شرایط انتقال مالکیت اراضی به اتباع خارجی

شرایط انتقال مالکیت اراضی به اتباع خارجی

نظریه مشورتی در خصوص شرایط انتقال مالکیت اراضی به اتباع خارجی اداره کل حقوقی قوه قضائیه

سؤال :

همان طور که مستحضر هستید، اصل نهم قانون اساسی، و همچنین تبصره یک ماده ۲۴

قانون چگونگی اداره مناطق آزاد، مصوب ۱۳۷۲، انتقال مالکیت اراضی به اتباع خارجی را منع نموده است.

نظر به اینکه حسب ماده یک قانون راجع به ثبت شرکتها، هر شرکتی که در ایران تشکیل شود

و مرکز اصلی آن در ایران باشد، شرکت ایرانی محسوب می‌شود و با لحاظ اینکه مالکیت بعضی

از شرکت‌های ثبت شده در ایران، متعلق به اتباع خارجی است و یا قسمتی از سهام شرکت

متعلق به اتباع خارجی می‌باشد، آیا واگذاری مالکیت عرصه اراضی مناطق آزاد، به شرکت‌های اخیر الذکر، قانونی است؟

پاسخ:

هرچند مطابق ماده یک قانون راجع به ثبت شرکتها، هرشرکتی که در ایران تشکیل شود

و مرکز اصلی شرکت در ایران باشد، شرکت ایرانی محسوب می‌گردد،

اما اگر سرمایه شرکت متعلق به خارجیان باشد، گرچه شرکت، ایرانی محسوب گردد،

ولی چون امتیاز تشکیل شرکت به خارجیان داده می‌شود، درصورتی که شرکت تجاری، صنعتی، کشاورزی،

معادن و خدمات باشد، با توجه به اصل ۸۱ قانون اساسی، تشکیل چنین شرکتی به کلی ممنوع است.

علاوه بر اینکه سایر قوانین نباید مغایر با قانون اساسی باشد، اساساً چون قانون اساسی بعد از قانون

راجع به ثبت شرکتها تصویب شده و وارد برآن است، از این جهت نیز اصل ۸۱ قانون اساسی حاکم بر موضوع است.

اضافه بر مطالب فوق، ماده ۲۲ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری، صنعتی جمهوری اسلامی ایران، ثبت شرکتها و مالکیتهای صنعتی و معنوی را با رعایت اصل ۸۱ قانون اساسی پذیرفته است.

همچنین ماده ۲ قانون تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی مصوب ۱۹/۱۲/۱۳۸۰ مجلس

ومصوب ۴/۳/۱۳۸۱ مجمع تشخیص مصلحت نظام و بندهای الف، ب، ج، د و تبصره‌های آن و

مواد ۴ و ۳ و مواد بعدی آن، نحوه پذیرش سرمایه‌گذاری خارجی را توضیح داده و درحال حاضر باید براساس قانون جدید عمل گردد.

نظریه شماره ۷۶۷/۹۴/۷ ـ ۳۰/۳/۱۳۹۴ شماره پرونده ۲۰۴۳ ـ ۱۱۸ ـ ۹۳

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه

کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت دعاوی

مربوط به نقل و انتقال اراضی به شرکت های خارجی و موضوعات مرتبط با حقوق بین الملل و شرکت های تجاری می باشد.

دعاوی شرکت های سهامی

دعوای ابطال سهام

دعوای ابطال سهام درصورتی پیش می آید ‌که در دعاوی شرکت‌ های سهامی برای صدور سهام، اعم از آنکه در بدو تأسیس و یا پس از افزایش سرمایه نسبت به صدور سهام اقدام نمایند، ملزم به رعایت شرایطی هستند و همچنین عدم رعایت تشریفات مقرر مربوط به صدور سهام مندرج در قانون تجارت به بطلان سهام منتهی خواهد شد.

