بررسی نکات مهم در انعقاد قرارداد داوری و ارجاع به داور

مقدمه

برای اینکه به اهمیت بحث قرارداد داوری و ارجاع به داور بپردازیم باید بدانیم که در دنیای امروز و با افزایش

مراودات تجاری میان افراد حقیقی و حقوقی در سرتاسر دنیا طبیعتاً با انواع مختلفی از حقوق و تکالیف و الزامات

و توافقات در قالب قراردادهای کتبی و گاهاً شفاهی مواجه هستیم. در مواردی که قراردادهای مکتوب وجود دارد

اگر اختلاف نظر و یا خلف وعده پیش آید حل این تنازعات بسیار راحت تر است و مشکل اصلی در جایی شروع

می شود که متاسفانه بسیاری از معاملات تجاری به صورت شفاهی بین متعاملین انجام می پذیرد.این در حالی است

که حتی با وجود قرارداد نیز بعضاً اختلافات بسیاری در تفسیر و اجرای آن به وجود می‌آید.

از دیرباز مردم برای حل اختلافات و تنازعات پیش آمده به دادگستری و محاکم رجوع می کردند که این مسئله بر

همگان پرواضح است که زمان و هزینه بسیار زیادی برای حصول نتیجه در این مراجع باید صرف شود که

بررسی علل این بروکراسی خارج از حوصله این مرقومه است و در جایی دیگر باید به آن پرداخته شود.

برای حل این معضل وقت گیر و هزینه بر نهاد جایگزینی با عنوان “داوری”و ارجاع به داور تأسیس شده است.

ارجاع به داور

ممکن است به دو صورت اتفاق افتد یکی اینکه با تراضی طرفین و در مواردی ممکن است با تعیین دادگاه صورت

گیرد که در این فرض اگر تراضی طرفین مبنای رجوع به داور باشد، ضرورت دارد تااین رجوع به صورت

قرارداد مستقل یا شرط ضمن عقد مورد توافق قرار گیرد.

تعریف داوری و ارجاع به داور

داوری به معنای آن است که حل اختلافات و تنازعات به وجود آمده میان افراد توسط فردی به عنوان “داور” بدون

رعایت تشریفات رسمی رسیدگی در دادگاه‌ها صورت گیرد. در ایران از دیرباز و در میان مجموعه قوانین کشور

از گذشته‌های دور، این موضوع دارای اهمیت خاصی بوده است و امروزه نیز قانون حاکم بر این موضوع در

خصوص داوری داخلی قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ و در ارتباط با موارد خارجی قانون داوری

تجاری بین المللی مصوب ۱۳۷۶ می‌باشد.

قرارداد داوری

این قرارداد توافقی است که به موجب آن طرفین، به منظور رسیدگی به اختلافات و تنازعات پیش آمده احتمالی

پیرامون معامله و یا روابط تجاری ‌شان توافق می‌نمایند که اشخاص یا مرجعی را به‌عنوان به رسیدگی کننده به

اختلافات احتمالی تعیین نموده و این مرجع امکان تعیین و تکلیف نهایی در رابطه با اختلاف شکل گرفته شده را در

اختیار داشته باشد.

مواد قانونی

ماده قانونی ناظر بر این نوع قراردادهای داخلی ماده ۴۵۵ قانون آیین دادرسی مدنی می‌باشد.

به موجب این ماده، “متعاملین می‌توانند ضمن معامله ملزم شوند و یا به موجب قرارداد جداگانه تراضی نمایند که

در صورت بروز اختلاف بین آنان به داوری مراجعه کنند و نیز می‌توانند داور یا داوران خود را قبل یا بعد از

بروز اختلاف تعیین نمایند. ضمناً در کلیه موارد رجوع به داور، طرفین می‌توانند انتخاب داور یا داوران را به

شخص ثالث یا دادگاه واگذار کنند.”

نکات مربوط به قرارداد داوری

۱) توجه داشته باشید که طرفین این نوع قرارداد بایستی در خصوص نحوه تدوین و درج موارد مهم از جمله موارد

ذیل توجه لازم را مبذول نمایند:

موضوعات و مفاد مهم قرارداد ارجاع به داور

موضوع قرارداد داوری و ارجاع به داور

مدت زمان

تعداد و اسامی داوران منتخب

ضرورت دارد موارد پیش گفته توسط طرفین به طور شفاف و دقیق لحاظ گردد تا در صورت بروز اختلافات

احتمالی، قرارداد داوری بتواند با صراحت و انسجام پیرامون اختلافات رخ داده تعیین و تکلیف نماید.

