صلاحیت رسیدگی به دعاوی

صلاحیت رسیدگی به دعاوی مربوط به ترکه متوفی

  • قبل از تقسیم ترکه متوفی: در صلاحیت رسیدگی به دعاوی ترکه متوفی در دادگاه آخرین اقامتگاه متوفی است. اگر متوفی در ایران مقیم نباشد در صلاحیت دادگاه آخرین محل سکونت متوفی در ایران است . در صلاحیت دادگاهی که ترکه متوفی در آن واقع است. اگر ترکه در حوزه های مختلف باشد دادگاهی که ترکه غیر منقول دارد.
  • بعد از تقسیم ترکه متوفی: دعاوی تابع عمومات می شوند اگر دعوی منقول باشد در حوزه محل اقامت خوانده و اگر دعوی غیر منقول باشد در حوزه محل استقرار مال غیر منقول مطرح می شود. در این حالت اگر دعوی منقول باشد به طرفیت خواندگانی که ورثه هستند مطرح و در محل اقامت خواندگان طرح دعوی می شود.

دعوی راجع به ترکه متوفی مانند مطالبه طلب، تقسیم ترکه، تنفیذ وصت نامه، اجرای وصیت نامه، الزام به تنظیم سند رسمی علیه متوفی . خواندگان در این دعاوی ورثه هستند که تا قبل از تقسیم ترکه دعوی در صلاحیت دادگاه آخرین اقامتگاه متوفی است.

دعوی مربوط به توقف و ورشکستگی تاجر

این دعوا از طریق ۳ شخص قابل طرح است

  • تاجر
  • هر یک از طلبکاران
  • مدعی العموم- دادستان

این دعوی در صلاحیت دادگاه اقامتگاه تاجر است. اگر تاجر مقیم ایران نباشد دادگاه محلی که تاجر در آن جا شعبه یا نمایندگی دارد.

دعوی علیه ورشکسته اگر دعوی غیر مالی است به طرفیت خود ورشکسته و محل اقامتگاه آن طرح دعوی می شود.

اگر دعوا مالی است و علیه ورشکسته میخواهد مطرح شود باید علیه مدیر تصفیه طرح شود و باید در صورتی که دعوا در خصوصی غیر منقول است در محل استقرار ملک مطرح شود و اگر دعوا منقول است در محل اقامت مدیر تصفیه مطرح شود.

 دعاوی راجع به شرکت های تجاری و بازرگانی

شرکت های تجاری در ماده ۲۰ قانون تجارت نام برده شده اند: سهامی- با مسئولیت محدود- تضامنی- نسبی- مختلط سهامی -مختلط غیر سهامی- تعاونی

دعاوی مربوط به این شرکت ها که مرکز اصلی آن ها و اقامتگاه آن ها در ایران است تا زمانی که شرکت منحل نشده در دادگاه مرکز اصلی شرکت طرح می شود.

( شخصیت حقوقی دارد) شرکت منحل شده اما هنوز تصفیه انجام نشده در دادگاه مرکز اصلی شرکت طرح می شود.

اگر دعاوی ناظر به یکی از شعب شرکت باشد مانند بانک ها ( شرکت سهامی عام بانک دولتی)

(شرکت سهامی عام یا تعاونی سهامی عام- بانک خصوصی)

شعبه شخصیت حقوقی مستقل از مرکز اصلی ندارد دعاوی مربوط به شعبه شرکت در محل وقوع و استقرار همان شعبه مطرح می شود.

اگر شعبه برچیده شده باشد در دادگاه مرکز اصلی شرکت مطرح می شود.

دعاوی راجع به شرکت های تجاری

  •  راجع به اصل شرکت (بطلان و انحلال شرکت)
  •  فی ما بین شرکت و شرکاء
  •  شرکاء با یکدیگر که ناشی از فعالیت شرکت باشد
  •  ورشکستگی شرکت
  • سایرین علیه شرکت

این دعاوی در مرکز اصلی شرکت مطرح می شود.

دعاوی ناشی از تعهدات شرکت در مقابل اشخاص خارج از شرکت

این دعاوی چون مربوط به تعهدات است طبق ماده ۲۰ ق.مدنی منقول هستند.

دراین دعاوی شرکت خوانده دعوی است که می تواند در این چهار دادگاه مطرح شود:

  • مکان وقوع تعهد
  • محل تسلیم کالا
  • مکان پرداخت پول
  • اقامتگاه خوانده- مرکز اصلی شرکت

اگر دعاوی مربوط به شرکت تجاری دعوای غیر مالی باشد مشمول ماده ۱۲ ق.آ.د.م است در واقع ماده ۱۲ به این موارد حکومت می کند و دعوی باید در محل وقوع ملک غیر منقول مطرح شود.

رسیدگی به دعاوی اعسار:

اعسار به معنی نداری و عدم تمکن مالی است.

اعسار از هزینه دادرسی: شخص خواهان اعلام می کند تمکن مالی ندارد که تمام هزینه دادرسی را پرداخت نماید.

اعساراز پرداخت محکوم به: شخص محکوم به حکم قطعی اعلام می کند تمکن مالی ندارد که تمام محکوم به را پرداخت نماید و درخواست اعسار و تقسیط محکوم به می دهد.

رسیدگی به دعاوی اعسار با دادگاهی است که ابتدائاً به پرونده رسیدگی کرده یا صلاحیت رسیدگی نخستین رادارد.

اگر حکم قطعی در دادگاه تجدید نظر صادر شود شخص برای ارائه دادخواست اعسار حتماً باید به دادگاه بدوی مراجعه و طرح دعوی نماید.

اگر شخصی بخواهد از هزینه دادرسی مرحله تجدید نظر یا فرجام درخواست اعسار بدهد باید حتماً دادخواست اعسار را به دادگاه بدوی ارائه نماید.

دعاوی راجع به اسناد سجلی و ثبت احوال

  • طرح دعاوی راجع به اسناد مجلی در صلاحیت دادگاه محل اقامت خواهان است.
  • اگر خواهان یا ذی نفع در خارج از کشور باشد دادگاه محل صدور سند مجلی صالح است.
  • اگر خواهان و ذی نفع و محل صدور سند مجلی خارج از ایران باشد دادگاه عمومی تهران صالح به رسیدگی است. رابطه صلاحیت در این محاکم طولی است.

دعاوی راجع به ثبت اختراعات و طرح های صنعتی و علائم تجاری:

رسیدگی به دعاوی و شکایت های مربوط به اختراعات، طرح های صنعتی و علائم تجاری در صلاحیت شعبه یا شعب خاص از دادگاه عمومی تهران است.

صلاحیت رسیدگی به دعاوی افراز و فروش مال مشاع

افراز یعنی تقسیم مادی یک مال

مال مشاع قابل تقسیم مادی نباشد مال فروخته و ثمن آن تقسیم می شود.

دعوای افراز یا فروش مال مشاع در خصوص مال منقول باشد دعوی در خصوص مال منقول بوده و در محل اقامتگاه خوانده مطرح می شود.

دعوای افراز یا فروش مال مشاع در خصوص مال غیر منقول باشد دعوی در خصوص مال غیر منقول بوده و باید در مرجع صالح ( دادگاه یا اداره ثبت) مطرح شود.

مال غیر منقول قابل افراز باشد:

الف در صورتی که جریان ثبتی ملک خاتمه پیدا کرده باشد افراز آن ملک با اداره ثبت اسناد و املاک محل استقرار ملک است.

ب در صورت که جریان ثبتی ملک خاتمه پیدا نکرده باشد افراز آن ملک با دادگاه عمومی محل وقوع ملک است.

اگر مال غیر منقول قابل افراز نباشد

برای فروش مال مشاع ( تفاوتی در خاتمه یا عدم خاتمه یافتن جریان ثبتی ندارد) تحت هر شرایطی با دادگاه محل وقوع مال غیر منقول مشاع است.

افراز ملکی که جریان ثبتی آن تمام شده است با اداره ثبت اسناد و املاک محل استقرار ملک است مگر در موارد زیر که افراز به دادگاه محول شده است:

وقتی یکی از شرکاء:

  • محجور باشد
  • غایب باشد
  • وقتی در خصوص مالکیت بین شرکاء اختلاف باشد
  • در تقسیم ترکه غیر منقول (حتما توجه شود)

دادگاه تخصصی- شعب تخصصی دادگاه عمومی

قانون گذار برای رسیدگی به موضوعات مشخصی یک سری از شعب دادگاه عمومی را تعیین نموده تا به این موارد رسیدگی نمایند.

مثل دعاوی راجع به اختراعات. شعب خاص در دادگاه عمومی تهران به تشخیص رئیس قوه قضائیه. شعب تخصصی از دادگاه عمومی

دعاوی بانکی بنابر قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی دعاوی بانکی در صلاحیت شعبه یا شعب خاصی از دادگاه عمومی است.

