تعهد ساخت و تكميل ساختمان

تعهد ساخت و تكميل ساختمان

تعهد ساخت و تكميل ساختمان

از مهمترين تعهدات پيش فروشنده، و شايد مهمترين تعهد او در برابر پيش خريدار، تعهد ساخت و تكميل ساختمان است.

به اين معني كه وي موظف است تا ساختمان پيشفروش شده را بر اساس شرايط و اوصاف قرارداد در موعد تعيين شده

بدون هيچگونه تأخيري به پيش خريدار تحويل دهد.

اگرچه پيش خريدار به دنبال تحويل گرفتن واحد خود در موعد مقرر ميباشد،

اما نميتوان او را وادار كرد كه واحد را به هر شكلي تحويل بگيرد.

انجام تعهد ساخت و تكميل ساختمان منطبق با اوصاف قراردادي، مستلزم تصريح كامل كلية مشخصات مورد معامله و نيز تاريخ تحويل واحد پيشفروش شده ميباشد.

به همين دليل مادة ۲ قانون پيشفروش ساختمان مقرر ميدارد:

«در قرارداد پيشفروش بايد حداقل به موارد زير تصريح شود:…

اوصاف و امكانات واحد ساختماني مورد معامله مانند:

مساحت اعياني، تعداد اتاقها، شمارة طبقه، شمارة واحد، توقفگاه (پاركينگ) و انباري.

مشخصات فني و معماري ساختماني كه واحد در آن احداث ميشود؛ مانند

  • موقعيت
  • كاربري و مساحت كل عرصه و زيربنا
  • تعداد طبقات و كل واحدها
  • نما
  • نوع مصالح مصرفي ساختمان
  • سيستم گرمايش و سرمايش
  • قسمتهاي مشترك
  • ساير مواردي كه در پروانة ساخت و شناسنامة فني هر واحد قيد شده يا عرفاً در قيمت مؤثر است.

زمان تحويل واحد ساختماني

زمان تحویل واحد ساختمانی پيشفروش شده و تنظيم سند رسمي انتقال قطعي.

تعيين تكليف راجع به خسارت، تضمينها و قرارداد بيمه اي، تغيير قيمت و تغيير مشخصات مورد معامله…».

پيشفروشنده حق برهمزدن قرارداد را در حين اجراي تعهد و نيمه كاره بودن ساختمان ندارد،

زيرا به محض ايجاد عقد، براي هريك از طرفين، تعهداتي به وجود ميآيد كه طرفين ملزم به انجام آن هستند.

قرارداد پيشفروش ساختمان نيز از اين قاعده مستثنا نيست

پيشفروشنده مكلف به ساخت و تكميل ساختمان مطابق اوصاف يادشده در عقد ميباشد.

مطابق اصل لزوم يا اجباري بودن قرارداد

اگر در لزوم يا جواز عقدي ترديد ايجاد شود، با توجه به اين اصل، عقد را لازم ميدانيم

از آنجا كه بيشتر عقودي كه در جامعه منعقد ميشوند، عقود لازم هستند نه جايز، مدار زندگي بر عقود لازم است،

به اين دليل، اصل را بر اين نهاده و گفته اند، هر عقدي نسبت به متعاقدين و قائم مقام آنها لازم الاتباع است

يعني به جز مصاديقي كه مشروط به مباشرت متعهد براي اجراي تعهد ميباشد،

لزوم انجام تعهد در حدود اموال به جامانده از متعهد براي وراث نيز وجود دارد ميتوان مبناي لزوم انجام اين تعهد را نياز جامعه دانست

اصل را بر اين نهاد كه اشخاص هنگام انعقاد قرارداد، با اين تصور كه براي آنها الزام آور است

افراد نميتوانند به راحتي از زير بار تكاليف قرارداد شانه خالي كنند، عقد را منعقد مينمايند.

بر اساس مقررات عام قانون مدني نيز:

پيشفروشنده به عنوان يكي از طرفين قرارداد پيشفروش، متعهد به ساخت و تكميل ساختمان در موعد مقرر است.

مادة ۱۰ قانون مدني مقرر ميدارد: «قراردادهاي خصوصي نسبت به كساني كه آن را منعقد نموده اند، درصورتيكه مخالف صريح قانون نباشد،نافذ است».

روش جاري عقلا چنين است كه هرگاه عقد و پيمان ميبندند، به آن احترام ميگذارند و آن را بدون توافق منحل نميكنند و تا زماني كه توافق قابل اعتماد و لازم الرعايه نيست، بر آن نام پيمان نميگذارند. به عبارت ديگر، عقد و عهد تعهدي است در مقابل آن بايد طرفين خود را ملزم به مراعات بدانند.

طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

نمایندگان مجلس شورای اسلامی برای تامین نظر شورای نگهبان، ایرادات این شورا به طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را که پیش از این توسط کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس اصلاح شده بود تصویب کردند.

گزارش کمیسیون قضایی و حقوقی در مورد طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که اعاده شده از شورای نگهبان است، در دستور کار روز یکشنبه مجلس شورای اسلامی قرار گرفت و نماینده برای تامین نظر شورای نگهبان، ‌با اصلاح ایرادات اعلام شده توسط این شورا در مواد و تبصره‌های طرح موافقت کردند.

کمیسیون حقوقی و قضایی برای رفع ایرادات ردیف‌های (۱-۱) و (۲-۱) و (۳-۱) و (۴-۱) شورای نگهبان در ماده(۱) مصوبه  کرد که از تاریخ راه‌اندازی سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون، هر معامله‌ای که موضوع آن‌ انتقال مالکیت یا انتقال حق انتفاع یا انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول ثبت شده باشد و نیز انعقاد عقد رهن درخصوص آنها و انعقاد عقد اجاره اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد. معاملاتی که به ثبت نرسیده، باطل است و در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می‌شود، مِلک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

بر اساس تبصره یک ماده یک توسط نمایندگان تصویب شد حکم این ماده شامل اموال غیرمنقول در جریان ثبت و مجهول‌المالک و نیز فسخ و اقاله و هرگونه تعهد یک‌جانبه نسبت به معاملات مذکور در این ماده و همچنین انتقالات قهری نیز می‌شود.