صلاحیت داوران

۲) در خصوص داورانی که مورد توافق طرفین قرار می‌گیرند نیز بایستی طرفین قرارداد، صلاحیت و توانایی

داوران انتخابی را مد نظر قرار دهند. زیرا در صورت عدم صلاحیت و توانمندی داورهای انتخابی، قرارداد

داوری تأثیر چندانی در حل اختلاف نداشته و در نتیجه به ناچار بایستی به محاکم رجوع نمود.

عزل داوران

۳) به صورت کلی بعد از انعقاد قرارداد داوری و انتخاب داورها، طرفین حق عزل داوران را ندارند مگر با

تراضی.

شفافیت موضوع و مدت

۴) در مواردی داور تعیین می‌شود بایستی موضوع و مدت زمان داوری و نیز مشخصات طرفین و داور یا داوران

به طوری که رافع اشتباه باشد تعیین شود. علاوه بر این در صورتی که تعیین داور بعد از بروز اختلاف باشد،

موضوع اختلاف که به داوری ارجاع شده باید به طور روشن مشخص و مراتب به داوران ابلاغ شود. ضمناً

قراردادهای داوری که قبل از اجرای قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ تنظیم شده باشند با رعایت اصل

۱۳۹ قانون اساسی تابع مقررات زمان تنظیم هستند.

اشخاصی که نمی توانند داور باشند

۵) توجه داشته باشید که وفق ماده ۴۶۶ قانون آیین دادرسی مدنی اشخاصی را هر چند با تراضی نمی‌توان به

عنوان داور انتخاب نمود. این اشخاص عبارتند از اشخاصی که فاقد اهلیت قانونی هستند و اشخاصی که به موجب

حکم قطعی دادگاه و یا در اثر آن از داوری محروم شده‌اند. علاوه بر این طبق ماده ۴۷۰ از قانون مذکور کلیه

قضات و کارمندان اداری شاغل در محاکم قضایی نمی‌توانند داوری نمایند هرچند با تراضی طرفین باشد.

تعداد داوران

۶) نکته دیگر که بایستی در تنظیم قرارداد داوری و انتخاب داورها رعایت شود این موضوع می‌باشد که تعداد

داوران یک قرارداد داوری باید فرد باشند. بدین معنی که تعداد داوران بایستی به نحوی انتخاب شود که با حداکثر

آرا رأی داوری مشخص شود همانند ۱ یا ۳ یا ۵ یا ۷ نفر.

قائم به شخص بودن داوری

۷) توجه داشته باشید که وفق ماده ۴۸۱ قانون آیین دادرسی مدنی، قرارداد داوری قائم به شخص است و در

صورت فوت یکی از طرفین قرارداد یا حجر وی و همچنین توافق دو طرف؛ موضوع قرارداد از بین می‌رود.

۸) با استناد به ماده ۴۶۵ قانون آئین دادرسی مدنی داوران باید قبولی خود را اعلام دارند. ابتدای مدت داوری

روزی است که داوران قبول داوری کرده و موضوع و شرایط داوری و مشخصات طرفین و داوران به همه آنان

ابلاغ شده باشد.

همانطور که ملاحظه کردید، قرارداد داوری مشابه قراردادهای دیگری که میان طرفین اختلاف منعقد می‌شود،

دارای نکات حقوقی مهم و ظرافت‌هایی است که واجد اهمیت بسیاری است. فلذا در صورتی که قرارداد داوری با

لحاظ شاخص‌ها و نکات قانونی منعقد شود؛ در نزد مراجع قضایی نیز مورد اهمیت و وجاهت قانونی قرار خواهد

گرفت.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
رزرو وقت مشاوره

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی و انجام تخصصی امور حقوقی و داوری می باشد.

چگونگی شراکت در منافع مورد اجاره

چگونگی شراکت در منافع مورد اجاره

شراکت در منافع مورد اجاره

به موجب ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ « مستأجر نمي‌تواند منافع مورد اجاره را كلاً

يا جزاً يا به نحو اشاعه به غير انتقال دهد يا واگذار نمايد مگر اين كه كتباً اين اختيار به او داده‌شده باشد.»