اگر این پرونده ها به شعب دیگر ارجاع شود شعبه موظف به صدور قرار امتناع از رسیدگی است اگر سایر پرونده ها به شعبه تخصصی ارجاع شود شعبه تخصصی می تواند رسیدگی نماید.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با مدیریت آقای دکتر سید امیرحسین بحرینی وکیل پایه یک دادگستری

آماده ارائه خدمات ویژه در خصوص کلیه دعاوی حقوقی و کیفری در دپارتمان های تخصصی

با استفاده از وکلای باتجربه و مجرب به شما عزیزان می باشد.

دکتر امیرحسین بحرینی وکیل پایه یک دادگستری

برای کسب اطلاعات بیشتر و یا اخذ وقت مشاوره با ما در تماس باشید.

مجامع عمومی در شرکت های سهامی

مجامع عمومی در شرکت های سهامی

مجامع عمومی در شرکت های سهامی

مجامع عمومی در شرکت های سهامی  در اداره شرکت های سهامی با سه سطح قدرت تصمیم‌گیری مواجه هستیم :

  1. مجمعهای عمومی
  2. هیئت مدیره
  3. مدیرعامل

مجامع عمومی اعم است از:

  • موسسین
  • عادی
  •  فوق العاده

مجمع عمومی شرکت سهامی از اجتماع سهامداران تشکیل می شود .

صلاحیت و وظایف مجمع عمومی موسس

احراز پذیره‌نویسی تمام سرمایه شرکت

احراز تادیه مبالغ لازم

تصویب آورده غیر نقد موسسین

تصویب امتیازات درخواستی موسسین ت

صویب طرح اساسنامه و تبدیل آن به اساسنامه

انتخاب اولین مدیران و بازرسان

انتخاب اولین روزنامه کثیرالانتشار

حد نصاب تشکیل مجمع عمومی موسس

جلسات مجمع عمومی موسس با حضور عده‌ای از پذیره نویسان که حداقل نصف سرمایه شرکت را تعهد کردند

اگر در جلسه اول حدنصاب رعایت نشد در جلسه دوم با حضور حداقل یک‌سوم صاحبان سرمایه و سهامداران قابل تشکیل می باشد

در جلسه سوم هم حضور حداقل یک سوم صاحبان سرمایه و سهامداران قابل تشکیل می باشد

حد نصاب تصمیم گیری مجمع عمومی موسس

به تعداد دو سوم آرا حاضرین اتخاذ تصمیم انجام می گردد

هر کس به تعداد سهامش حق رای دارد

یکی از وظایف مجمع عمومی موسس تصویب آورده غیر نقد موسسین و تصویب امتیازات درخواستی موسسین است

اگر این آورده نقد تصویب نشود یا امتیازات درخواستی مورد تصویب قرار نگیرد

جلسه مجمع عمومی موسس در مهلت حداکثر یک ماه مجددا برگزار میگردد

در فاصله این دو جلسه که در سر رسید یک ماه می باشد

این موسسین که آورده غیرنقدی شان تصویب نشده یا درخواست تصویب امتیاز داشته می بایست:

به جای آورده غیر نقد مبلغ نقدی را تادیه کنند و یا از امتیاز درخواست انصراف دهد در غیر این صورت به منزله خروج از شرکت می باشد

در صورت خروج از شرکت و عدم حضور فرد در جلسه بعدی مجمع عمومی موسس

سایر سهامداران و موسسین می بایست حداکثر ظرف مدت یک ماه به جای شخص خارج شده مبلغ سرمایه را تعهد کنند

در غیر این صورت شرکت تاسیس نمی‌شود.

در جلسه ای که جایگزین جلسه قبلی مجمع عمومی موسس به دلیل:

  • عدم تصویب آورده غیر نقد موسسین
  • عدم تصویب امتیازات درخواستی موسسین می‌شود

حد نصاب تشکیل جلسه دوم که حداکثر ظرف مهلت یک ماه از تاریخ جلسه اول برگزار می شود می بایست بیش از نصف پذیره نویسان در جلسه دوم حاضر باشند

وظایف مجمع عمومی فوق العاده

تغییر در مواد اساسنامه (تغییر نام؛ تغییر در شرایط تابعیت و غیره)

تبدیل سهام بانام به سهام بی نام یا بلعکس

انتشار اوراق قرضه

تبدیل قالب شرکت

ایجاد سهام ممتاز یا تغییر در آن

انحلال شرکت

تغییر در سرمایه شرکت

حد نصاب تشکیل مجمع عمومی فوق العاده

در جلسه اول دارندگان بیش از نصف سهامی که حق رای دارند

در جلسه دوم دارندگان بیش از یک سوم سهامی که حق رای دارند

جلسه سومی وجود ندارد

اگر حدنصاب بیش از یک دوم در جلسه اول و بیش از یک سوم در جلسه دوم رعایت نشود

موضوعی که به علت آن مجمع عمومی فوق العاده باید برگزار می‌شد به طور کلی منتفی می گردد

حدنصاب تصمیم گیری مجمع عمومی فوق العاده

در جلسه اول و دوم به اکثریت دو سوم آرای حاضرین در جلسه می باشد.

وظایف مجمع عمومی عادی

انتخاب مدیران و بازرسان به غیر از مدیران و بازرسان اول که در حیطه وظایف مجمع عمومی موسس است

انتخاب روزنامه کثیرالانتشار

تصویب ترازنامه و حساب سود و زیان

اظهار نظر در مورد معامله مدیران با شرکت و تصویب یا عدم تصویب آن

قبول عزل و استعفای مدیران و بازرسان

حد نصاب تشکیل مجمع عمومی عادی

در جلسه اول صاحبان بیش از نصف سهامی که حق رای دارند

در جلسه دوم هر تعدادی از صاحبان سهم که بیاید جلسه برگزار میگردد

حدنصاب تصمیم‌گیری مجمع عمومی عادی

حد نصاب آرا برای اعتبار تصمیمات به اکثریت مطلق آرا یعنی بیش از نصف آرای حاضرین به اکثریت مطلق می باشد.

لازم به توضیح است که تمامی مصوبات مربوط به تغییرات ایجاد شده پس از تصویب در مجامع عمومی شرکت های سهامی می بایست

به اطلاع اداره ثبت شرکت ها رسیده و در روزنامه رسمی آگهی شود.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با مدیریت آقای دکتر سید امیرحسین بحرینی وکیل پایه یک دادگستری

آماده ارائه خدمات ویژه در خصوص قوانین مربوط به مجامع عمومی در شرکت های سهامی در دپارتمان تجاری

با استفاده از وکلای باتجربه و مجرب در زمینه دعاوی تجاری به شما عزیزان می باشد.

دکتر امیرحسین بحرینی وکیل پایه یک دادگستری

برای کسب اطلاعات بیشتر و یا اخذ وقت مشاوره با ما در تماس باشید.

قوانین مربوط به سهام

بررسی قوانین مربوط به سهام

بررسی قوانین مربوط به سهام

در بررسی قوانین مربوط به سهام می بایست در ابتدا تعاریفی در خصوص شرکت سهامی، سهم و انواع آن ارائه دهیم:

شرکت سهامی شرکتی است که سرمایه آن به قطعات مساوی به نام سهم تقسیم بندی می‌شود.

اوراق سهام اوراقی است که نماینده تعداد سهمی است که هر سهامدار دارد.

سهام با نام: سهامی است که مالک آن مشخص و معلوم می باشد.

سهام به نام دارنده در دفتر ثبت سهام شرکت به ثبت رسیده است.

نقل و انتقال سهام با نام به موجب ثبت در دفتر ثبت سهام شرکت انجام می‌شود.

دفتر ثبت سهام شرکت در مرکز اصلی شرکت نگهداری می‌شود و نام دارندگان سهام بانام در آن ثبت می گردد.

برای نقل و انتقال سهام بانام می بایست این نقل و انتقال در دفتر ثبت سهام شرکت ثبت گردد.

امضای انتقال دهنده برای ثبت نقل و انتقال کافی است مگر اینکه:

تمام مبلغ اسمی سهام با نام پرداخت نشده باشد.

در این صورت باید نام و آدرس انتقال گیرنده هم در دفتر ثبت سهام شرکت ثبت و ذیل آن توسط سهامدار جدید امضا شود.

ثبت نام سهامدار جدید و اخذ امضاء ذیل دفتر ثبت سهام به این دلیل است که:

شرکت بتواند برای تادیه الباقی مبلغ اسمی به انتقال گیرنده و دارنده جدید سهام دسترسی داشته باشد.

انتقال سهام با نام اگر در دفتر ثبت سهام شرکت درج نگذدد انتقال به طور کلی باطل نیست

  • بلکه این انتقال فی مابین طرفین صحیح میباشد
  • اما در برابر شرکت و اشخاص ثالث بلا اثر بوده و قابلیت استناد ندارد.

سهام بی نام سهامی است که نام دارنده آن مشخص نیست و انتقال آن به صرف قبض و اقباض صورت می‌گیرد

گواهینامه موقت سهم

تا زمانی که هنوز اوراق سهام آماده نشده باشد، شرکت به سهامداران یک ورقه به نام گواهینامه موقت سهم می‌دهد

ورقه سهام و ورقه گواهینامه موقت سهم تنها زمانی قابل تحویل دادن به سهامداران است که شرکت به ثبت رسیده باشد.