دعاوی شرکت‌های سهامی

دعاوی شرکت‌های سهامی

شرایط اقامه دعوا

با توجه به تعریف دعوی بطلان سهام خواهان دعوی برای اخذ رأی در دعوا باید عدم رعایت تشریفات قانونی در صدور سهام اثبات نماید. مواد ۲۶ الی ۳۲ لایحه جهت صدور سهام مقررات خاصی را پیش کرده است. رعایت نکردن هر یک از تشریفات مذکور به اعلام بطلان سهام صادرشده منتهی خواهد شد.
درواقع برای ابطال سهام منتشره ورقه سهم باید یکی از شرایط مندرج در مواد زیر را نداشته باشد تا خواهان بتواند دعوی را اثبات و رأی به نفعش صادر گردد.
نکات زیر باید در برگه سهام قید شود:
۱ – نام شرکت و شماره ثبت آن در دفتر ثبت شرکت‌ها.
۲ – مبلغ سرمایه ثبت‌شده و مقدار پرداخت‌شده آن.
۳ – تعیین نوع سهم.
۴ – مبلغ اسمی سهم و مقدار پرداخت‌شده آن به حروف و به اعداد.
۵ – تعداد سهامی که هر ورقه نماینده آن است.
‌ماده ۲۷ – تا زمانی که اوراق سهام صادر نشده است شرکت باید به صاحبان سهام گواهینامه موقت سهم بدهد که معرف تعداد و نوع سهام و مبلغ پرداخت‌شده آن باشد. این گواهینامه در حکم سهم است ولی درهرحال ظرف مدت یک سال پس از پرداخت تمامی مبلغ اسمی سهم باید ورقه سهم صادر و به صاحب‌سهم تسلیم و گواهینامه موقت سهم مسترد و ابطال گردد.
‌ماده ۲۸ – تا وقتی‌که شرکت به ثبت نرسیده صدور ورقه سهم یا گواهینامه موقت سهم ممنوع است. در صورت تخلف امضاکنندگان مسئول جبران خسارات اشخاص ثالث خواهند بود.
‌ماده ۲۹ – در دعاوی شرکت‌های سهامی عام مبلغ اسمی هر سهم نباید از ده هزار ریال بیشتر باشد.
‌ماده ۳۰ – مادام که تمامی مبلغ اسمی هر سهم پرداخت‌نشده صدور ورقه سهم بی‌نام یا
گواهینامه موقت بی‌نام ممنوع است به تعهد کننده اینگونه‌سهام گواهینامه موقت با نام داده خواهد شد که نقل و انتقال آن تابع مقررات مربوط به نقل و انتقال سهام بانام است.
‌ماده ۳۱ – در مورد صدور گواهینامه موقت سهم مواد ۲۵ و ۲۶ باید رعایت شود.
‌ماده ۳۲ – مبلغ اسمی سهام و همچنین قطعات سهام در دعاوی شرکت های سهامی در صورت تجزیه باید متساوی باشد.
دادگاه صالح
دادگاه صالح جهت اقامه دعوا، بر اساس ماده ۲۲ آیین دادرسی مدنی دادگاهی است که شرکت در حوزه قضایی آن اقامت داشته باشد.
طرفین دعوا
خواهان دعوی یا وکیل آن ابطال سهام شرکت تنها می تواند هر یک از سهامداران شرکت که برای ابطال سهام منتشره اقدام نماید. البته برای سهامدارانی که از ابتدای تاسیس شرکت صاحب سهم بوده اند با اشخاصی که بعداً با خرید و انتقال ، وارد سهامداران شده اند تفاوتی وجود ندارد. اما برای اشخاص ثالث نفعی در این دعوا وجود ندارد، و در نتیجه طرح این دعوا از طرف ایشان محل اشکال است.
خوانده در ایندعاوی شرکت‌ های سهامی است که جهت ابطال سهام آن از طرف خواهان طرح دعوا می گردد. در صورتی که شرکت ثبت شده باشد، بهتر است اداره ثبت شرکت‌هایی که شرکت در آن ثبت شده است نیز طرف دعوا قرار گیرد.