بررسی ماده قانونی

قید « به نحو اشاعه » به چه معنی است ؟

معنی دقیق « جزآّ » در این ماده چیست ؟

آیا به معنای مشاعی است یا متفاوت از آن است ؟

آیا مستاجر محل کسب به عنوان مثال باید سهم مشاعی از منافع را به دیگری انتقال دهد یا این قید شامل حالتی

نیز می شود که مستاجر با شخص دیگری به صورت مشارکت در سود و منافع قراردادی را منعقد می کند،

بدون آنکه حق کسب و پیشه را به دیگری منتقل نماید ؟

منافع محل استیجاری

توضیح ماده

بند ۲ ماده ۱۴ قانون فوق الذکر در بیان یکی از مواردی که موجر حق تخلیه مستاجر را دارد چنین مقرر نموده

« در موردي كه عين مستأجره به منظور كسب يا پيشه و يا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به

عناويني از قبيل وكالت يا‌نمايندگي و غيره عملاً به غير واگذار كند بدون اين كه طبق ماده ۱۹ اين قانون با مستأجر

لاحق اجاره ‌نامه تنظيم شده باشد.»

وکالت یا نمایندگی

قیود «وکالت یا نمایندگی و غیره» و «عملا» به «مباشرت» مستاجر در کاسبی در عین مستاجره دلالت دارند؛

در حقیقت به موجب بند ۲ ماده ۱۴ و ماده ۱۰ قانون مزبور هرگونه انتقال به غیر چه به صورت مشاعی باشد

چه به صورت جزئی یا کلی موجب حق درخواست تخلیه برای موجر خواهد بود؛ روشن تر اینکه، اگر

مباشرت مستاجر در عین مستاجره برای کسب منفعت مد نظر قانونگذار نبود، چنین عباراتی را به کار نمی برد.

گرچه در رویه قضایی به کار گیری کارگر یا منشی،انتقال به غیر محسوب نمی گردد ولی این تفسیر باید محدود به

مواردی باشد که اداره عین مستاجره خارج از توان مستاجر بوده و یا شغل ایشان به گونه ای باشد که نیاز به کارگر

یا منشی داشته باشد. کارگر یا منشی، مستحق حقوق کارگری یا منشی گری است نه شرکت در منافع کسبی،

بنابراین در صورت اثبات موجر در شراکت مستاجر با شخص دیگر در منافع عین مستاجره، قطع به یقین باید

حکم به تخلیه به نفع موجر صادر گردد.

مثال

فرض کنید مستاجر به شغل آرایشگری در محل استیجاری مشغول به فعالیت بوده،

سپس با وجود سلامت جسمی و توان فعالیت و عدم فعالیت شخصی در محل کسب،

شخصی را به فرض کارگر ( در واقعیت به عنوان شریک )

مشغول به فعالیت می کند، با اخذ تامین دلیل توسط موجر، محرز می گردد،

دستگاه کارت خوان مغازه متصل به حساب کارگر است و تمام قبوض برق و آب و گاز

نیز توسط وی پرداخت می شود و خود ( کارگر) نیز در زمان

تامین دلیل اقرار به سهم مشاعی از منافع مغازه دارد، اما در هنگام جلسه دادرسی،

این موضوع را انکار می کند، اگر نگوییم دادگاه به صورت مطلق باید

حکم تخلیه به این جهت را صادر کند، حداقل باید به بررسی دقیق و واکاوی

موضوع بپردازد تا مشخص شود به چه علت و چه جهتی دستگاه های کارت خوان

به حساب به اصطلاح کارگر متصل است؟

زیرا متصل بودن دستگاه کارت خوان به حساب ایشان، پرداخت قبوض مصرفی توسط ایشان و

سلامت جسمی مستاجر، قرینه های قوی ای بر شرکت در منافع محل استیجاری هستند.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
رزرو وقت مشاوره

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی و انجام تخصصی امور حقوقی و داوری می باشد.

نماینده

انعقاد عقد از طرف نماینده

انعقاد عقد از طرف نماینده

نماینده باید به سمت خود تصریح نماید. هرگاه دو نفر باهم معامله کنند فرض بر این است که اصیل هستند

در نتیجه کسی که معامله می کند آن معامله برای خود آن شخص محسوب می شود

مگر اینکه در موقع انعقاد عقد خلاف آن را تصریح نماید و یا بعداً خلاف آن اثبات گردد

در نتیجه کسی که به نمایندگی خود در عقد تصریح نمی کند مسئول اجرای تعهداتی است که در عقد به عهده میگیرد

ماهیت حقوقی نمایندگی

اراده نماینده است که عقد را به وجود می آورد

لذا اگر وکیل پس از گفتن ایجاب و قبل از قبول طرف دیگر فوت نماید یا دچار حجر گردد، ایجاب زایل شده و

عقد تشکیل نمی گردد

از طرف دیگر لازم نیست در انعقاد عقد توسط نماینده اصیل دارای اهلیت و قصد انشاء باشد