همچنین طبق تبصره ۲ ماده یک میزان مالیات، حق الثبت و حق‌التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت درخصوص اموال غیرمنقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و چنانچه ظرف مدت نه ماه اموال مذکور منتقل شود، سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک و حق‌الثبت تنظیم می‌شود.

بر اساس مصوبه کمیسیون در ماده (۲) عبارت «مالیات» حذف شد.

کمیسیون حقوقی قضایی در ماده ۳ برای رفع ایرادات ردیف‌های (۱-۲)، (۲-۲) و (۳-۲) شورای نگهبان، این ماده را به این گونه اصلاح کرد که بر اساس آن دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی) مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه‌ الکترونیک ثبت اسناد اقدام و  پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک، مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور و تعیین تعرفه دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی به موجب آئین‌نامه‌ای است که ظرف مدت سه ماه از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری وزارتخانه‌های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می‌شود و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.

نمایندگان در تبصره یک ماده ۳ مصوب کردند که تعرفه دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی باید با رعایت ضوابط و معیارهای زیر تعیین شود:

۱- تعرفه براساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده(۶۴) قانون مالیاتهای مستقیم با اصلاحات و الحاقات بعدی تعیین شود.

۲- میانگین سالانه حجم پیش‌نویس قراردادهای به ثبت رسیده موضوع این ماده در هر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه به صورت پلکانی نزولی اثرگذار باشد.

۳- مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله تعیین شود.

در هرحال قیمت روز مورد معامله در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی حتی با توافق طرفین معامله یا هریک از آنها، تحت هر عنوان از جمله حق‌التحریر یا حق‌الزحمه درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه موضوع این ماده ممنوع است و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می‌شود.

در تبصره ۲ ماده ۳ که برای تامین شورای نگهبان توسط نمایندگان مصوب شد، آمده است: در صورتی که امکان دسترسی دلالان معاملات املاک یا عموم مردم و انجام استعلامات آنی مربوطه و همچنین امکان استفاده از قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی) در سامانه فوق توسط سازمان فراهم شود، دلالان مذکور یا عموم مردم می‌توانند اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون را فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه مزبور و صرفاً راجع به اموال غیرمنقولی که مفاد ماده (۳) قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب ۱۲ دی ماه ۱۳۹۳ در آنها اجرائی شده است، در سامانه الکترونیک ثبت اسناد، ثبت کنند.

در ماده ۴ که توسط نمایندگان برای تامین شورای نگهبان تصویب شد، آمده است: دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام ثبت هرگونه نقل و انتقال راجع به عین (عرصه و اعیان) و یا حق واگذاری محل (حق کسب و پیشه یا سرقفلی یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری) اعم از اینکه توأم با انتقال مالکیت باشد یا جدا از آن، مالیات نقل و انتقال قطعی املاک را به مأخذ ارزش معاملاتی به نرخ  ۵ درصد و مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل را به مأخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال به نرخ ۲ درصد محاسبه و نسبت به أخذ آن از ذی‌نفع از طریق سامانه پرداخت الکترونیک اقدام و مشخصات آن را در سامانه ثبت الکترونیک قید نمایند.

بر اساس تبصره یک ماده ۴ در صورتی که وجوه دریافتی اعلامی معامله حق واگذاری محل کمتر از ۲۵ برابر ارزش معاملاتی ملک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم باشد، رقم مذکور مأخذ محاسبه مالیات است.

طبق تبصره ۲ ماده ۴ وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف است میزان ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم را به صورت آنی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد به دفاتر اسناد رسمی اعلام نماید؛ در غیر این‌صورت سردفتر مجاز به تنظیم و ثبت سند معامله بوده و سردفتر و منتقلٌ‌الیه تعهدی در خصوص مالیات نقل و انتقال ملک ندارند.

در ماده ۵ نیز نمایندگان مصوب کردند که عبارت برخط(آنلاین) به عبارت «آنی» اصلاح و بعد از عبارت «میزان بدهی» عبارت «شخص واگذار کننده ملک درخصوص ملک مورد معامله» اضافه شد و بعد از عبارت «انتقال دهنده» کلمه «ملک» اضافه شد.

نمایندگان در ماده ۶ نیز مصوب کردند که برای رفع تذکر شورای نگهبان مصوبه عبارت «برخط(آنلاین)» به عبارت «آنی» اصلاح شد و تبصره‌های زیر به ماده مذکور الحاق شد:

بر اساس تبصره یک مقامات و کارکنان متخلف از حکم این ماده، به مجازات مقرر در بند (د) ماده (۹) قانون رسیدگی به تخلفات اداری مصوب ۷ آذرماه ۱۳۷۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی محکوم می‌شوند.

طبق تبصره۲ ماده ۶ نیز در مورد نقل و انتقال املاک واقع در پلاک‌های ثبتی اصلی که مفاد ماده(۳) قانون جامع حدنگار(کاداستر) کشور مصوب ۱۲ دی ماه ۱۳۹۳ درآن پلاک اصلی به صورت کامل اجراء نگردیده است، حسب مورد، مهلت اعلام نظر وزارتخانه‌های جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی حداکثر یک ماه است.