قبل از ثبت شرکت سهامداران با داشتن ورقه تعهد سهم اثبات می‌کند که به حساب شرکت در شرف تاسیس پول واریز کرده و جزئی از سهامداران می‌باشند

تا زمانی که شرکت ثبت نشده باشد ورقه تعهد سهم به جای سهام به افراد ارائه می شود

زمانی که شرکت ثبت میشود ورقه گواهینامه موقت سهم یا ورقه سهم به سهامدار ارائه می گردد

اگر تمام مبلغ اسمی سهام پرداخت نشده باشد اوراق سهام و گواهینامه موقت لزوماً باید با نام صادر شود

پس از اخذ کلیه مبلغ اسمی سهام اوراق سهام یا گواهینامه موقت می‌تواند به صورت بی‌نام و یا با نام صادر شود.

گواهینامه موقت سهام تا زمانی که اوراق سهام آماده شود در دست سهامداران خواهد بود

وقتی تمام مبلغ اسمی سهام توسط سهامداران تادیه شود شرکت موظف است ظرف یک سال اوراق سهام را آماده و به سهامداران ارائه نماید

گواهینامه موقت سهام و اوراق سهام باید توسط دو نفر که در اساسنامه معین می شوند حتماً امضا گردد.

سهام ممتاز سهامی است که دارای امتیازی باشد اعم از این که دارای حق رای بیشتری باشد یا دارای حقوق سود بیشتری باشد یا هردو

سهام عادی سهامی است که قانون گذار برای آن امتیازی مقرر نکرده باشد.

مرجع ایجاد سهام ممتاز

  • توسط مجمع عمومی موسس
  • یا توسط مجمع عمومی فوق العاده است

مرجع تغییر سهام ممتاز

  • تغییر در سهام ممتاز صرفاً توسط مجمع عمومی فوق العاده امکان پذیر میباشد
  • البته به شرطی که موافقت دارندگان نصف به علاوه یک سهام ممتاز جلب شود
مقایسه ماده ۴۲ و ۹۳ لایحه قانونی قانون تجارت در بحث تغییر حقوق پاره‌ای از سهام شرکت

ماده ۴۲ از تغییر در حقوق سهام‌ممتاز صحبت می‌کند

ماده ۹۳ از تغییر در حقوق نوع مخصوصی از سهام شرکت صحبت می کند

دسته از سهام شرکت در شرکت وجود دارد که احکام خاصی دارند بدون این که دارای امتیاز باشند

مثلا در بحث خصوصی سازی مقرر شده که برای خصوصی سازی شرکت های دولتی می بایست حداقل ۵ درصد از سهام به کارمندان اختصاص داده شود

در فرایند خصوصی سازی به مزایده گذاشتن این ۵ درصد قانونی نیست

می بایست این میزان سهام به کارمندان با قیمت منصفانه واگذار شود

تغییر در قوانین سهام ممتاز

  • تصویب در مجمع عمومی فوق العاده
  • جلب موافقت دارندگان بیش از نصف سهام ممتاز نصف به علاوه یک سهام‌ممتاز

قوانین سهام مخصوص

تغییر در سهام مخصوص

  • تصویب در مجمع عمومی عادی
  • تصویب دارندگان سهام مخصوص در جلسه‌ای داخلی برای تصویب تغییرات

تغییرات سهام مخصوص باید با

  • حضور دارندگان حداقل نصف این سهام در جلسه اول

اگر در جلسه اول حدنصاب حداقل نصف دارندگان سهام مخصوص حاضر نشوند

  • در جلسه دوم با حضور دارندگان حداقل یک سوم سهام مخصوص جلسه تشکیل شود

تصمیمات جلسه با اتخاذ تصمیم اکثریت دو سوم آرا حاضرین به تصویب می‌رسد

در قانون اجرای سیاست‌های کلی اصل ۴۴ قانون اساسی دو عبارت داریم:

سهام کنترلی و سهام مدیریتی

این سهام نوع خاصی از سهم نیستند بلکه تعداد خاصی از سهام هستند

در مجمع عمومی هر سهامدار بسته به تعداد سهامش حق رای دارند

سهام مدیریتی تعدادی از سهام که دارندگان آن به قدری حق رای دارند که می‌توانند حداقل یکی از مدیران را برگزینند

سهام کنترلی تعدادی از سهام که دارندگان آن به قدری حق رای دارند که می تواند اکثر مدیران را برگزینند

نحوه انتقال سرمایه در شرکتهای تجاری با بررسی قوانین سهام

در شرکت سهامی عام انتقال سرمایه آزاد است و شرط خلاف آن در اساسنامه ممکن نیست.

شرکت سهامی خاص انتقال سرمایه آزاد است اما می‌توان شرط خلاف آن را در اساسنامه عنوان کرد

یعنی انتقال سرمایه منوط به اجازه و موافقت شخص یا اشخاص دیگری باشد

شرکت تعاونی انتقال سرمایه و خروج شریک از شرکت آزاد است اما می‌توان شرط خلاف آن را در اساسنامه عنوان کرد

شرکت با مسئولیت محدود انتقال سهم الشرکه و سرمایه منوط به موافقت

  • اکثریت شرکا است که حداقل سه چهارم سرمایه شرکت را دارا باشند
  • این انتقال سرمایه باید با تنظیم سند رسمی ثبت گردد

شرکت تضامنی نسبی مختلط غیر سهامی انتقال سرمایه منوط است به اتفاق آرا شرکا

در شرکت مختلط سهامی انتقال سرمایه در شرکاء ضامن منوط است به اتفاق آرا شرکا و انتقال سرمایه شرکای سهامی آزاد است

انتقال سهم الشرکه در شرکت با مسئولیت محدود یک عمل حقوقی تشریفاتی است چرا که نیازمند تنظیم سند رسمی است.

در شرکت سهامی نیازی به تادیه کل سهام شرکت در بدو تاسیس آن نیست

تنها تادیه ۳۵ درصد از کل سرمایه در ابتدای تاسیس شرکت کفایت می کند

ساز و کار مطالبه الباقی سرمایه در شرکت های سهامی

ساز و کار مطالبه الباقی سرمایه که در بدو تاسیس شرکت سهامی توسط سهامداران تادیه نشده است

هر زمانی که شرکت تصمیم به مطالبه الباقی سرمایه از سهامداران داشته باشد می بایست:

یک نوبت نشر آگهی در روزنامه کثیرالانتشار شرکت داشته باشد

ارائه مهلت معقول و متعارف برای تعدیه الباقی سرمایه به سهامداران بدهد

اگر بعد از اتمام مهلت مقرر در آگهی پاره‌ای از سهامداران برای تاییدیه مبلغ مقرر به شرکت مراجعه نکردند

شرکت یک اخطاریه خطاب به سهامدار پست می کند و مهلت یک ماهه جهت تعدیل الباقی سرمایه به سهامدار داده می شود

اگر پس از مهلت یک ماهه سهامدار نسبت به تعدیه الباقی سرمایه اقدام ننماید

سهام باطل می شود و سهام جدید صادر می‌شود و از طریق بورس یا مزایده به فروش می‌رسد

بعد از فروش سهم جدید، شرکت:

طلب خود بابت الباقی مبلغ اسمی سهام

خسارت تاخیر تادیه از تاریخ انقضای مهلت معقول و متعارف

چهار درصد جریمه در سال

هزینه‌های بورس و فروش و مزایده را برداشت می کند و الباقی به سهامدار پرداخت می گردد

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با مدیریت آقای دکتر سید امیرحسین بحرینی وکیل پایه یک دادگستری

آماده ارائه خدمات ویژه در خصوص مقررات مربوط به سهام در دپارتمان تجاری

با استفاده از وکلای باتجربه و مجرب در زمینه دعاوی تجاری به شما عزیزان می باشد.

دکتر امیرحسین بحرینی وکیل پایه یک دادگستری

برای کسب اطلاعات بیشتر و یا اخذ وقت مشاوره با ما در تماس باشید.

شرکت سهامی عام

مراحل تشکیل و ثبت شرکت سهامی عام

مراحل تشکیل و ثبت شرکت سهامی عام

برای دانستن  مراحل تشکیل و ثبت شرکت سهامی عام می بایست اطلاعاتی دقیق از شرایط مقرر قانونی داشته باشیم:

شرکت سهامی شرکت بازرگانی محسوب می شود حتی اگر موضوع فعالیت آن اعمال تجاری نباشند

هر یک از شرکت‌های تجاری دارای موضوع فعالیت هستند

موضوع فعالیت شرکت

  •  در اساسنامه درج می گردد
  • می تواند به صورت کلی و گسترده باشد یا به صورت جزئی و خاص
  • حدود صلاحیت شرکت را برای انجام پروژه ها و قراردادها مشخص می‌کند

موضوع فعالیت شرکت ها لزوما می‌بایست در شمار اعمال تجاری باشد جز در دو شرکت شرکت:

    1.  سهامی (عام و خاص)
    2. تعاونی

شرکت های تعاونی و شرکت های سهامی به اعتبار قالب و شکل و صورتی که دارند تجاری محسوب می شوند

این دو شرکت تحت هر شرایطی که اعمال تجاری انجام دهند یا انجام ندهند تجاری محسوب می شوند

شرکت سهامی متشکل از شرکت سهامی خاص و شرکت سهامی عام است

سهامی خاص: شرکتی است که تمام سرمایه توسط موسسین تعهد و بر عهده گرفته می‌شود.