زیرا نماینده باید اهلیت داشته باشد و اوست که عقد را منعقد می کند

مانند این که ولی صغیری عقدی را برای مولی علیه منعقد نماید

در این حالت صغیر که عقد برای او منعقد می شود اهلیت ندارد اما باید ولی یا قیم او اهلیت و قصد داشته باشد

آثار عقد دامن گیر اصیل می شود و اصیل است که در صورت عدم انجام تعهد طرف دعوا قرار می گیرد

نه نماینده ای که عقد را منعقد کرده است

پس اگر الف به نمایندگی از ب اتومبیلی برای ب خریداری نماید، مسئول نهایی پرداخت ثمن اتومبیل شخص ب

می باشد.

شرایط نمایندگی

براتی این که عقدی که منعقد می گردد آثار آن به اصیل برگردد باید سه شرط باهم رعایت گردد،

در غیر این صورت نماینده نیز مسئول اجرای عقد است:

الف- وجود رابطه نمایندگی:

باید میان اصیل و نماینده یک رابطه نمایندگی اعم از قضایی، قراردادی و با قانونی وجود داشته باشد.

برای مثال الف به ب وکالت می دهد تا عمل حقوقی را برایش انجام دهد.

ب- عدم تجاوز از حدود اختیارات:

نماینده باید از حدود اختیاراتی که اصیل به او داده است تجاوز نکند

در غیر این صورت نسبت به قسمتی که خارج از حدود اختیارات است، عمل حقوقی فضولی بوده و غیر نافذ

می باشد.

پس اگر الف به ب بگوید که برایش یک موتور خریداری نماید اما الف ۳ موتور برایش خریداری نماید

عملی که الف در خصوص خرید دو موتور دیگر انجام داده معامله فضولی می باشد

پ- اعلام قصد نیابت:

در زمان انعقاد عقد نماینده باید اعلام نماید(لفظی یا کتبی) که عقد را به نمایندگی از شخص دیگری منعقد می نماید.

برای مثال وکالتنامه کاری را ضمیمه قرارداد نماید.

نکته

اگر شخصی در قرارداد به نمایندگی تصریح نکند و بعداً اختلاف به وجود آید که او معامله را به عنوان نماینده یا

به عنوان اصیل منعقد نموده است، اصل بر اصیل بودن طرف معامله است مگر این که خلاف آن اثبات گردد.

کس که مدعی نمایندگی است باید آن را اثبات نماید.

نکته

اگر نماینده به نمایندگی خود تصریح نکند طرف معامله می تواند از باب مسئولیت قراردادی به اصیل مراجعه نماید

زیرا عقد برای او منعقد شده است و همچنین می تواند به نماینده از باب این که در زمان معامله نمایندگی خود را پنهان نموده است مراجعه نماید.

معامله با خود

در ماده ۱۹۸ قانون مدنی مقرر شده است «ممکن است طرفین یا یکی از آن ها به وکالت از غیر اقدام بنمابند و

نیز ممکن است که یک نفر به وکالت از طرفین از طرف متعاملین این اقدام را به عمل آورد.»

بنابراین از این ماده متوجه می شویم در انعقاد عقد، تعدد اعتباری، در ایجاب و قبول شرط است.

طبق ماده ۱۲۴۰ قانون مدنی قیم نمی تواند به سمت قیمومیت از طرف مولی علیه با خود معامله نماید.

طبق ماده ۱۱۹ قانون امور حسبی امین غایب یا جنین نمی تواند به صرف داشتن سمت امین با خود معامله نماید.

طبق ماده ۱۲۹ لایحه قانون تجارت اعضای هیات مدیره و مدیرعامل شرکت نمی توانند بدون اجازه هیات مدیره

در معاملاتی که با شرکت و یا به حساب شرکت می شود به طور مستقیم و یا غیر مستقیم طرف معامله بوده و یا

سهیم باشد.

طبق ماده ۱۰ ۷۲ قانون مدنی در صورتی که وکالت به صورت اطلاق داده شود وکیل نمی تواند موکل را برای

خود تزویج نماید مگر این که صراحتاً به او اذن داده شده باشد.

بر خلاف قیم، معامله با خود از سوی وصی و ولی قهری اصولاً صحیح است مگر این که وکیل رعایت مصلحت

موکل را نکرده باشد.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
رزرو وقت مشاوره

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی و انجام تخصصی امور حقوقی و داوری می باشد.