دعاوی شرکت‌های سهامی

دعاوی شرکت‌های سهامی

اثر حکم

در صورتی که دادگاه ادعای خواهان را بپذیرد به ابطال سهام شرکت حکم صادر خواهد کرد و باید سهام شرکت ابطال شود. در این حالت باید طبق مواد آورده شده در سطور قبل، گواهی‌نامه موقت سهم صادر و به سهامداران داده شود.
تعيين خواسته
خواسته در این دعوی، باید ابطال سهام شرکت طرف دعوی با تعیین مبلغ اسمی سهام درنظر گرفته شود.
دلائل و منضمات مورد ارایه در طرح دعوی اساسنامه شرکت- ورقه تعهد سهم می باشد.

جرایم نظام صنفی

جرایم نظام صنفی

جرایم نظام صنفی به مجموعه رفتار و عملکردهای واحدهای صنفی گفته می شود که به نوعی نقص کننده قوانین و مقررات نظام صنفی می باشد. وجود قانون و مقررات در هر بخش می تواند در سلامت آن مجموعه و در نهایت سلامت کل جامعه و کشور نقش داشته باشد؛ در این راستا، برای واحدهای صنفی و بخش های مرتبط با این مجموعه نیز قوانینی تحت عنوان “قوانین نظام صنفی کشور” تدوین و تصویب شده است تا چارچوبی برای سازمان ها و واحدهای صنفی باشد. ما در این مقاله برای شما شرح خواهیم داد که جرایم نظام صنفی کدامند و از سوی قانون چه مجازاتی برای متخلفان این حوزه در نظر گرفته شده است.

جرایم نظام صنفی

جرایم نظام صنفی

انواع جرایم نظام صنفی و مجازات تعیین شده برای آن جرایم

در قانون نظام صنفی کشور، فصلی تحت عنوان تخلفات و جرایم وجود دارد که به صورت مفصل به جرایم نظام صنفی کشور پرداخته است. در این فصل، انواع جرایم نظام صنفی و مجازات تعیین شده برای هر جرم، در قالب موارد زیر دسته بندی شده است:

  • گران فروشی: پرداخت جریمه نقدی و جبران خسارت به خریدار در تذکر اول، نصب اعلامیه گرانفروشی بر روی مغازه یا واحد صنفی و بستن آن به مدت ده روز پس از سه بار تذکر و نهایتاً نصب اعلامیه مبنی بر گران فروشی بر مغازه و بستن آن به مدت سه ماه در تذکر چهارم
  • کم فروشی: همانند مجازات ذکر شده در حالت گران فروشی
  • تقلب: در تذکر اول جریمه نقدی به اندازه چهار برابر مابه التفاوت ارزش اصلی کالا و ارزش کالای فروخته شده و جبران خسارت خریدار، تذکر دوم جریمه به اندازه هشت برابر و در تذکر سوم جریمه به اندازه دوازده برابر مقدار مابه التفاوت
  • احتکار: در تذکر اول پرداخت جریمه به انداره ۵۰ درصد کالاهای احتکار شده، تذکر دوم پرداخت جریمه به اندازه دو برابر کالاهای احتکار شده و در تذکر سوم پرداخت جریمه به اندازه پنج برابر کالاهای احتکار شده همراه با نصب اعلامیه با عنوان متخلف صنفی
  • عدم اجرای ضوابط مربوط به قیمت گذاری و توزیع: پرداخت جریمه نقدی به اندازه نصف قیمت رسمی کالا در تذکر اول، دو برابر قیمت کالا در تذکر دوم و چهار برابر قیمت کالا در تذکر سوم
  • فروش اجباری: پس گرفتن کالای فروخته شده و پرداخت جریمه نقدی معادل پنج برابر قیمت کالای فروخته شده
  • عدم درج قیمت: جریمه نقدی به ازای هر بار مشاهده
  • عرضه خارج از شبکه، عرضه و فروش کالاهای قاچاق، عدم صدور صورت حساب و عدم رعایت ماده ۱۶، تبصره چهار ماده ۱۷، بندهای ک و م ماده ۳۷ و همچنین دستور العمل های بهداشتی ماده ۱۷ موارد دیگری از جرایم واحدهای صنفی می باشند که برای دریافت جزییات بیشتر این موارد می توانید به فصل هشتم قانون نظام اصناف مراجعه کنید.
جرایم نظام صنفی