سهامی عام: شرکتی است که بخشی از سرمایه به عهده موسسین و بخش دیگری از سرمایه را به عهده پذیره نویسی عمومی می‌گذارند .

نکته:شرکت سهامی عام تنها شرکتی است که در آن پذیره نویسی عمومی راه دارد

شرکت های تعاونی سهامی عام تابع احکام و مقررات شرکت‌های سهامی عام می باشند (بر اساس اصل ۴۴ قانون اساسی)

شرکت سهامی عام اجازه انتشار اوراق قرضه و اجازه فروش سهام با نام در بورس را دارد

شرایط تاسیس بانک

اگر بانک دولتی باشد در قالب شرکت سهامی عام تاسیس می‌شود

اگر بانک خصوصی باشد در قالب شرکت سهامی عام یا شرکت تعاونی سهامی عام تاسیس می‌شود.

حداقل تعداد شرکا برای تاسیس یک شرکت تجاری

  • سهامی خاص حداقل ۳ نفر
  •  سهامی عام حداقل ۵ نفر
  •  تعاونی حداقل ۷ نفر (وزارت تعاون حسب مورد و با توجه به دسته‌های مختلف می‌تواند این حداقل را افزایش دهد)
  •  نسبی حداقل ۲ نفر
  • با مسئولیت محدود حداقل ۲ نفر
  •  تضامنی حداقل ۲ نفر
  • مختلط غیر سهامی حداقل ۲ نفر
  • مختلط سهامی اختلاف نظر وجود دارد که حداقل ۳ نفر یا حداقل ۴ نفر البته نظری که حداقل ۳ نفر را لازم می داند نظر قوی‌تری است.

شرایط تشکیل شرکت های دولتی

در حقوق ایران تشکیل شرکت با یک شریک علی الاصول امکان پذیر نیست مگر در شرکت‌های دولتی

  • شرکت‌های دولتی به موجب قانون و یا رای دادگاه تشکیل می‌شوند
  • بیش از نصف سهام یا سرمایه آن متعلق به دولت و یا شرکت دولتی باشد

شرکای شرکت های تجاری می تواند

  • اشخاص حقیقی باشد
  • اشخاص حقوقی باشند
  • یا از اشخاص حقیقی و حقوقی تشکیل شده باشند

نامگذاری شرکت های تجاری

در نام شرکتهای تجاری باید قالب آن شرکت نوشته شود مثلاً شرکت سهامی عام سهامی خاص نسبی و غیره

تنها در شرکت با مسئولیت محدود است که عدم درج شرکت در نام آن موجب می‌شود شرکت در مقابل اشخاص ثالث تضامنی شناخته شود

در شرکت های تضامنی نسبی مختلط سهامی مختلط غیرسهامی حتماً باید نام یکی از شرکای ضامن در نام شرکت درج گردد

در شرکت با مسئولیت محدود اگر نام یکی از شرکاء در نام شرکت درج گردد این شریک در مقابل اشخاص ثالث شریک ضامن تلقی می گردد

توجه شود: در شرکت با مسئولیت محدود از اسم شرکا استفاده نشود اما عنوان با مسئولیت محدود حتماً در اسم‌شرکت عنوان گردد

بررسی مراحل تشکیل و ثبت شرکت سهامی عام

  • با توجه به اینکه شرکت سهامی عام تنها شرکتی است که بخشی از سرمایه آن از طریق پذیره نویسی عمومی انجام می‌شود
  • فرآیند تاسیس این شرکت ها به قرار زیر است:
  • عده ای به نام موسس تصمیم بر تاسیس شرکت سهامی عام می‌گیرند
  • این موسسین می بایست بخشی از سرمایه را در یک حساب به نام حساب شرکت در شرف تاسیس بسپارند
  • موسسین می بایست مدارکی را به اداره ثبت شرکتها ارائه دهند از قبیل :
    1. پیش‌نویس طرح اساسنامه
    2. پیش نویس آگهی پذیره نویسی:  طرح اعلامیه پذیره‌نویسی است
    3. اظهارنامه : همان درخواست و نامه‌ای است که موسسین از ثبت شرکت‌ها بابت تاسیس شرکت می نمایند
  • مدارک توسط اداره ثبت شرکتها و اداره بورس بررسی می‌شود و در صورت تایید یک مجوز پذیره‌نویسی صادر می‌شود
  • موسسین بعد از اخذ مجوز پذیره نویسی از اداره ثبت شرکتها نسبت به انتشار آگهی پذیره نویسی اقدام می‌کنند
  • دعوت از عموم مردم برای خرید سهام شرکت در روزنامه های کثیرالانتشار منتشر می‌شود و همچنین در شعب بانک محل پذیره‌نویسی نیز الصاق می گردد
  • مردم می‌توانند به شعب بانک محل پذیره‌نویسی مراجعه کنند و در مهلت مقرر بابت هر سهم مبلغ مشخص شده در اعلامیه پذیره‌نویسی را پرداخت نمایند
  • از اینجا به بعد این شخص پذیره نویس است و یک ورقه به نام ورقه تعهد سهم را پر می‌کند
  • ورقه تعهد سه می‌شود یک رسید که مشخص می کند شخص به عنوان سهامدار شرکت می باشد
  • امضای ورقه تعهد سخت به منزله قبول است اساسنامه‌ و تصمیماتی است که در آینده با نظر اکثریت مورد قبول می باشد.
  • امضاء ورقه تعهد سهم به این معنی است که اگر در آینده مفاد اساسنامه یا تصمیماتی که شرکت می‌گیرد باب میل سهامدار نباشد امکان خروج از شرکت برایش مقدور نیست.

تمدید مهلت پذیره نویسی

مهلت پذیره نویسی در اعلامیه پذیره‌نویسی درج می گردد و اگر هنوز مبلغ سرمایه شرکت در مهلت مقرر تعبیه نشده باشد این مهلت تنها برای یکبار قابل تمدید است

توجه شود که اگر بعد از مهلت تمدید شده تمام سرمایی شرکت توسط پذیره نویسان تعهد نشده باشد شرکت در این حالت قابل تاسیس نخواهد بود

اگر بعد از اتمام مهلت پذیره نویسی تمام سرمایه پذیره نویسی شده باشد موسسین می‌بایست مجمع عمومی موسس را دعوت نمایند

اعضای مجمع عمومی موسس اعم است از :

  • موسسین
  • پذیره نویسان

وظایف مجمع عمومی موسس

  • بررسی گزارش موسسین در خصوص پذیره نویسی تمام سرمایه و تادیه مبالغ لازم (حتماً باید تمام سرمایه پذیره نویسی شده باشد)
  • مصوب نمودن اساسنامه
  • تصویب آورده غیر نقدی موسسین
  • تصویب امتیازات درخواستی موسسین
  • انتخاب اولین مدیران بازرسان و اولین روزنامه های کثیرالانتشار

شرکت بعد از اینکه مدیران و بازرسان شرکت کتباً قبول سمت نمودند تشکیل می‌شود

زمان تشکیل شرکت سهامی عام قبول کتبی مدیران و بازرسان است.

شرکت در این حالت تشکیل شده است اما هنوز به ثبت نرسیده

بعد از قبول کتبی سمت توسط اولین مدیران و بازرسان این شرکت هنوز در مرحله ثبت طرح اساسنامه بوده و مدیران می بایست اقدامات لازم را انجام دهند

مدیران موظف هستند بعد از قبول کتبی سمت نسبت به:

ثبت صورتجلسه مجمع عمومب موسس اقدام نمایند تا شخصیت حقوقی شرکت تشکیل گردد

مدت زمان تشکیل و ثبت شرکت سهامی عام

پروسه تشکیل و ثبت شرکت سهامی عام از اولین قدم که موسسین اقدام به ارائه اظهارنامه طرح اساسنامه و طرح پذیره نویسی به اداره ثبت شرکتها می نمایند

تا زمانی که اقدام به ثبت صورتجلسه مجمع موسسین در اداره ثبت شرکتها و در واقع ثبت شرکت سهامی عام می نمایند می بایستی حداکثر شش ماه به اتمام برسد

اگر این مدت بیش از ۶ ماه به طول بیانجامد شرکت تشکیل نمی گردد

در این حالت هر ذی نفع و کسانی که نسبت به پذیره نویسی و واریز وجه به حساب شرکت در شرف تاسیس اقدام نمودند

می‌توانند با مراجعه به اداره ثبت شرکتها گواهی عدم ثبت شرکت خطاب به بانک اخذ نمایند

در این حالت بانک موظف به بازپرداخت پول اشخاص میشود.
موسسین در شرکت‌های سهامی عام نسبت به کلیه اقداماتی که برای تاسیس شرکت و ثبت شرکت انجام می‌دهند مسئولیت تضامنی دارند.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با مدیریت آقای دکتر سید امیرحسین بحرینی وکیل پایه یک دادگستری آماده ارائه خدمات ویژه در خصوص مقررات مربوط به

شرکت سهامی عام در دپارتمان تجاری با استفاده از وکلای باتجربه و مجرب در زمینه دعاوی تجاری به شما عزیزان می باشد.