قرارداد داوری

قرارداد داوری

داوری

انواع قرارداد داوری

الف- قرارداد داوری: طبق ماده ۴۵۴ قانون آیین دادرسی مدنی طرفین می توانند بعد از وقوع منازعه و اختلاف

این قرارداد را منعقد نمایند.

تفاوتی نمی کند که دعوا در مرحله بدوی، تجدیدنظر یا دیوانعالی کشور مطرح باشد.

ب- شرط داوری: طبق ماده ۴۵۵ قانون آیین دادرسی مدنی در شرط داوری طرفین می توانند قبل از وقوع منازعه

و اختلاف موضوع را به داوری ارجاع دهند.

این نوع داوری زمانی مورد توافق قرار می گیرد که نه تنها اختلاف و نزاعی نیست بلکه ممکن است هیچ وقت اتفاق نیفتد.

قرارداد داوری

شرایط داوری:

الف- شرایط مشترک قرارداد داوری

طرفین باید اهلیت داشته باشند، مطابق ماده ۴۵۴ قانون آیین دادرسی مدنی کلیه شخاصی که اهلیت اقامه دعوی

را دارند می توانند موضوع را به داوری ارجاع دهند و شخص غیر رشید محجور و دارای حجر در امور

غیر مالی می تواند دعوا را به داوری ارجاع دهد.

دعوا باید قابلیت ارجاع به داوری را داشته باشد. علی الاصول تمامی دعاوی قابلیت ارجاع به داوری را دارند.

استثنائات قرارداد داوری

 دعوی عمومی قابل ارجاع به داوری نیست.

دعوی ورشکستگی طبق بند یک ماده ۴۹۶ قانون آیین دادرسی مدنی قابل ارجاع به داوری نیست.

دعوی راجع به اصل نکاح و فسخ آن و طلاق و نسب طبق بند دو ماده ۴۹۶ قانون آیین دادرسی مدنی

قابل ارجاع به داوری نیست.

ارجاع دعاوی راجع به اموال عمومی و دولتی به داوری تنها پس از تصویب هیات وزیران و اطلاع مجلس شورای

اسلامی قابل انجام است و در صورتی که طرف داوری خارجی باشد یا موضوع از موضوعاتی باشد که قانون

آن را مهم تشخیص دهد نیازمند تصویب مجلس می باشد.

شکل موافقتنامه داوری می تواند به صورت عادی یا رسمی و یا با شرط داوری باشد.

ب- شرایط اختصاصی قرارداد داوری

مشخص نمودن موضوع داوری و داور: طبق ماده ۴۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی در صورتی که تعیین داور

بعد از بروز اختلاف باشد، موضوع اختلاف که به داور ارجاع شده باید به طور مشخص و روشن به داوران ابلاغ گردد.

تعیین داور در قرارداد داوری شرط صحت قرارداد داوری نمی باشد.

در صورتی که داور تعیین شده نخواهد و یا نتواند داوری کند، طرفین می توانند داور دیگری تعیین و

در صورت عدم تراضی به داور دیگر، می توانند درخواست تعیین داور را از مرجع قضایی درخواست نمایند.

زمان انعقاد قرارداد داوری: قرارداد داوری در هر حال باید پس از وقوع منازعه و اختلاف باشد و تفاوتی نمی کند

که در دعوا در چه مرحله ای از رسیدگی باشد.

نکته:

موضوع باید قبل از صدور رای دعوا به داوری ارجاع شود.

شرط داوری

این نوع موافقنامه داوری زمانی منعقد می شود که منازعه و اختلافی به وجود نیامده است.

شرط داوری تابع قرارداد اصلی است بنابر این تا زمانی که عقد اصلی پابرجاست شرط داوری نیز پابرجاست.

طبق ماده ۴۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی چنانچه نسبت به اصل معامله که در آن شرط داوری شده بین

طرفین اختلافی باشد دادگاه ابتدا نسبت به آن اظهارنظر می نماید.

نکته:

اصل بر این است که هر شخصی می تواند به عنوان داور انتخاب شود مگر اینکه دارای ممنوعیتی باشد که

این ممنوعیت می تواند مطلق یا نسبی باشد که در موارد زیر به این نوع ممنوعیت های می پردازیم:

قرارداد داوری

الف- ممنوعیت های مطلق:

اشخاصی که فاقد اهلیت قانونی می باشند، از جمله صغار، مجنون واشخاص دارای حجر

اشخاصی که به موجب حکم قطعی دادگاه یا در اثر اجرای آن از حقوق اجتماعی محروم شده و به طبع آن

از داوری محروم شده اند.