جرم های نظام صنفی

جمع بندی

واحد صنفی به واحدهای اقتصادی گفته می شود که دارای پروانه کسب مربوط به حرفه خود بوده و در یک محل ثابت یا سیار مشغول به فعالیت هستند. این واحدهای صنفی موظف هستند که طبق قوانین نظام صنفی عمل کنند، در غیر این صورت از سوی قانون متخلف شناخته می شوند و طبق مجازات تعیین شده در جرایم نظام صنفی موظف به پرداخت جریمه خواهند بود؛ لازم به ذکر است که در صورت تداوم در تخلف، از سوی قانون برای بستن واحد صنفی آن ها اقدام خواهد شد.

وکیل پایه یک دادگستری

نقد و بررسی دادنامه مورد بررسی وکیل پایه یک دادگستری از لحاظ خیار

الف –آثار عقد باطل 

اولین مسئله ای که وکیل پایه یک دادگستری با آن مواجه است، ماهیت شرطی است که در مبایعه نامه در قبول دعاوی ارضی و املاک درج شده است. عبارت درج شده در مبایعه نامه به این شرح می باشد : ” در صورت عدم انجام معامله در دفاتر اسناد رسمی، فروشنده متعهد گردیده قیمت نقدی ثمن معامله و مبلغ معادل آن را به خریدار بپردازد.”

آن چه که از فحوای این شرط به نظر می‌رسد این است که متعاملین انتقال سند رسمی در تدوین و تنظیم قراردادهای املاک و اراضی، مبیع را جزء رکن اصلی معامله و علت تامه بیع بشمار آورده اند، لذا در صورتی که این رکن اساسی محقق نگردد، در واقع معامله باطل محسوب می شود و به طریق اولی، هریک از طرفین یا مشاوره تنظیم قرارداد آنها می توانند نسبت پیگیری دعاوی اراضی و املاک اقدام نمایند. این تحلیل از یک منظر قابل تامل است. 

ب — فقدان شرط خیار در قرارداد 

آن چه که هیچ یک از وکیل پایه یک دادگستری طرفین و حتی دادگاه به آن توجه نکرده‌اند، این است که شرط مندرج درتدوین و تنظیم قرارداد املاک، اساسا شرط خیار نمی باشد. زیرا که فروشنده به موجب آن متعهد شده تا اگر تنظیم سند رسمی در دفتر خانه امکان پذیر نگردد، مبلغ ثمن یا معادل آن را به خریدار پرداخت نماید. از این عبارت و از این تعهد، شرط خیار استنباط نمی شود، فروشنده متعهد به استرداد ثمن شده است.
نکته این جاست که در شرط، مشروط له مخیر است به اعمال یا عدم اعمال شرط مذکور، زیرا که شرط به نفع او قید شده است. این عبارت حاوی ابهام است، چرا که اولا مشروط له در آن مشخص نمی باشد، ثانیا نمی توان فروشنده را مشروط له این عبارت دانست، زیرا او موظف شده است که ثمن را مسترد نماید، و کسی که در شرط مکلف به انجام امری می گردد، نمی‌تواند در جایگاه مشروط له قرار داشته باشد. ثالثا چون انتقال سند جزء تعهدات فروشنده می باشد، از این حیث نیز فروشنده نمی تواند مشروط له واقع شود.