دکتر امیرحسین بحرینی وکیل پایه یک دادگستری

برای کسب اطلاعات بیشتر و یا اخذ وقت مشاوره با ما در تماس باشید.

بررسی نکات مهم در انعقاد قرارداد داوری و ارجاع به داور

مقدمه

برای اینکه به اهمیت بحث قرارداد داوری و ارجاع به داور بپردازیم باید بدانیم که در دنیای امروز و با افزایش

مراودات تجاری میان افراد حقیقی و حقوقی در سرتاسر دنیا طبیعتاً با انواع مختلفی از حقوق و تکالیف و الزامات

و توافقات در قالب قراردادهای کتبی و گاهاً شفاهی مواجه هستیم. در مواردی که قراردادهای مکتوب وجود دارد

اگر اختلاف نظر و یا خلف وعده پیش آید حل این تنازعات بسیار راحت تر است و مشکل اصلی در جایی شروع

می شود که متاسفانه بسیاری از معاملات تجاری به صورت شفاهی بین متعاملین انجام می پذیرد.این در حالی است

که حتی با وجود قرارداد نیز بعضاً اختلافات بسیاری در تفسیر و اجرای آن به وجود می‌آید.

از دیرباز مردم برای حل اختلافات و تنازعات پیش آمده به دادگستری و محاکم رجوع می کردند که این مسئله بر

همگان پرواضح است که زمان و هزینه بسیار زیادی برای حصول نتیجه در این مراجع باید صرف شود که

بررسی علل این بروکراسی خارج از حوصله این مرقومه است و در جایی دیگر باید به آن پرداخته شود.

برای حل این معضل وقت گیر و هزینه بر نهاد جایگزینی با عنوان “داوری”و ارجاع به داور تأسیس شده است.

ارجاع به داور

ممکن است به دو صورت اتفاق افتد یکی اینکه با تراضی طرفین و در مواردی ممکن است با تعیین دادگاه صورت

گیرد که در این فرض اگر تراضی طرفین مبنای رجوع به داور باشد، ضرورت دارد تااین رجوع به صورت

قرارداد مستقل یا شرط ضمن عقد مورد توافق قرار گیرد.

تعریف داوری و ارجاع به داور

داوری به معنای آن است که حل اختلافات و تنازعات به وجود آمده میان افراد توسط فردی به عنوان “داور” بدون

رعایت تشریفات رسمی رسیدگی در دادگاه‌ها صورت گیرد. در ایران از دیرباز و در میان مجموعه قوانین کشور

از گذشته‌های دور، این موضوع دارای اهمیت خاصی بوده است و امروزه نیز قانون حاکم بر این موضوع در

خصوص داوری داخلی قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ و در ارتباط با موارد خارجی قانون داوری

تجاری بین المللی مصوب ۱۳۷۶ می‌باشد.

قرارداد داوری

این قرارداد توافقی است که به موجب آن طرفین، به منظور رسیدگی به اختلافات و تنازعات پیش آمده احتمالی

پیرامون معامله و یا روابط تجاری ‌شان توافق می‌نمایند که اشخاص یا مرجعی را به‌عنوان به رسیدگی کننده به

اختلافات احتمالی تعیین نموده و این مرجع امکان تعیین و تکلیف نهایی در رابطه با اختلاف شکل گرفته شده را در

اختیار داشته باشد.

مواد قانونی

ماده قانونی ناظر بر این نوع قراردادهای داخلی ماده ۴۵۵ قانون آیین دادرسی مدنی می‌باشد.

به موجب این ماده، “متعاملین می‌توانند ضمن معامله ملزم شوند و یا به موجب قرارداد جداگانه تراضی نمایند که

در صورت بروز اختلاف بین آنان به داوری مراجعه کنند و نیز می‌توانند داور یا داوران خود را قبل یا بعد از

بروز اختلاف تعیین نمایند. ضمناً در کلیه موارد رجوع به داور، طرفین می‌توانند انتخاب داور یا داوران را به

شخص ثالث یا دادگاه واگذار کنند.”

نکات مربوط به قرارداد داوری

۱) توجه داشته باشید که طرفین این نوع قرارداد بایستی در خصوص نحوه تدوین و درج موارد مهم از جمله موارد

ذیل توجه لازم را مبذول نمایند:

موضوعات و مفاد مهم قرارداد ارجاع به داور

موضوع قرارداد داوری و ارجاع به داور

مدت زمان

تعداد و اسامی داوران منتخب

ضرورت دارد موارد پیش گفته توسط طرفین به طور شفاف و دقیق لحاظ گردد تا در صورت بروز اختلافات

احتمالی، قرارداد داوری بتواند با صراحت و انسجام پیرامون اختلافات رخ داده تعیین و تکلیف نماید.

صلاحیت داوران

۲) در خصوص داورانی که مورد توافق طرفین قرار می‌گیرند نیز بایستی طرفین قرارداد، صلاحیت و توانایی

داوران انتخابی را مد نظر قرار دهند. زیرا در صورت عدم صلاحیت و توانمندی داورهای انتخابی، قرارداد

داوری تأثیر چندانی در حل اختلاف نداشته و در نتیجه به ناچار بایستی به محاکم رجوع نمود.

عزل داوران

۳) به صورت کلی بعد از انعقاد قرارداد داوری و انتخاب داورها، طرفین حق عزل داوران را ندارند مگر با

تراضی.

شفافیت موضوع و مدت

۴) در مواردی داور تعیین می‌شود بایستی موضوع و مدت زمان داوری و نیز مشخصات طرفین و داور یا داوران

به طوری که رافع اشتباه باشد تعیین شود. علاوه بر این در صورتی که تعیین داور بعد از بروز اختلاف باشد،

موضوع اختلاف که به داوری ارجاع شده باید به طور روشن مشخص و مراتب به داوران ابلاغ شود. ضمناً

قراردادهای داوری که قبل از اجرای قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ تنظیم شده باشند با رعایت اصل

۱۳۹ قانون اساسی تابع مقررات زمان تنظیم هستند.

اشخاصی که نمی توانند داور باشند

۵) توجه داشته باشید که وفق ماده ۴۶۶ قانون آیین دادرسی مدنی اشخاصی را هر چند با تراضی نمی‌توان به

عنوان داور انتخاب نمود. این اشخاص عبارتند از اشخاصی که فاقد اهلیت قانونی هستند و اشخاصی که به موجب

حکم قطعی دادگاه و یا در اثر آن از داوری محروم شده‌اند. علاوه بر این طبق ماده ۴۷۰ از قانون مذکور کلیه

قضات و کارمندان اداری شاغل در محاکم قضایی نمی‌توانند داوری نمایند هرچند با تراضی طرفین باشد.

تعداد داوران

۶) نکته دیگر که بایستی در تنظیم قرارداد داوری و انتخاب داورها رعایت شود این موضوع می‌باشد که تعداد

داوران یک قرارداد داوری باید فرد باشند. بدین معنی که تعداد داوران بایستی به نحوی انتخاب شود که با حداکثر

آرا رأی داوری مشخص شود همانند ۱ یا ۳ یا ۵ یا ۷ نفر.

قائم به شخص بودن داوری

۷) توجه داشته باشید که وفق ماده ۴۸۱ قانون آیین دادرسی مدنی، قرارداد داوری قائم به شخص است و در

صورت فوت یکی از طرفین قرارداد یا حجر وی و همچنین توافق دو طرف؛ موضوع قرارداد از بین می‌رود.

۸) با استناد به ماده ۴۶۵ قانون آئین دادرسی مدنی داوران باید قبولی خود را اعلام دارند. ابتدای مدت داوری

روزی است که داوران قبول داوری کرده و موضوع و شرایط داوری و مشخصات طرفین و داوران به همه آنان

ابلاغ شده باشد.

همانطور که ملاحظه کردید، قرارداد داوری مشابه قراردادهای دیگری که میان طرفین اختلاف منعقد می‌شود،

دارای نکات حقوقی مهم و ظرافت‌هایی است که واجد اهمیت بسیاری است. فلذا در صورتی که قرارداد داوری با

لحاظ شاخص‌ها و نکات قانونی منعقد شود؛ در نزد مراجع قضایی نیز مورد اهمیت و وجاهت قانونی قرار خواهد

گرفت.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
رزرو وقت مشاوره

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی و انجام تخصصی امور حقوقی و داوری می باشد.

چگونگی شراکت در منافع مورد اجاره

چگونگی شراکت در منافع مورد اجاره

شراکت در منافع مورد اجاره

به موجب ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ « مستأجر نمي‌تواند منافع مورد اجاره را كلاً

يا جزاً يا به نحو اشاعه به غير انتقال دهد يا واگذار نمايد مگر اين كه كتباً اين اختيار به او داده‌شده باشد.»