کلیه قضات شاغل در محاکم قضایی

ب- ممنوعیت های نسبی:

دادگاه نمی تواند این افراد را به عنوان داور انتخاب نماید:

اشخاص خارجی: در صورتی که پس از وقوع منازعه و اختلاف، دعوا به داوری ارجاع شود و یک طرف دعوا

خارجی باشد. می توان توافق کرد که داور دارای همان تابعیتی باشد که طرف خارجی دارد. لازم به ذکر است که

قبل از وقوع منازعه و اختلاف نمی توان به داوری شخص خارجی توافق نمود که دارای تابعیت شخص طرف قرارداد باشد.

وزرا و نمایندگان مجلس: در صورتی که طرف اختلاف دولت، شهرداری و یا دستگاه های وابسته به آن ها باشند،

اشخاص مورد اشاره نمی توانند داور باشند اما در شایر موارد مانعی برای داوری این اشخاص وجود ندارد.

افراد نامبرده شده در ماده ۴۶۹ قانون آیین دادرسی مدنی:

–          1 – کسانی که سن آنان کمتر از بیست و پنج سال تمام باشد.

–          2 – کسانی که در دعوا ذی‌نفع باشند.

–          3 – کسانی‌که با یکی از اصحاب دعوا قرابت سببی یا نسبی تا درجه دوم از طبقه سوم داشته باشند.

–          4 – کسانی‌که قیم یا کفیل یا وکیل یا مباشر امور یکی از اصحاب دعوا می‌باشند یا یکی از اصحاب دعوا مباشر امور آنان باشد.

–          5 – کسانی که خود یا همسرانشان وارث یکی از اصحاب دعوا باشند.

–          6 – کسانی که با یکی از اصحاب دعوا یا با اشخاصی که قرابت نسبی یا سببی تا درجه دوم از طبقه سوم با یکی از اصحاب دعوا دارند، درگذشته‌یا حال دادرسی کیفری داشته باشند.

–          7 – کسانی که خود یا همسرانشان و یا یکی از اقربای سببی یا نسبی تا درجه دوم از طبقه سوم او با یکی از اصحاب دعوا یا زوجه و یا یکی از‌اقربای نسبی یا سببی تا درجه دوم از طبقه سوم او دادرسی مدنی دارند.

–          8 – کارمندان دولت در حوزه مأموریت آنان.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
رزرو وقت مشاوره

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی و انجام تخصصی امور داوری می باشد

دعاوی ناشی از اجاره

دعاوی ناشی از اجاره

در مورد عقد اجاره چند گونه دعاوی در محاکم مطرح است:دعوای تخلیه .دعوای تعدیل اجاره بها دعوای

مطالبه اجاره بها و اجرت المثل.دعوای مطالبه حق سرقفلی و کسب و پیشه.دعوای تجویز انتقال منافع.

دعوای تخلیه

دعوای تخلیه از مهمترین و شایع تری دعاوی در مورد عقد اجاره است و در رویه قضایی جزو دعاوی غیر

 مالی محسوب می شود.

دعوای تعدیل اجاره بها

دعوای تعدیل اجاره بها از نوآوری های قانون روابط موجرو مستأجر بوده و سابقه ای در قانو مدنی ندارد.

در عقد اجاره،پس از انقضای مدت،در صورت تصرف مستأجر در آن از وی اجرت المثل اخذ می گردد.

تعیین اجرات المثل به دو صورت امکان پذیر است.۱-توسط کارشناس تعیین شود.۲-با توجه به ماده ۶۳۱ ق.م تعیین شود که برابر با اجرت المسمی خواهد بود.

با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۶۵، پس از پایان مدت اجاره امکان تخلیه عین مستاجره

وجود نداشت و موجر نمی توانست بدون دلیل از ادامه تصرف مستاجر جلوگیری به عمل آورد.

با وجود این در صورتی که میزان اجاره بها برای مدت طولانی ثابت باشد،موجبات تضرر مالک فراهم می گردد.

لذا قانو گذار با ایجاد دعوایی به نام تعدیل اجاره بها به مالک این امکان را داده است که تعدیل میزان اجاره بهای خود را در طی دوره هایی تقاضا نماید.

البته این دعوا،هم از جانب مالک و هم از جانب مستأجر قابل طرح است.در دعوای تعدیم اجاره بها،مستأجر

مبلغی پرداخت نمی کند و مالی به دارایی موجر افزوده نمی شود.فقط میزان اجاره بها تعدیل می یابد،

پس این دعوا ازجمله دعاوی غیر مالی است

دعوای مطالبه اجاره بها و اجرت المثل

دیگر دعوای مرتبط،دعوای مطالبه اجاره بها یا اجرت المثل است که با توجه به ماهیت آن از جمله دعاوی مالی محسوب می گردد

بهتر است مطالعه شود: چند نکته درخصوص عقد اجاره

دعوای مطالبه حق سرقفلی و کسب و پیشه

از دعاوی مرتبط با عقد اجاره می توان به دعوای مطالبه حق سرقفلی و حق کسب و پیشه اشاره کرد.