وکیل پایه یک دادگستری
شکل ۱: خیار، یک مفهوم فقهی است. وکیل پایه یک دادگستری

ج — مشروط له خریدار می باشد

گیریم که عبارت مورد نظر، خیار شرط باشد، اگر این فرض درست باشد، آن گاه فروشنده مشروط علیه است؛ زیرا متعهد شده به اقدامی و انجام کاری که همان استرداد ثمن باشد، پس در نتیجه خریدار متقابلا، مشروط له می باشد و در صورت عدم امکان انتقال سند، این حق برای خریدار ایجاد می گردد که از خیار شرط استفاده نماید و قرارداد را فسخ کند.  بنابر این اعلام فسخ از سوی فروشنده حتی اگر طبق روال قانونی و مشاوره قضایی امور املاک هم انجام شده باشد اصولا محلی از اعراب ندارد.

د– عدم تعیین مدت  استفاده از شرط در پیگری دعاوی امور ثبتی املاک 

با توجه به مفاد ماده های ۳۹۹-۴۰۰- ۴۰۱ قانون مدنی که به موجب آن ها قید شرط در مدت معین برای طرفین یا مشاوره تنظیم قرارداد آنها و یا شخص خارجی در زمان تدوین و تنظیم قرارداد های املاک و اراضی پذیرفته شده است، از طرفی هم عدم تعیین مدت برای شرط خیار را ابطال کننده خیار شرط و مبطل اصل قرارداد دانسته است. لذا چنان چه عبارت مزبور را شرط خیار فرض نماییم،
طبق مواد قانونی فوق الذکر باید مدت آن در تدوین و تنظیم قراردادهای املاک زیر نظر وکیل پایه یک دادگستری معین باشد. در عبارت مذکور نه ابتدای استفاده از خیار مشخص گردیده است و نه مدت آن تعیین شده است،  و لذا استدلال شعبه ۲۲ دیوان عالی کشور، طبق مواد قانونی فوق الذکر صحیح و موجه می باشد زیرا مشخص نبودن مهلت شرط خیار، منجر به جهل به عوضین و سبب بطلان عقد و به طریق اولی، ابطال شرط و در نهایت دعاوی اراضی و املاک می گردد.

ه — باطل بودن بیع 

از آنجا که طرفین یا مشاوره تنظیم قرارداد آنها توافق کرده اند، اگر تنظیم سند رسمی صورت نگرفت، خریدار می تواند معامله را فسخ کند و فروشنده هم موظف است که ثمن معامله را به خریدار مسترد نماید، اگر پرداخت ننمود می توانید با موسسه حقوقی دکتر بحرینی تماس حاصل کنید و درخواست قبول دعاوی اراضی و املاک کنید. ولیکن برای تنظیم سند و نتیجتا اعلام فسخ از جانب خریدار، مدت مشخص نشده است و چون به صراحت قانون، خیار شرط فوری است، باید مهلتی برای آن مشخص میشد، در هر حال عدم تعیین مهلت برای انجام تعهد فروشنده سبب جهل به عوضین و نهایتا ابطال معامله می گردد.

وکیل پایه یک دادگستری شکل ۲: خیارات مربوط به اختیار فسخ قرار داد است که انواع مختلفی دارد. وکیل پایه یک دادگستری[/caption]