بررسی ماده قانونی

قید « به نحو اشاعه » به چه معنی است ؟

معنی دقیق « جزآّ » در این ماده چیست ؟

آیا به معنای مشاعی است یا متفاوت از آن است ؟

آیا مستاجر محل کسب به عنوان مثال باید سهم مشاعی از منافع را به دیگری انتقال دهد یا این قید شامل حالتی

نیز می شود که مستاجر با شخص دیگری به صورت مشارکت در سود و منافع قراردادی را منعقد می کند،

بدون آنکه حق کسب و پیشه را به دیگری منتقل نماید ؟

منافع محل استیجاری

توضیح ماده

بند ۲ ماده ۱۴ قانون فوق الذکر در بیان یکی از مواردی که موجر حق تخلیه مستاجر را دارد چنین مقرر نموده

« در موردي كه عين مستأجره به منظور كسب يا پيشه و يا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به

عناويني از قبيل وكالت يا‌نمايندگي و غيره عملاً به غير واگذار كند بدون اين كه طبق ماده ۱۹ اين قانون با مستأجر

لاحق اجاره ‌نامه تنظيم شده باشد.»

وکالت یا نمایندگی

قیود «وکالت یا نمایندگی و غیره» و «عملا» به «مباشرت» مستاجر در کاسبی در عین مستاجره دلالت دارند؛

در حقیقت به موجب بند ۲ ماده ۱۴ و ماده ۱۰ قانون مزبور هرگونه انتقال به غیر چه به صورت مشاعی باشد

چه به صورت جزئی یا کلی موجب حق درخواست تخلیه برای موجر خواهد بود؛ روشن تر اینکه، اگر

مباشرت مستاجر در عین مستاجره برای کسب منفعت مد نظر قانونگذار نبود، چنین عباراتی را به کار نمی برد.

گرچه در رویه قضایی به کار گیری کارگر یا منشی،انتقال به غیر محسوب نمی گردد ولی این تفسیر باید محدود به

مواردی باشد که اداره عین مستاجره خارج از توان مستاجر بوده و یا شغل ایشان به گونه ای باشد که نیاز به کارگر

یا منشی داشته باشد. کارگر یا منشی، مستحق حقوق کارگری یا منشی گری است نه شرکت در منافع کسبی،

بنابراین در صورت اثبات موجر در شراکت مستاجر با شخص دیگر در منافع عین مستاجره، قطع به یقین باید

حکم به تخلیه به نفع موجر صادر گردد.

مثال

فرض کنید مستاجر به شغل آرایشگری در محل استیجاری مشغول به فعالیت بوده،

سپس با وجود سلامت جسمی و توان فعالیت و عدم فعالیت شخصی در محل کسب،

شخصی را به فرض کارگر ( در واقعیت به عنوان شریک )

مشغول به فعالیت می کند، با اخذ تامین دلیل توسط موجر، محرز می گردد،

دستگاه کارت خوان مغازه متصل به حساب کارگر است و تمام قبوض برق و آب و گاز

نیز توسط وی پرداخت می شود و خود ( کارگر) نیز در زمان

تامین دلیل اقرار به سهم مشاعی از منافع مغازه دارد، اما در هنگام جلسه دادرسی،

این موضوع را انکار می کند، اگر نگوییم دادگاه به صورت مطلق باید

حکم تخلیه به این جهت را صادر کند، حداقل باید به بررسی دقیق و واکاوی

موضوع بپردازد تا مشخص شود به چه علت و چه جهتی دستگاه های کارت خوان

به حساب به اصطلاح کارگر متصل است؟

زیرا متصل بودن دستگاه کارت خوان به حساب ایشان، پرداخت قبوض مصرفی توسط ایشان و

سلامت جسمی مستاجر، قرینه های قوی ای بر شرکت در منافع محل استیجاری هستند.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
رزرو وقت مشاوره

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی و انجام تخصصی امور حقوقی و داوری می باشد.

نماینده

انعقاد عقد از طرف نماینده

انعقاد عقد از طرف نماینده

نماینده باید به سمت خود تصریح نماید. هرگاه دو نفر باهم معامله کنند فرض بر این است که اصیل هستند

در نتیجه کسی که معامله می کند آن معامله برای خود آن شخص محسوب می شود

مگر اینکه در موقع انعقاد عقد خلاف آن را تصریح نماید و یا بعداً خلاف آن اثبات گردد

در نتیجه کسی که به نمایندگی خود در عقد تصریح نمی کند مسئول اجرای تعهداتی است که در عقد به عهده میگیرد

ماهیت حقوقی نمایندگی

اراده نماینده است که عقد را به وجود می آورد

لذا اگر وکیل پس از گفتن ایجاب و قبل از قبول طرف دیگر فوت نماید یا دچار حجر گردد، ایجاب زایل شده و

عقد تشکیل نمی گردد

از طرف دیگر لازم نیست در انعقاد عقد توسط نماینده اصیل دارای اهلیت و قصد انشاء باشد

زیرا نماینده باید اهلیت داشته باشد و اوست که عقد را منعقد می کند

مانند این که ولی صغیری عقدی را برای مولی علیه منعقد نماید

در این حالت صغیر که عقد برای او منعقد می شود اهلیت ندارد اما باید ولی یا قیم او اهلیت و قصد داشته باشد

آثار عقد دامن گیر اصیل می شود و اصیل است که در صورت عدم انجام تعهد طرف دعوا قرار می گیرد

نه نماینده ای که عقد را منعقد کرده است

پس اگر الف به نمایندگی از ب اتومبیلی برای ب خریداری نماید، مسئول نهایی پرداخت ثمن اتومبیل شخص ب

می باشد.

شرایط نمایندگی

براتی این که عقدی که منعقد می گردد آثار آن به اصیل برگردد باید سه شرط باهم رعایت گردد،

در غیر این صورت نماینده نیز مسئول اجرای عقد است:

الف- وجود رابطه نمایندگی:

باید میان اصیل و نماینده یک رابطه نمایندگی اعم از قضایی، قراردادی و با قانونی وجود داشته باشد.

برای مثال الف به ب وکالت می دهد تا عمل حقوقی را برایش انجام دهد.

ب- عدم تجاوز از حدود اختیارات:

نماینده باید از حدود اختیاراتی که اصیل به او داده است تجاوز نکند

در غیر این صورت نسبت به قسمتی که خارج از حدود اختیارات است، عمل حقوقی فضولی بوده و غیر نافذ

می باشد.

پس اگر الف به ب بگوید که برایش یک موتور خریداری نماید اما الف ۳ موتور برایش خریداری نماید

عملی که الف در خصوص خرید دو موتور دیگر انجام داده معامله فضولی می باشد

پ- اعلام قصد نیابت:

در زمان انعقاد عقد نماینده باید اعلام نماید(لفظی یا کتبی) که عقد را به نمایندگی از شخص دیگری منعقد می نماید.

برای مثال وکالتنامه کاری را ضمیمه قرارداد نماید.

نکته

اگر شخصی در قرارداد به نمایندگی تصریح نکند و بعداً اختلاف به وجود آید که او معامله را به عنوان نماینده یا

به عنوان اصیل منعقد نموده است، اصل بر اصیل بودن طرف معامله است مگر این که خلاف آن اثبات گردد.

کس که مدعی نمایندگی است باید آن را اثبات نماید.

نکته

اگر نماینده به نمایندگی خود تصریح نکند طرف معامله می تواند از باب مسئولیت قراردادی به اصیل مراجعه نماید

زیرا عقد برای او منعقد شده است و همچنین می تواند به نماینده از باب این که در زمان معامله نمایندگی خود را پنهان نموده است مراجعه نماید.

معامله با خود

در ماده ۱۹۸ قانون مدنی مقرر شده است «ممکن است طرفین یا یکی از آن ها به وکالت از غیر اقدام بنمابند و

نیز ممکن است که یک نفر به وکالت از طرفین از طرف متعاملین این اقدام را به عمل آورد.»

بنابراین از این ماده متوجه می شویم در انعقاد عقد، تعدد اعتباری، در ایجاب و قبول شرط است.

طبق ماده ۱۲۴۰ قانون مدنی قیم نمی تواند به سمت قیمومیت از طرف مولی علیه با خود معامله نماید.

طبق ماده ۱۱۹ قانون امور حسبی امین غایب یا جنین نمی تواند به صرف داشتن سمت امین با خود معامله نماید.

طبق ماده ۱۲۹ لایحه قانون تجارت اعضای هیات مدیره و مدیرعامل شرکت نمی توانند بدون اجازه هیات مدیره

در معاملاتی که با شرکت و یا به حساب شرکت می شود به طور مستقیم و یا غیر مستقیم طرف معامله بوده و یا

سهیم باشد.

طبق ماده ۱۰ ۷۲ قانون مدنی در صورتی که وکالت به صورت اطلاق داده شود وکیل نمی تواند موکل را برای

خود تزویج نماید مگر این که صراحتاً به او اذن داده شده باشد.

بر خلاف قیم، معامله با خود از سوی وصی و ولی قهری اصولاً صحیح است مگر این که وکیل رعایت مصلحت

موکل را نکرده باشد.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
رزرو وقت مشاوره

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی و انجام تخصصی امور حقوقی و داوری می باشد.