در دادگاه این دعوا کمتر به طور مستقم طرح می گردد چرا که دادگاه ها تکلیف دارند در ضمن صدور حکم تخلیه

نسبت به عین مستاجره،نسبت به کلیه وجوه و حقوق مصرح در قرارداد اجاره هم تعیین تکلیف نمایند که از جمله

آنها حق سرقفلی و کسب و پیشه است.در این فرض نیاز به تسلیم دادخواست علی حده و بالتبع پرداخت هزینه

دادرسی دعاوی مالی وجود نخواهد داشت. در هر حال فارغ از شرایط عملی پرونده ها،

دعوای مطالبه حق سرقفلی و کسب و پیشه نیز مالی است.لازم به ذکر است که دعوای مطالبه حق کسب

و پیشه همواره در کنار دعوای تخلیه مطرح می شود. در حالی که دعوای مطالبه حق سرقفلی به طور مستقیم

نیز قابلیت طرح دارد.علت ای است که حق کسب و پیشه قبل از تخلیه عین مستاجره فعلیت نیافته و در

نتیجه دعوای مطالبه آن بی مورد است

دعوای تجویز انتقال منافع

اگر مستأجر بخواهد ملک را به غیر اجاره دهد،باید از مالک اجازه بگیرد و اگر بدون اجازه از

 مالک منافع را انتقال دهد،هم باید ملک را تخلیه کند و هم نصف حق کسب و پیشه خود را از دست خواهد داد.

اگر مستأجر به مالک برای کسب اجازه مراجعه کند ولی مالک به وی اجازه ندهد، قانونگذار در ماده ۱۱ قانون

روابط موجر و مستأجر سال ۶۵ دعوایی را تحت عنوان دعوای تجویز انتقال منافع پیش بینی کرده است

که به موجب آن مستأجر،در صورت امتناع مالل از اجازه می تواند از دادگاه اجازه مذکور را دریافت دارد

.این دعوا با توجه به ماهیت آن غیر مالی است.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه

کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی می باشد.

قرارداد اجاره

چند نکته در مورد قرارداد اجاره

چند نکته در مورد قرارداد اجاره

موجر باید توجه نماید در مورد قرارداد اجاره چک تخلیه موضوعیت ندارد و بجای آن چک تضمین پرداخت اجاره بگیرید

(طبق دستورالعمل اتحادیه املاک چک تخلیه ارزش حقوقی ندارد و قابل نقد شدن نیست )

اگر چکی جهت ضمانت پرداخت اجاره مستاجر داه شد، بنگاه معاملات به هیچ عنوان نگهداری چک نزد بنگاه را قبول ننماید و حتما به موجر تحویل شود.

برای جلوگیری از عدم بازپرداخت ودیعه و ایجاد ضمانت اجرا حتماً خسارت قراردادی روزانه تعیین نمایید.

در مواردی که مورد اجاره تخلیه و آماده تحویل به مستاجر نمی باشد، بهتر است تمام مبلغ ودیعه پرداخت نگردد و مبلغی را برای روز تحویل کلید نگه دارید.

نکته

اگر مستاجر قبلی هنوز قرارداد دارد و میخواهد زودتر از موعد اتمام قرار داد خود تخلیه کند ،

پشت قولنامه خود از مستاجر امضا بگیرید و تعهد کند که در تاریخ مشخص تخلیه کند و برای عدم تخلیه خسارت روزانه تعیین کنید

در هنگام تحویل کلید جزییات منزل را در توضیحات قولنامه بنویسید مثلا شیر آلات سالم ،پمپ ، هود، شوفاژ ،و…

در توضیحات قولنامه بنویسید که توافق گردید چنانچه مستاجر اجاره ندهد موجر میتواند مستقیماٌ از ودیعه برداشت کند.

در صورت عدم درج این موضوع امکان برداشت مبلغ اجاره از ودیعه بدون دستور قضایی ممکن نیست.