و — خیار شرط یا شرط فاسخ 

شرط فاسخ، شرطی است که ضمن تدوین و تنظیم قراردادهای املاک و اراضی شرط گردد، چنان چه معلق علیه  ( شرط معلق ) محقق گردد، قرارداد، فسخ می گردد. با قید شرط فاسخ در ضمن قرار داد، انحلال و فسخ قرارداد معلق بر موردی احتمالی و غیر قطعی می گردد. به طوری که در صورت وقوع معلق علیه، عقد از تاریخ وقوع آن، خود به خود، منفسخ می گردد. شما می توانید در بلاگ سایت موسسه حقوقی اعتماد اندیشه از موراد لازم در قراردادهای معلق مطلع شوید.
فقها در مورد شرط فاسخ، نظرات متخالف یا متعددی دارند. آن چه در منابع فقهی مورد قبول بیش تر فقها قرار گرفته است، تعلیق انفساخ قرارداد به امری می باشد که فعل ارادی و اختیاری  یکی از طرفین قرارداد یا مشاوره تنظیم قرارداد آنها در زمان تدوین و تنظیم قراردادهای املاک است.
در خیار شرط متعاملین توافق می کنند، در صورتی که معلق علیه ایجاد شود، مشروط له می تواند قرارداد را فسخ نماید، اما در شرط فاسخ،  متعاملین سبب انفساخ عقد را، از ابتدا به صورت خودکار، مورد توافق قرار داده اند. و مختار بودن مشروط له را قید نکرده‌اند،  ولیکن قید شرط فاسخ صرفا تحقق معلق علیه می باشد. 

ثمن در شرط خیار

حال مسئله این است که این عبارت شرط شده که : ” در صورت عدم تنظیم سند فروشنده موظف است ثمن یا معادل آن را به خریدار مسترد نماید.”؛  شرط فاسخ است یا شرط خیار؟ این عبارت کژ تابی دارد. هم می توان این طور تعبیر کرد که منظور این است که، چنان چه تدوین و تنظیم قراردادهای املاک و اراضی سند ملک تنظیم نگردد، معامله خود به خود باطل فسخ می گردد، که در این صورت شرط فاسخ می باشد؛ از طرفی هم می توان این طور فهمید که چنان چه سند تنظیم نشود فروشنده مخیر است که قرارداد را فسخ نماید، که در این صورت خیار فسخ می باشد.
اما من حیث المجموع و از محتوای عبارت و از تحلیل شرایط، نمی توان نتیجه گرفت که خیار فسخ برای فروشنده لحاظ شده است، زیرا این فروشنده است که مکلف شده است که ثمن معامله را مسترد گرداند، پس علی القاعده این خریدار می باشد که حق خیار شرط دارد که معامله را فسخ نماید. که در صورت مسترد نکردن دپارتمان امور املاک و اراضی موسسه حقوقی دکتر بحرینی پیگیری دعاوی امور ثبتی املاک و اراضی را قبول می کنند.

نتیجه گیری

یکی از شرایط اعمال خیار، مهلتی می باشد که قانون گذار برای آن تعیین کرده است. مثلا خیار مجلس تا زمان ترک مجلس از سوی متعاملین یا وکیل پایه یک دادگستری اعتبار دارد. ولی در مورد این پرونده به خصوص، آن چه موضوع توافق طرفین یا مشاوره تنظیم قرارداد آنها است، خیار شرط، آن هم برای خریدار و نه فروشنده می باشد. لذا استدلال هر دو مرجع قضایی، یعنی دادگاه بدوی و دیوان عالی، واجد نقص و نقض است.
زیرا دادگاه بدوی علی رغم خیار شرط دانستن عبارت مرقوم در قرارداد، فروشنده را صاحب حق خیار شرط دانسته است، که استنباط اشتباهی است. شورای عالی هم عبارت موصوف را در قرارداد، شرط خیار تعبیر نموده است، در حالی که اعمال خیار موکول و منوط به عدم انجام فعل تدوین و تنظیم قراردادهای املاک سند از سوی فروشنده شده است.

نکته‌ای که در این پرونده از سوی مراجع ذی صلاح، مغفول مانده، این است که :

 1 – خیار شرط متعلق به خریدار است و فروشنده در این جا خیاری ندارد و موظف است که معلق علیه معین شده را به انجام رساند. 

۲- مهلت انجام معلق علیه در زمان تدوین و تنظیم قراردادهای املاک، سند می باشد. بنابراین قرارداد مسکوت مانده است و عدم تعیین مهلت، منجر به جهل نسبت به عوضین و ابطال قرارداد می گردد.