قرارداد داوری

قرارداد داوری

داوری

انواع قرارداد داوری

الف- قرارداد داوری: طبق ماده ۴۵۴ قانون آیین دادرسی مدنی طرفین می توانند بعد از وقوع منازعه و اختلاف

این قرارداد را منعقد نمایند.

تفاوتی نمی کند که دعوا در مرحله بدوی، تجدیدنظر یا دیوانعالی کشور مطرح باشد.

ب- شرط داوری: طبق ماده ۴۵۵ قانون آیین دادرسی مدنی در شرط داوری طرفین می توانند قبل از وقوع منازعه

و اختلاف موضوع را به داوری ارجاع دهند.

این نوع داوری زمانی مورد توافق قرار می گیرد که نه تنها اختلاف و نزاعی نیست بلکه ممکن است هیچ وقت اتفاق نیفتد.

قرارداد داوری

شرایط داوری:

الف- شرایط مشترک قرارداد داوری

طرفین باید اهلیت داشته باشند، مطابق ماده ۴۵۴ قانون آیین دادرسی مدنی کلیه شخاصی که اهلیت اقامه دعوی

را دارند می توانند موضوع را به داوری ارجاع دهند و شخص غیر رشید محجور و دارای حجر در امور

غیر مالی می تواند دعوا را به داوری ارجاع دهد.

دعوا باید قابلیت ارجاع به داوری را داشته باشد. علی الاصول تمامی دعاوی قابلیت ارجاع به داوری را دارند.

استثنائات قرارداد داوری

 دعوی عمومی قابل ارجاع به داوری نیست.

دعوی ورشکستگی طبق بند یک ماده ۴۹۶ قانون آیین دادرسی مدنی قابل ارجاع به داوری نیست.

دعوی راجع به اصل نکاح و فسخ آن و طلاق و نسب طبق بند دو ماده ۴۹۶ قانون آیین دادرسی مدنی

قابل ارجاع به داوری نیست.

ارجاع دعاوی راجع به اموال عمومی و دولتی به داوری تنها پس از تصویب هیات وزیران و اطلاع مجلس شورای

اسلامی قابل انجام است و در صورتی که طرف داوری خارجی باشد یا موضوع از موضوعاتی باشد که قانون

آن را مهم تشخیص دهد نیازمند تصویب مجلس می باشد.

شکل موافقتنامه داوری می تواند به صورت عادی یا رسمی و یا با شرط داوری باشد.

ب- شرایط اختصاصی قرارداد داوری

مشخص نمودن موضوع داوری و داور: طبق ماده ۴۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی در صورتی که تعیین داور

بعد از بروز اختلاف باشد، موضوع اختلاف که به داور ارجاع شده باید به طور مشخص و روشن به داوران ابلاغ گردد.

تعیین داور در قرارداد داوری شرط صحت قرارداد داوری نمی باشد.

در صورتی که داور تعیین شده نخواهد و یا نتواند داوری کند، طرفین می توانند داور دیگری تعیین و

در صورت عدم تراضی به داور دیگر، می توانند درخواست تعیین داور را از مرجع قضایی درخواست نمایند.

زمان انعقاد قرارداد داوری: قرارداد داوری در هر حال باید پس از وقوع منازعه و اختلاف باشد و تفاوتی نمی کند

که در دعوا در چه مرحله ای از رسیدگی باشد.

نکته:

موضوع باید قبل از صدور رای دعوا به داوری ارجاع شود.

شرط داوری

این نوع موافقنامه داوری زمانی منعقد می شود که منازعه و اختلافی به وجود نیامده است.

شرط داوری تابع قرارداد اصلی است بنابر این تا زمانی که عقد اصلی پابرجاست شرط داوری نیز پابرجاست.

طبق ماده ۴۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی چنانچه نسبت به اصل معامله که در آن شرط داوری شده بین

طرفین اختلافی باشد دادگاه ابتدا نسبت به آن اظهارنظر می نماید.

نکته:

اصل بر این است که هر شخصی می تواند به عنوان داور انتخاب شود مگر اینکه دارای ممنوعیتی باشد که

این ممنوعیت می تواند مطلق یا نسبی باشد که در موارد زیر به این نوع ممنوعیت های می پردازیم:

قرارداد داوری

الف- ممنوعیت های مطلق:

اشخاصی که فاقد اهلیت قانونی می باشند، از جمله صغار، مجنون واشخاص دارای حجر

اشخاصی که به موجب حکم قطعی دادگاه یا در اثر اجرای آن از حقوق اجتماعی محروم شده و به طبع آن

از داوری محروم شده اند.

کلیه قضات شاغل در محاکم قضایی

ب- ممنوعیت های نسبی:

دادگاه نمی تواند این افراد را به عنوان داور انتخاب نماید:

اشخاص خارجی: در صورتی که پس از وقوع منازعه و اختلاف، دعوا به داوری ارجاع شود و یک طرف دعوا

خارجی باشد. می توان توافق کرد که داور دارای همان تابعیتی باشد که طرف خارجی دارد. لازم به ذکر است که

قبل از وقوع منازعه و اختلاف نمی توان به داوری شخص خارجی توافق نمود که دارای تابعیت شخص طرف قرارداد باشد.

وزرا و نمایندگان مجلس: در صورتی که طرف اختلاف دولت، شهرداری و یا دستگاه های وابسته به آن ها باشند،

اشخاص مورد اشاره نمی توانند داور باشند اما در شایر موارد مانعی برای داوری این اشخاص وجود ندارد.

افراد نامبرده شده در ماده ۴۶۹ قانون آیین دادرسی مدنی:

–          1 – کسانی که سن آنان کمتر از بیست و پنج سال تمام باشد.

–          2 – کسانی که در دعوا ذی‌نفع باشند.

–          3 – کسانی‌که با یکی از اصحاب دعوا قرابت سببی یا نسبی تا درجه دوم از طبقه سوم داشته باشند.

–          4 – کسانی‌که قیم یا کفیل یا وکیل یا مباشر امور یکی از اصحاب دعوا می‌باشند یا یکی از اصحاب دعوا مباشر امور آنان باشد.

–          5 – کسانی که خود یا همسرانشان وارث یکی از اصحاب دعوا باشند.

–          6 – کسانی که با یکی از اصحاب دعوا یا با اشخاصی که قرابت نسبی یا سببی تا درجه دوم از طبقه سوم با یکی از اصحاب دعوا دارند، درگذشته‌یا حال دادرسی کیفری داشته باشند.

–          7 – کسانی که خود یا همسرانشان و یا یکی از اقربای سببی یا نسبی تا درجه دوم از طبقه سوم او با یکی از اصحاب دعوا یا زوجه و یا یکی از‌اقربای نسبی یا سببی تا درجه دوم از طبقه سوم او دادرسی مدنی دارند.

–          8 – کارمندان دولت در حوزه مأموریت آنان.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
رزرو وقت مشاوره

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی و انجام تخصصی امور داوری می باشد

دعاوی ناشی از اجاره

دعاوی ناشی از اجاره

در مورد عقد اجاره چند گونه دعاوی در محاکم مطرح است:دعوای تخلیه .دعوای تعدیل اجاره بها دعوای

مطالبه اجاره بها و اجرت المثل.دعوای مطالبه حق سرقفلی و کسب و پیشه.دعوای تجویز انتقال منافع.

دعوای تخلیه

دعوای تخلیه از مهمترین و شایع تری دعاوی در مورد عقد اجاره است و در رویه قضایی جزو دعاوی غیر

 مالی محسوب می شود.

دعوای تعدیل اجاره بها

دعوای تعدیل اجاره بها از نوآوری های قانون روابط موجرو مستأجر بوده و سابقه ای در قانو مدنی ندارد.

در عقد اجاره،پس از انقضای مدت،در صورت تصرف مستأجر در آن از وی اجرت المثل اخذ می گردد.

تعیین اجرات المثل به دو صورت امکان پذیر است.۱-توسط کارشناس تعیین شود.۲-با توجه به ماده ۶۳۱ ق.م تعیین شود که برابر با اجرت المسمی خواهد بود.

با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۶۵، پس از پایان مدت اجاره امکان تخلیه عین مستاجره

وجود نداشت و موجر نمی توانست بدون دلیل از ادامه تصرف مستاجر جلوگیری به عمل آورد.

با وجود این در صورتی که میزان اجاره بها برای مدت طولانی ثابت باشد،موجبات تضرر مالک فراهم می گردد.

لذا قانو گذار با ایجاد دعوایی به نام تعدیل اجاره بها به مالک این امکان را داده است که تعدیل میزان اجاره بهای خود را در طی دوره هایی تقاضا نماید.