در ماده ۷ نیز مصوب شد که برای رفع ایراد ردیف (۵) شورای نگهبان، بعد از عبارت «حساب‌هایی که» عبارت «نزد خزانه داری کل کشور» اضافه شود.

برای رفع ایرادات ردیفهای (۱-۶) و (۲-۶) شورای نگهبان، در ماده ۸ این طرح نیز که توسط نمایندگان به تصویب رسید،  مراجع قضائی، کمیسیون‌ها، شوراها و سایر مراجع ذی‌صلاحی که به موجب قوانین برای رسیدگی به امور ابنیه و املاک و اراضی تعیین شده‌اند، مکلفند تصمیمات و آرای قطعی مربوط به ایجاد و سلب هر گونه حق عینی و همچنین آرای قطعی صادره در خصوص تغییر کاربری یا تخریب بنا در مورد هر پلاک ثبتی را با ذکر مختصات جغرافیایی موضوع رأی، از طریق سامانه به صورت آنی به سازمان اعلام نمایند. سازمان موظف است اطلاعات مذکور را آنی در دفتر الکترونیک املاک درج نماید. تخلف از حکم این ماده موجب محکومیت به یکی از مجازاتهای درجه شش موضوع ماده(۱۹) قانون مجازات اسلامی مصوب اول اردیبهشت ماه ۱۳۹۲ می‌شود.

طبق تبصره ماده ۸ نیز که تصویب شد، چنانچه در نتیجه تخلف از این ماده، خسارتی به دارنده سند رسمی وارد شود، متخلف با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارت وارده به زیان دیده است.

در ماده ۹ نیز  ایرادات ردیفهای (۱-۷) و (۲-۷) شورای نگهبان، ماده(۹)  اصلاح شد که بر اساس آن هر یک از قضات یا ماموران دولتی یا عمومی که به مفاد اسناد رسمی از جمله موضوع ماده(۱) این قانون ترتیب اثر ندهند، به یکی از مجازاتهای درجه شش موضوع ماده(۱۹) قانون مجازات اسلامی مصوب اول اردیبهشت ماه ۱۳۹۲ محکوم می شود و چنانچه در اثر تخلف ماموران یا قضات به دارندگان یا ذینفعان اسناد رسمی خسارتی وارد شود، متخلف با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارات وارده به زیان دیده است.

در ماده ۱۰ نیز کمیسیون حقوقی و قضایی برای رفع ایرادات ردیفهای (۱-۸)، (۲-۸)، (۳-۸)، (۴-۸) و (۵-۸) شورای نگهبان، ایرادات شورا را اصلاح کرد که توسط نمایندگان تصویب شد.

درماده ۱۰ اصلاحی آمده است: سازمان مکلف است با استفاده از بودجه و امکانات موجود خود، ظرف مدت یک‌سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید. مدعیان مذکور مکلفند ظرف مدت دو سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف مدت دو سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضائی یا طی مراحل قانونی لازم به منظور اخذ سند رسمی مالکیت اقدام و گواهی مربوطه را در سامانه درج نمایند. پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی مربوطه مکلف به صدور گواهی آغاز طی مراحل قانونی می‌باشند. در صورت انقضای مواعد فوق‌الذکر و عدم اقدام مدعیان و دارندگان اسناد مذکور، ادعاها و اسناد تنظیمی فاقد اعتبار قانونی است.

بر اساس تبصره یک ماده ۱۰ درج ادعاها و مستندات آن در سامانه موضوع این ماده منوط به درج پلاک ثبتی و نقشه دارای مشخصات جغرافیایی (utm) ابنیه، اراضی و املاک موضوع ادعا پس از احراز هویت (از طریق سامانه ثنای قوه قضائیه) می‌باشد. درصورت درج مشخصات جغرافیایی و عدم درج پلاک ثبتی، سازمان موظف است براساس نقشه حاوی مشخصات جغرافیایی، پلاک ثبتی را مشخص کند.

در تبصره ۲ ماده ۱۰ نیز که توسط نمایندگان به تصویب رسید، آمده است: چنانچه در خصوص یک پلاک ثبتی، معامله‌ای با اسناد عادی انجام شده و در سامانه موضوع این ماده درج شده باشد، در صورت انجام اقدامات لازم توسط متقاضی در مهلت مذکور، تا زمان تعیین تکلیف دعاوی مطروحه پیرامون این اسناد که در مواعد مذکور اقامه شده اند و در صورت عدم اقدام در مهلت مقرر، تا انقضای مواعد مذکور در این ماده، امکان تنظیم سند رسمی برای انتقال مِلک مذکور به اشخاص ثالث وجود نخواهد داشت و این موضوع باید در استعلام ثبتی قید گردد. این امر مانع صلح رسمی حقوق احتمالی ذی‌نفع سند عادی مذکور یا شخصی که در دفتر املاک، مِلک به نام او ثبت شده است، نیست. در این صورت سردفتر مکلف است حسب مورد وجود سند عادی یا رسمی معارض با سند صلح تنظیمی و امکان ابطال آن را به طرفین قراردادِ صلح تفهیم و در قرارداد تنظیمی قید نماید.

بر اساس تبصره ۳ در خصوص دارندگان سند عادی مشاعی، ذی‌نفع سند مکلف است نام آخرین مالک دارای سند رسمی را نیز در سامانه اعلام نماید. در این صورت با ثبت سند عادی مذکور امکان تنظیم سند رسمی برای انتقال سهم مشاعی مذکور به اشخاص ثالث وجود نخواهد داشت و این امر باید در استعلام ثبتی قید گردد.