رهن کامل

در مورد منازل رهن کامل خیلی مراقب باشید که اولا احراز هویت و تطبیق باسند فراموش نشود

دوما استعلام لازم برای اینکه منزل توقیفی نباشد و یا مثلا بانک مصادره نکرده باشد

اگر ملک مورد اجاره نوساز است و هنوز تکمیل نشده بهتر است کل مبلغ ودیعه را پرداخت ننمایید

چرا که بارها دیده شده است به دلایل مختلف ملک در تاریه مقرر تکمیل نشده و همین امر موجب بروز اختلافات می باشد

نکته مهم دیگر برای منزلی که هنوز به هر دلیلی تخلیه نیست برای عدم تحویل منزل به مستاجر در زمان مشخص شده خسارت روزانه تعیین کنید

مبلغ ودیعه را فقط به حساب کسی که سند به نام اوست واریز کنید تا دچار مشکلات بعدی نشوید .

در مواردی که میخواهید منزلی را رهن کامل کنید و منزل ایراداتی دارد (مثلا خرابی آبگرمکن و شیرآلات )

حتما مبلغی را برای رفع ایرادات و تسویه فیش ها نزد بنگاه نگه دارد تا موارد رفع شود

( بارها دیده شده موجر پس از دریافت کامل ودیعه از انجام تعهدات کوتاهی میکند )

مخارج تعمیرات

مخارج کلی تعمیرات بر عهده مالک و مخارج جزئی بر عهده مستاجر هست

اگر در پایان قرار داد یکسال خواستید تمدید کنید با مراجعه به یک بنگاه نسبت به تنظیم مجدد قرار داد اقدام کنید ،

هرگز به تمدید زبانی اکتفا نکنید چون عامل بسیار از پرونده های دادگاه است

حتما مبلغی را برای تسویه فیش های آب برق گاز نگه دارید چه در فروش چه اجاره

برای قرار داد ملک تجاری مستاجر حتما متعهد گردد که در پایان قرار داد تسویه ارگان های مربوط شهرداری و دارایی و اداره بیمه را دریافت کند

حقوق مستاجر

تا آخرین روز قرارداد مستاجر حق دارد که منزل را به صاحبخانه نشان ندهد (مثلا در آخر قولنامه برای مستاجر جایگزین ) مگر در قولنامه توافق دیگری شود

اگر مستاجر هستید و میخواهید مغازه ای را اجاره کنید ، احتمال این را بدهید که قبل از پایان قولنامه بخواهید

فسخ کنید و موجر قانونا میتواند قبول نکند ، پس در قولنامه بنویسید که چنانچه مستاجر زودتر ازموعد

بخواهد تخلیه کند میتواند یک ماه زودتر به موجر اطلاع دهد

تمام توافقات شفاهی را مکتوب کنید ، تا طرفین نتوانند بعدا آن را انکار کنند

در قرارداد اجاره تعیین نمایید؛ چنانچه مستاجر تا تاریخ مقرر شده نتواند مبلغ ودیعه کامل را پرداخت کند تا ملک را تحویل بگیرد، حق فسخ موجر را در نظر بگیرید و مبلغی هم به عنوان خسارت تعیین نمایید .

اگر موجر تعهدی در قبال انجام کاری داد (مثلا راه اندازی آسانسور و نصب اسپیلت و..)

سعی کنید حتما مکتوب کنید و برای عدم انجام آن تا تاریخ مشخص حق فسخ یکجانبه و ضرر و زیان تعیین کنید

(و یا حق عدم پرداخت اجاره )،چون بارها دیده شده که موجر بعد از مدتی منکر کلیه تعهدات خود میشود

در پایان قرار داد برای تحویل ملک حتما در حضور موجر تمام لوازم منزل را چک کنید،

و برای تحویل ملک حتما مبلغی از ودیعه را بابت تعمیر و تادیه خسارت های احتمالی که به ملک وارد آمده

نگه دارید و در ذیل اجاره نامه ذکر نمایید.

معیوب بودن عین مستاجره

اگر پس از عقد قرارداد اجاره معیوب بودن عین مستاجره ثابت و مشخص گردد، مستاجر حق فسخ دارد.

موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری ایجاد کند مگر اینکه با توافق مستاجر باشد.

مستاجر حق انتقال منافع مورد اجاره را به شخص ثالث ندارد مگر اینکه در قرارداد توافق شود.

اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد و در صورت درخواست موجر می بایست مورد اجاره را به همان وضع اولیه تحویل دهد.

برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی می بایست حتماً دو نفر به عنوان شاهد ذیل سند اجاره نامه را امضا کنند.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه

کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه امور قراردادی اعم از تنظیم و حل و فصل اختلافات ناشی از قراردادهای اجاره می باشد.