البته این دعوا،هم از جانب مالک و هم از جانب مستأجر قابل طرح است.در دعوای تعدیم اجاره بها،مستأجر

مبلغی پرداخت نمی کند و مالی به دارایی موجر افزوده نمی شود.فقط میزان اجاره بها تعدیل می یابد،

پس این دعوا ازجمله دعاوی غیر مالی است

دعوای مطالبه اجاره بها و اجرت المثل

دیگر دعوای مرتبط،دعوای مطالبه اجاره بها یا اجرت المثل است که با توجه به ماهیت آن از جمله دعاوی مالی محسوب می گردد

بهتر است مطالعه شود: چند نکته درخصوص عقد اجاره

دعوای مطالبه حق سرقفلی و کسب و پیشه

از دعاوی مرتبط با عقد اجاره می توان به دعوای مطالبه حق سرقفلی و حق کسب و پیشه اشاره کرد.

در دادگاه این دعوا کمتر به طور مستقم طرح می گردد چرا که دادگاه ها تکلیف دارند در ضمن صدور حکم تخلیه

نسبت به عین مستاجره،نسبت به کلیه وجوه و حقوق مصرح در قرارداد اجاره هم تعیین تکلیف نمایند که از جمله

آنها حق سرقفلی و کسب و پیشه است.در این فرض نیاز به تسلیم دادخواست علی حده و بالتبع پرداخت هزینه

دادرسی دعاوی مالی وجود نخواهد داشت. در هر حال فارغ از شرایط عملی پرونده ها،

دعوای مطالبه حق سرقفلی و کسب و پیشه نیز مالی است.لازم به ذکر است که دعوای مطالبه حق کسب

و پیشه همواره در کنار دعوای تخلیه مطرح می شود. در حالی که دعوای مطالبه حق سرقفلی به طور مستقیم

نیز قابلیت طرح دارد.علت ای است که حق کسب و پیشه قبل از تخلیه عین مستاجره فعلیت نیافته و در

نتیجه دعوای مطالبه آن بی مورد است

دعوای تجویز انتقال منافع

اگر مستأجر بخواهد ملک را به غیر اجاره دهد،باید از مالک اجازه بگیرد و اگر بدون اجازه از

 مالک منافع را انتقال دهد،هم باید ملک را تخلیه کند و هم نصف حق کسب و پیشه خود را از دست خواهد داد.

اگر مستأجر به مالک برای کسب اجازه مراجعه کند ولی مالک به وی اجازه ندهد، قانونگذار در ماده ۱۱ قانون

روابط موجر و مستأجر سال ۶۵ دعوایی را تحت عنوان دعوای تجویز انتقال منافع پیش بینی کرده است

که به موجب آن مستأجر،در صورت امتناع مالل از اجازه می تواند از دادگاه اجازه مذکور را دریافت دارد

.این دعوا با توجه به ماهیت آن غیر مالی است.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه

کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی می باشد.

قرارداد اجاره

چند نکته در مورد قرارداد اجاره

چند نکته در مورد قرارداد اجاره

موجر باید توجه نماید در مورد قرارداد اجاره چک تخلیه موضوعیت ندارد و بجای آن چک تضمین پرداخت اجاره بگیرید

(طبق دستورالعمل اتحادیه املاک چک تخلیه ارزش حقوقی ندارد و قابل نقد شدن نیست )

اگر چکی جهت ضمانت پرداخت اجاره مستاجر داه شد، بنگاه معاملات به هیچ عنوان نگهداری چک نزد بنگاه را قبول ننماید و حتما به موجر تحویل شود.

برای جلوگیری از عدم بازپرداخت ودیعه و ایجاد ضمانت اجرا حتماً خسارت قراردادی روزانه تعیین نمایید.

در مواردی که مورد اجاره تخلیه و آماده تحویل به مستاجر نمی باشد، بهتر است تمام مبلغ ودیعه پرداخت نگردد و مبلغی را برای روز تحویل کلید نگه دارید.

نکته

اگر مستاجر قبلی هنوز قرارداد دارد و میخواهد زودتر از موعد اتمام قرار داد خود تخلیه کند ،

پشت قولنامه خود از مستاجر امضا بگیرید و تعهد کند که در تاریخ مشخص تخلیه کند و برای عدم تخلیه خسارت روزانه تعیین کنید

در هنگام تحویل کلید جزییات منزل را در توضیحات قولنامه بنویسید مثلا شیر آلات سالم ،پمپ ، هود، شوفاژ ،و…

در توضیحات قولنامه بنویسید که توافق گردید چنانچه مستاجر اجاره ندهد موجر میتواند مستقیماٌ از ودیعه برداشت کند.

در صورت عدم درج این موضوع امکان برداشت مبلغ اجاره از ودیعه بدون دستور قضایی ممکن نیست.

رهن کامل

در مورد منازل رهن کامل خیلی مراقب باشید که اولا احراز هویت و تطبیق باسند فراموش نشود

دوما استعلام لازم برای اینکه منزل توقیفی نباشد و یا مثلا بانک مصادره نکرده باشد

اگر ملک مورد اجاره نوساز است و هنوز تکمیل نشده بهتر است کل مبلغ ودیعه را پرداخت ننمایید

چرا که بارها دیده شده است به دلایل مختلف ملک در تاریه مقرر تکمیل نشده و همین امر موجب بروز اختلافات می باشد

نکته مهم دیگر برای منزلی که هنوز به هر دلیلی تخلیه نیست برای عدم تحویل منزل به مستاجر در زمان مشخص شده خسارت روزانه تعیین کنید

مبلغ ودیعه را فقط به حساب کسی که سند به نام اوست واریز کنید تا دچار مشکلات بعدی نشوید .

در مواردی که میخواهید منزلی را رهن کامل کنید و منزل ایراداتی دارد (مثلا خرابی آبگرمکن و شیرآلات )

حتما مبلغی را برای رفع ایرادات و تسویه فیش ها نزد بنگاه نگه دارد تا موارد رفع شود

( بارها دیده شده موجر پس از دریافت کامل ودیعه از انجام تعهدات کوتاهی میکند )

مخارج تعمیرات

مخارج کلی تعمیرات بر عهده مالک و مخارج جزئی بر عهده مستاجر هست

اگر در پایان قرار داد یکسال خواستید تمدید کنید با مراجعه به یک بنگاه نسبت به تنظیم مجدد قرار داد اقدام کنید ،

هرگز به تمدید زبانی اکتفا نکنید چون عامل بسیار از پرونده های دادگاه است

حتما مبلغی را برای تسویه فیش های آب برق گاز نگه دارید چه در فروش چه اجاره

برای قرار داد ملک تجاری مستاجر حتما متعهد گردد که در پایان قرار داد تسویه ارگان های مربوط شهرداری و دارایی و اداره بیمه را دریافت کند

حقوق مستاجر

تا آخرین روز قرارداد مستاجر حق دارد که منزل را به صاحبخانه نشان ندهد (مثلا در آخر قولنامه برای مستاجر جایگزین ) مگر در قولنامه توافق دیگری شود

اگر مستاجر هستید و میخواهید مغازه ای را اجاره کنید ، احتمال این را بدهید که قبل از پایان قولنامه بخواهید

فسخ کنید و موجر قانونا میتواند قبول نکند ، پس در قولنامه بنویسید که چنانچه مستاجر زودتر ازموعد

بخواهد تخلیه کند میتواند یک ماه زودتر به موجر اطلاع دهد

تمام توافقات شفاهی را مکتوب کنید ، تا طرفین نتوانند بعدا آن را انکار کنند

در قرارداد اجاره تعیین نمایید؛ چنانچه مستاجر تا تاریخ مقرر شده نتواند مبلغ ودیعه کامل را پرداخت کند تا ملک را تحویل بگیرد، حق فسخ موجر را در نظر بگیرید و مبلغی هم به عنوان خسارت تعیین نمایید .

اگر موجر تعهدی در قبال انجام کاری داد (مثلا راه اندازی آسانسور و نصب اسپیلت و..)

سعی کنید حتما مکتوب کنید و برای عدم انجام آن تا تاریخ مشخص حق فسخ یکجانبه و ضرر و زیان تعیین کنید

(و یا حق عدم پرداخت اجاره )،چون بارها دیده شده که موجر بعد از مدتی منکر کلیه تعهدات خود میشود

در پایان قرار داد برای تحویل ملک حتما در حضور موجر تمام لوازم منزل را چک کنید،

و برای تحویل ملک حتما مبلغی از ودیعه را بابت تعمیر و تادیه خسارت های احتمالی که به ملک وارد آمده

نگه دارید و در ذیل اجاره نامه ذکر نمایید.

معیوب بودن عین مستاجره

اگر پس از عقد قرارداد اجاره معیوب بودن عین مستاجره ثابت و مشخص گردد، مستاجر حق فسخ دارد.

موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری ایجاد کند مگر اینکه با توافق مستاجر باشد.

مستاجر حق انتقال منافع مورد اجاره را به شخص ثالث ندارد مگر اینکه در قرارداد توافق شود.

اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد و در صورت درخواست موجر می بایست مورد اجاره را به همان وضع اولیه تحویل دهد.

برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی می بایست حتماً دو نفر به عنوان شاهد ذیل سند اجاره نامه را امضا کنند.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه

کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه امور قراردادی اعم از تنظیم و حل و فصل اختلافات ناشی از قراردادهای اجاره می باشد.