در تبصره ۴ نیز که توسط نمایندگان به تصویب رسید آمده است: رسیدگی به ادعاهای ثبت شده در سامانه که مشمول قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب  20 آذرماه ماه ۱۳۹۰ است، به استثنای موارد مذکور در تبصره (۵) این ماده، بر اساس قانون مذکور صورت گرفته و پس از انقضای مواعد مذکور در این ماده، تقاضای جدید توسط هیأت‌های حل اختلاف موضوع قانون مذکور پذیرفته نمی‌شود و درخواست‌ها و اسناد ارائه شده فاقد اعتبار قانونی است.  

نمایندگان در تبصره ۵ مصوب کردند که بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و وزارت جهاد کشاورزی (سازمان امور اراضی) مکلفند حسب مورد در خصوص اراضی و مستحدثات داخل در محدوده طرح هادی روستاها و اراضی زراعی و باغ‌های خارج از محدوده قانونی شهرها، ضمن شناسایی متصرفان املاک مذکور، نسبت به تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی (utm) اقدام نموده و پس از استعلام از سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخیزداری و سازمان ملی زمین و مسکن مبنی بر عدم تداخل محدوده مورد تصرف با اراضی عمومی، ازجمله ملی، منابع طبیعی، اراضی مستحدث و موات، مراتب را جهت صدور سند مالکیت به سازمان اعلام نمایند. سازمان موظف است نقشه‌های مذکور را در هر پلاک اصلی منضم به اسامی متصرفین قانونی قطعات شناسایی شده، جهت اطلاع مردم در سامانه موضوع این ماده درج و نیز در محل الصاق نماید. در صورتی که اشخاص ذی نفع، به نقشه مذکور یا متصرفان اعلام شده اعتراض داشته باشند باید ظرف شش ماه از تاریخ بارگذاری، اعتراض خود را در سامانه ثبت نمایند. معترض مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ ثبت اعتراض، دادخواست خود را به دادگاه صالح تقدیم و گواهی تقدیم دادخواست را در سامانه درج نماید. در این صورت صدور سند مالکیت، موکول به حکم قطعی دادگاه خواهد بود. در صورتی که اعتراض در مهلت قانونی واصل نگردد یا معترض، گواهی تقدیم دادخواست را ارائه نکند، اداره ثبت محل، مکلف به صدور سند مالکیت برای متصرف قانونی است.

بر اساس تبصره ۶ ماده ۱۰ نیز که توسط نمایندگان به تصویب رسید، ‌ بیان شده است: وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مکلفند پس از تخصیص زمین با هدف انتقال با رعایت قوانین و مقررات مربوط به واگذاری زمینهای دولتی و رعایت قرارداد فیمابین دستگاههای موضوع این تبصره و متقاضی تخصیص زمین از جمله متقاضیان آسیب دیده از حوادث طبیعی، ظرف مهلت یکسال از تاریخ انجام کامل تعهدات قراردادی واگذار شونده جهت انجام تکالیف قانونی مذکور در ماده(۱) این قانون اقدام نمایند.

طبق تبصره ۷ این ماده نیز  شخصی که با علم به عدم استحقاق رأساً یا توسط دیگری اقدام به درج سند عادی در سامانه موضوع این ماده نماید، به جزای نقدی معادل بیست درصد قیمت روز ملک محکوم خواهد شد. چنانچه در این راستا جرمی از قبیل جعل اسناد یا تبانی برای بردن یا انتقال مال غیر نیز واقع شود، مرتکب علاوه بر جزای نقدی مذکور، به مجازات مقرر برای جرایم ارتکابی نیز محکوم می‌شود.

بر اساس تبصره ۸ ماده ۱۰ در اجرای تبصره (۵) این ماده، صدور سند مالکیت شش دانگ صرفاً برای آن دسته از اراضی کشاورزی که به استناد تصاویر ماهواره‌ای ویا عکس‌های هوایی، قبل از تصویب قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی-اقتصادی مصوب ۲۱ بهمن ماه ۱۳۸۵ مجمع تشخیص مصلحت نظام در قالب قطعاتی با مساحت‌های کمتر از حد نصاب فنی-اقتصادی موضوع ماده (۱) قانون مذکور، مورد بهره‌برداری کشاورزی قرار داشته است، مشروط بر آنکه در حال حاضر فاقد تغییر کاربری غیرمجاز باشند و متقاضی صدور سند، مالک هیچ یک از اراضی کشاورزی مجاور نباشد، بلامانع است. مالیات نقل و انتقال موضوع ماده(۵۹) قانون مالیاتهای مستقیم درخصوص اراضی کشاورزی دارای سند رسمی تفکیکی که مساحت آنها از حد نصاب فنی- اقتصادی قانون مذکور کمتر است، در صورتی که به همراه تجمیع با زمین کشاورزی مجاور نباشد، معادل چهار برابر محاسبه می‌شود.

نمایندگان در تبصره ۹ ماده ۱۰ مصوب کردند که چنانچه در سامانه موضوع این ماده در رابطه با واحدی از یک آپارتمان، ادعای مالکیت درج شده و یکی از کمیسیون‌های موضوع مواد (۹۹) و (۱۰۰) قانون شهرداری‌ها مصوب ۱۱ تیرماه ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی در خصوص آن، رأی به اخذ جریمه صادر یا رأی مذکور به دلیل عدم پرداخت جریمه منجر به صدور رأی تخریب بنا شده باشد؛ حسب مورد، شهرداری‌ها، بخشداری‌ها و دهیاری‌ها مکلفند گواهی پایان کار ساختمان را صادر نمایند ولیکن میزان و علت جریمه قسمت مشترک و جریمه‌های قسمت‌های اختصاصی باید در گواهی پایان کار ذکر شود. سازمان موظف است در سند مالکیت تفکیکی هر واحد، میزان و علت جریمه قسمت‌های اختصاصی و همچنین قسمت‌های مشترک به نسبت مساحت اختصاصی را ذکر نماید. در این صورت، انتقال مالکیت به غیر، صرفاً در صورت پرداخت جریمه ذکر شده در هر سند به قیمت تعدیل شده مطابق نرخ شاخص سالانه بانک مرکزی امکانپذیر است. صدور سند مالکیت مانع از اجرای رأی صادره از کمیسیون‌های مذکور و اعمال قوانین و مقررات مرتبط با شهرداری‌ها نمی‌باشد.

در تبصره ۱۰ ماده ۱۰ نیز نمایندگان مصوب کردند که آیین‌نامه اجرائی این ماده ظرف مدت سه ماه پس از ابلاغ این قانون توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه می‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.

در ماده ۱۱ نیز برای رفع ایرادات ردیف‌های (۱-۹)، (۲-۹) و (۳-۹) شورای نگهبان، نمایندگان مصوب کردند که دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی) نمی‌توانند در معاملات موضوع ماده(۱) این قانون، مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند. متخلفان از حکم این ماده، با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه اوّل علاوه بر استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه‌ای معادل سه برابر آن، به تعلیق پروانه کسب به مدت شش ماه و در مرتبه دوم به استرداد حق دلالی دریافتی  و جریمه‌ای معادل شش برابر آن و تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال و در مرتبه سوم علاوه بر مجازات اخیرالذکر، به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

در ماده ۱۳  برای رفع ایرادات ردیف‌های (۱-۱۰) و (۲-۱۰)  شورای نگهبان، نمایندگان مصوب کردند که در صورتی‌که معامله رسمیِ انجام‌شده ابطال شود، شخصی که بطلان مستند به او باشد، با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارات وارده به زیان دیده است. سازمان موظف است در صورت تقاضای طرفین معاملات موضوع ماده(۱) این قانون با أخذ حق بیمه از طرفین معامله نقل و انتقال مالکیت، مسؤولیت موضوع این ماده را نزد یکی از شرکتهای بیمه، بیمه نماید.

این امر، با رعایت قواعد ضمان قهری مانع مراجعه‌ی حسب مورد شرکت بیمه یا زیان دیده  به شخصی که بطلان مستند به اوست، نمی‌باشد. نحوه‌ی تعیین حق بیمه با پیشنهاد مشترک سازمان و بیمه‌ی مرکزی جمهوری اسلامی ایران به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.

همچنین برای رفع ایراد ردیف (۱۱) شورای نگهبان ماده(۱۷) مصوبه حذف شد.

اعتراض به آراي کمیسیون تغییر کاربری اراضی و باغ ها

اعتراض به آراي کمیسیون تغییر کاربری اراضی و باغ ها

اعتراض به آراي کمیسیون تغییر کاربری اراضی و باغ ها

تغییر کاربری اراضی و باغ ها :به موجب ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها

مصوب ۱۳۷۴/۰۳/۳۱ ،به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم و بهره وری آنها،

از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی و باغ ها در خارج از محدودۀ قانونی شهرها و شهرکها،

جز در موارد ضروری، ممنوع میباشد.


تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری


تشخیص موارد ضروری تغییر کاربریاراضی زراعی و باغها در هر استان به عهدۀ کمیسیونی مرکب از

رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی و مدیرکل

حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نمایندۀ استاندار است که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی

تشکیل میشود.

نمایندۀ دستگاه اجرایی ذیربط میتواند بدون حق رأی در جلسات کمیسیون شرکت کند.

اقدامات قانونی برای تغییر کاربری اراضی

رسیدگی به اعتراض به آرای این کمیسیون

به موجب بند ۲ ماده یک قانون تشکيلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری « در صلاحيت دیوان عدالت اداری است.

ضمانت اجرای تغییر کاربری اراضی و باغ ها

ضمانت اجرای تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها بدون رعایت تشریفات قانونی کلیۀ مالکان یا متصرفان

اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع

تبصره ۱ ماده یک این قانون، کاربری زمین را تغییر دهند، علاوه‌بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک

برابر تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مدّنظر متخلف بوده است

و در صورت تکرار جرم، به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد

مستند: ماده سه قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها

اشخاص مشمول ضمانت اجرا

سازمانها و مؤسسات و شرکتهای دولتی و شهرداریها و نهادهای عمومی و شرکتها و مؤسسات دولتی که شمول

قانون بر آنها مستلزم ذکر نام است، نیز مشمول این ضمانت اجرا هستند. چنانچه هریک از کارکنان دولت و نهادها

در اجرای این قانون به تشخیص دادگاه صالح تخطی کرده باشند، ضمن ابطال مجوز صادره به جزای نقدی از یک

تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مدّنظر متخلف بوده است و

در صورت تکرار، علاوه‌بر جریمۀ مذکور، به انفصال دائم از خدمات دولتی و شهرداریها محکوم خواهند شد.

سردفتران متخلف نیز به شش ماه تا دو سال تعلیق از خدمت و در صورت تکرار، به شش ماه حبس و محرومیت از سردفتری محکوم میشوند.

مستند: تبصره های ۱ و ۲ ماده سه قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها.

باید به این نکته توجه داشت که صدور حکم قلع و قمع بنای غیرمجاز، تکلیف قانونی و وظیفۀ دادگاه صادرکنندۀ حکم کیفری بوده و به تقدیم دادخواست شاکی نیازی ندارد.


مستند: دادنامۀ شمارۀ ۷۱۷ مورخ ۱۳۰۶/۱۲/۲۱ هیئت عمومی دیوانعالی کشور

جرایم حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ‌ها

رزرو وقت مشاوره
رزرو وقت مشاوره

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی و انجام تخصصی امور حقوقی و داوری و دارای دپارتمان تخصصی املاک و اراضی می باشد.

مجهول المالک از نظر مقررات ثبتی

مجهول‌المالک از نظر مقررات ثبتی

مجهول‌المالک از نظر مقررات ثبتی

مجهول‌المالک از نظر مقررات ثبتی متصرفین در جریان عملیات مقدماتی ثبت بعد از انتشار آگهی مقدماتی

موضوع ماده ده قانون ثبت، باید به وسیله اظهارنامه ثبتی درخواست ثبت ملک نمایند،چنانچه نسبت به ملکی اظهار

نامه مربوط به آن عودت داده نشده باشد به عنوان ”مجهول المالک” تلقی می شود.( مواد ۱۱ و ۱۳۹ قانون ثبت )

بررسی افراز ملک مشاعی که قسمتی از آن مجهول المالک است

​در صورتی که قسمتی از ملک مشاع مجهول المالک باشد، اینکه افراز این گونه املاک در صلاحیت چه مرجعی

است قانون افراز و فروش املاک مشاع ساکت است با این حال بند ۳۷۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی نسبت به این

مورد تعیین تکلیف نموده است، براساس این بند از مجموعه بخش نامه های ثبتی : « هرگاه نسبت به ملکی که

قسمتی از آن مشاعاً در خواست ثبت شده و بقیه مجهول المالک باشد رای قطعی دادگاه بر افراز آن صادرشود

،چنانچه آگهی نوبتی قسمت تقاضای ثبت شده صادر نشده باشد باید صدور آگهی نوبتی قسمت تقاضای ثبت شده

صادر نشده باشد باید صدور آگهی نوبتی آن و نیز پذیرفتن در خواست ثبت سهام مجهول طبق حکم مزبور صورت

گیرد و در صورتی که آگهی نوبتی قبلاً به نحو اشاعه منشر شده بقیه اقدامات ثبتی طبق رای صادره تعقیب و

چنانچه سهم مشاعی مزبور مسبوق به صدور سند مالکیت باشد مساحت و حدود و مشخصات و حقوق ارتفاقی آن

طبق حکم قطعی دادگاه با اشاره به شماره حکم در ملاحظات ثبت ملک قید و نسبت به سهم مجهول المالک به شرح

فوق عمل می شود .»

نظریه شماره ۳۸۲۱/۷ مورخ۱۳۷۸/۰۶/۰۷

مجهول‌المالک از نظر مقررات ثبتی به ملکی گفته می‌شود که ظرف مهلت قانونی به وسیله اظهارنامه درخواست ثبت نشده و یا اظهارنامه آن اعاده نگردیده باشد.


سؤال:

اداره منابع طبیعی استان خوزستان در اجرای مقررات ماده ۲ قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع

کشور در مورد املاک از ادارات شهرستان مربوطه استعلام می‌نماید، بعضاً در پاسخ به استناد مواد ۱۱، ۱۲ و

۱۳۹ قانون ثبت قسمت‌هایی از پلاک‌ها را مجهول‌المالک اعلام می‌نمایند که ممکن است اظهارنامه ثبتی اعاده نشده

باشد در این بین قضات دادگاه‌های انقلاب از لفظ مجهول‌المالک برداشت نادرستی کرده و بعضاً آن را مصادره

می‌نمایند و حتی از منابع طبیعی که ملک مذکور را جنگل و مرتع می‌داند خلع ید می‌نمایند با توجه به مراتب فوق

اعلام فرمایید که املاک مجهول المالک چه نوع املاکی هستند

رای هیات عمومی دیوان عالی کشور شماره ۱۱۸۲-۱۳۳۸/۰۲/۱۹:

فرجام خواهان بطرفیت فرجامخوانده بخواسته اعتراض برتقاضای ثبت املاک مرتعی قشلاق به پلاک ۱۶۵ مقوم به

مبلغ ده هزارریال درتیرماه ۱۳۲۷ دادخواست تسلیم داشته واداره ثبت کرج آنرابه دادگاه بخش تهران فرستاده

وبه شعبه سوم دادگاه مزبورارجاع گردیده به این توضیح که املاک مرتعی قشلاق ملک متصرفی اسلاف خود آنها

بوده وهست وچندی است که خوانده بدون هیچگونه مدرکی دراملاک مزبوررفت وآمدومداخله وتصرفاتی نموده

ورسیدگی وصدورحکم برحقانیت خودراخواستارمی باشندمستندات دعوی عبارت است ازرونوشت فرمان مورخه

صفر ۱۲۳۸ منسوب به محمدشاه مشعربراینکه قشلاق‌های رضاقلی نانکلی بایددرتصرف اوباشدوکسی حق تعرض

نداردورونوشت سندمورخه ۱۴ جمادی الثانیه ۱۲۶۵ حاکی ازاینکه عزیزقلی وطهماسب قلی ششدانگ قشلاق

صفرعلی واقعه بین شهریارورودخانه شورمحدودبه حدودمشروحه درورقه رابه کربلائی ولی وسرهنگ محمد به

بیع خیاری انتقال داده‌اند، خوانده ادعای مالکیت وتصرف خواهانهاراتکذیب نموده ومورددعوی راملک متصرفی

خود دانسته وقبول تقاضای ثبت رامثبت تصرف داشتن خویش درموردتقاضامعرفی کرده است.

دادگاه بخش

دادگاه بخش پس ازرسیدگی رای به بیحقی خواهانهاومحکومیت آنهابه پرداخت پانصدریال بابت خسارت حق الوکاله بطرف صادرنموده است.

براثرپژوهشخواهی وکیل خواهانهاشعبه سوم دادگاه شهرستان تهران غیاباوپس ازواخواهی مجدداحکم بدوی رااستوارنموده است.

وکیل محکوم علیهم ازاین حکم فرجامخواهی نموده

شعبه پنجم دیوان عالی کشور چنین رای داده است:

(مطابق قرارتکمیلی دادگاه بدوی مورخ ۷/۶/۲۹ تحقیق ومعاینه محلی که به منظوراحرازتصرفات طرفین بوده

بطورکامل اجرا نشده لذادادگاه مقررداشته که باملاحظه پرونده ثبتی درمحل حدودموردتقاضای ثبت وحدود

مدعی به کاملامعلوم ومشخص گرددوتصرف متداعیین هم موردتحقیق قرارگیرد واجرای این قرارکه در ۲۴/۷/۲۹

مقررشده مطابق نظردادگاه بعمل نیامده وحدودموردنظردادگاه ازلحاظ تطبیق درصورت مجلس مذکورمنعکس

نیست وحال آنکه اختلاف حدودموردتقاضای ثبت (بشرح اظهارنامه ثبتی منعکسه درصورت مجلس تاریخ فوق)

باحدودقشلاق مورددعوی اجمالامحرزبوده وراجع به تصرف هم علاوه ازآنکه مطابق ماده ۱۱ قانون ثبت مناط

تصرف متقاضی بعنوان مالکیت درتاریخ تقاضای ثبت است مجریان قراردادگاه تصرف درتاریخ اجرای

قرارراموردنظرقرارداده اندوباآنکه بشرح تحقیقات متصرفین قبلی که درقشلاق شخصاوارثادارای متصرفاتی

ازقبیل زاغه وغیره بوده اندواظهارشده که نامبردگان راازآنجاچندی کوچانیده اندتوجه نشده که بااین ترتیب وصف

چگونه تصرفات مرقومه موثردرجریان نبوده است بنابه مراتب رسیدگی ناقص وحکم فرجامخواسته مخدوش

وشکسته می شودورسیدگی مجددباشعبه دیگردادگاه شهرستان تهران خواهدبود.

شعبه چهارم دادگاه شهرستان تهران

دردرسیدگی ثانوی قرارصادرکرده به اینکه حدودمشروحه دراظهارنامه ثبتی خوانده بامورد دعوی تطبیق و

راجع به تصرف طرفین دعوی هم باتوجه به تاریخ تقاضای ثبت تحقیق شودوبعدازمعاینه مجددمحل وتحقیق

ازگواهانی که طرفین اقامه نموده اندواستماع بیانات وکلای طرفین دادگاه به استدلال اینکه:خلاصه اعتراضات

پژوهشخواهان بشرح محتویات پرونده بدوی یک سلسله مربوط به اظهارتکذیب وتردیدنسبت به اوراق وقوانین است

وثانیادر قسمت تشخیص ارزش گواهی گواهان وبالاخره فسخ حکم بدوی می باشدکه باتوجه به حکم دیوان

کشورورسیدگی که معمول گردیده بشرح زیراعتراضات واردبنظر نمی رسدزیرادرقسمت اوراق چون ضمن

رسیدگی دردادگاه بخش استردادشده دیگر موردی برای اظهارنظرباقی نیست ودرقسمت های دیگرنظربه اینکه

طبق رای دیوان کشورمجددامحل معاینه وحدودمورددعوی باحدودی که دراظهارنامه ثبتی منعکس است ازطرف

دادرسی مجری قرارتطبیق وباحضورطرفین دعوی رسیدگی وازنظرعلائم ومشخصات محلی انطباق آن تصدیق

گردیده واعتراض موجهی هم بر نظریه مزبورنشده زیراحدودتعیین شده دراظهارنامه ثبتی درمحل هم عینا ملاحظه

وتطبیق شده وازنظرخصوصیات واوضاع طبیعی کوه ورودخانه که تشخیص آن احتیاجی به کارشناس نداردنسبت

به قلعه ای که درغرب مورددعوی قرار دارد بشرح مندرج درصورت مجلس اجرای قرارمورخه ۱۳۳۳/۰۸/۰۸

طرفین تصدیق نموده اندکه درفاصله دوفرسخی غرب محل مورد دعوی قرارداردوازاین جهت هم نیاز رجوع به

کارشناس برای تشخیص اینکه حدغربی راتعیین نمایدنیست وبنابراین آنچه دراظهارنامه ثبتی تعیین شده به محل

مورددعوی بنابه مراتب فوق منطبق بوده وآنچه درقسمت حدودمعترضین به ثبت بیان نموده اند

باوصف فوق

بنظرغیروارداست وچون درقسمت بیانات شهودهم گرچه شهودمعترضین به ثبت چه درجلسات اجرای قرارمرحله

بدوی وچه دراین مرحله تااندازه‌ای بنفع معترضین به ثبت بیان گواهی نموده اندولی باتوجه به تصرفات پژوهشخواه

که چه درموقع تقاضای ثبت وچه قبل ازآن بنابه اظهارگواهان مشارالیه بعنوان مالکیت بوده وگواهان پژوهشخوانده

رادرمحل تصدیق نموده اندمجموعادر نظردادگاه تصرفات مالکانه وممتدپژوهشخوانده ثابت تشخیص می شودو

بودن زاغه‌های قدیمی درمحل باتوجه به اینکه ارتباط آنهاباپژوهشخواهان مسلم بنظرنمی رسدکافی برای ابطال

تقاضای ثبت پژوهشخوانده نبوده ولذا دعوی پژوهشخواهان فاقددلائل کافی وبالنتیجه غیرثابت بنظرمی رسد،

حکم صادرازشعبه سوم دادگاه شهرستان که برتاییدحکم دادگاه بخش صادرگردیده عیناتاییدواستوارنموده است.

براثرفرجامخواهی محکم علیها شعبه چهارم دیوان عالی کشوربه موضوع رسیدگی وچنین رای داده است:

استدلال دادگاه شهرستان دربیحقی خواهانهابااحرازتصرفات چندین ساله خوانده درمورددعوی بعنوان مالکیت

حسب اظهارگواهان مشارالیه و اینکه خواهانهاهم درقسمتی گواهی به تصرف خوانده داده اندوهمچنین معلوم

نگردیدن ارتباط زاغه هاوآثاردیگرقدیمی موجوده درمحل باخواهانهاموجه نیست زیرافرجامخواهان مدعی بوده

اندازقدیم الایام مرتع وزاغه وآثاردیگر موجوددرآن ملک متصرفی اسلاف آنهابوده وازپدرانشان ارثابه مشارالیهم

رسیده ودرآن تصرفات مالکانه داشته وازچندسال پیش فرجامخوانده بدون مجوزقانونی درآنجامداخله می نماید و با

آنکه گواهان اقامه شده ازطرف فرجامخواهان هم به همین کیفیت اداءگواهی نموده ولازمه گواهی‌های مزبورعدم

صحت تصرفات خوانده درمورد دعوی بوده و در حکم فرجام خواسته هم تردیدی در صحت گفتار گواهان فرجام

خواهان بعمل نیامده است صرف ثبوت تصرفات چند ساله فرجامخوانده بعنوان مالکیت منافی باصحت دعوی

فرجامخواهان وگواهی گواهان آنهانبوده وصدورحکم بربیحقی آنهابه کیفیتی که استدلال گردیده قانونی نمی باشد

بنابه مراتب حکم فرجامخواسته به اکثریت شکسته می شودو رسیدگی مجددبه شعبه دیگردادگاه شهرستان تهران رجوع می‌شود.


شعبه پنجم دادگاه شهرستان

دررسیدگی مجدد به این شرح مبادرت به صدور حکم نموده است:

باتوجه به محتویات پرونده امراعتراضات وارده ازطرف پژوهشخواهان بشرح زیربنظردادگاه واردنمی باشد،

اولایک قسمت راجع به اسنادی است که معترضین به آن استنادکرده ولی درموقع رسیدگی ازآن صرفنظر شده

لذاموردی برای اظهارنظرباقی نیست قسمت دیگرراجع به گواهان اقامه شده می باشدگرچه عده ای از شهود

پژوهش خواهان به نفع آنها گواهی نموده‌اند ولی باملاحظه گواهی گواهان پژوهش خوانده که همگی گواهی

داده اند که تصرفات پژوهش خوانده چه قبل ازتقاضای ثبت وچه درموقع تقاضای ثبت بعنوان مالکیت بوده و

گواهان پژوهشخواهان نیزقسمتی ازتصرفات پژوهشخوانده رادرمحل گواهی نموده اندوهمچنین باتوجه به اینکه

حدودمورددعوی باحدودی که در اظهارنامه ثبتی قیدگردیده طبق محتویات پرونده امرمنطبق بوده علیهذا باتوجه به

مراتب فوق ودرنظرگرفتن اظهارات وکلای طرفین درجلسه مورخ ۱۴/۱۱/۳۵ وملاحظه صورت مجلس معاینه

مجددمحل وملسم نبودن ارتباط زاغه‌ها باپژوهشخواهان وسایردلائل موجوددرپرونده، دعوی اقامه شده ازطرف

پژوهشخواهان به واسطه فقددلیل کافی غیرثابت تشخیص وبالنتیجه حکم صادر ازشعبه سوم دادگاه شهرستان تهران

که برتاییددادنامه دادگاه بخش صادر گردیده است استوارمی گردد.

وکیل معترضین به ثبت شکایت فرجامی نموده است، پروندبه درهیئت عمومی دیوان عالی کشورمطرح وحکم

فرجامخواسته به اتفاق آراءبشرح ذیل ابرام گردیده است. “چون ازطرف وکیل فرجامخواهان اعتراض موجهی

بعمل نیامده وازحیث رعایت قانون وقواعددادرسی هم اشکال موثرموجب نقض بنظرنمی رسدلذاحکم فرجامخواسته

استوارمی شود.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
رزرو وقت مشاوره

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی و انجام تخصصی امور حقوقی و داوری می باشد.


چگونگی شراکت در منافع مورد اجاره

چگونگی شراکت در منافع مورد اجاره

شراکت در منافع مورد اجاره

به موجب ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ « مستأجر نمي‌تواند منافع مورد اجاره را كلاً

يا جزاً يا به نحو اشاعه به غير انتقال دهد يا واگذار نمايد مگر اين كه كتباً اين اختيار به او داده‌شده باشد.»

بررسی ماده قانونی

قید « به نحو اشاعه » به چه معنی است ؟

معنی دقیق « جزآّ » در این ماده چیست ؟

آیا به معنای مشاعی است یا متفاوت از آن است ؟

آیا مستاجر محل کسب به عنوان مثال باید سهم مشاعی از منافع را به دیگری انتقال دهد یا این قید شامل حالتی

نیز می شود که مستاجر با شخص دیگری به صورت مشارکت در سود و منافع قراردادی را منعقد می کند،

بدون آنکه حق کسب و پیشه را به دیگری منتقل نماید ؟

منافع محل استیجاری

توضیح ماده

بند ۲ ماده ۱۴ قانون فوق الذکر در بیان یکی از مواردی که موجر حق تخلیه مستاجر را دارد چنین مقرر نموده

« در موردي كه عين مستأجره به منظور كسب يا پيشه و يا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به

عناويني از قبيل وكالت يا‌نمايندگي و غيره عملاً به غير واگذار كند بدون اين كه طبق ماده ۱۹ اين قانون با مستأجر

لاحق اجاره ‌نامه تنظيم شده باشد.»

وکالت یا نمایندگی

قیود «وکالت یا نمایندگی و غیره» و «عملا» به «مباشرت» مستاجر در کاسبی در عین مستاجره دلالت دارند؛

در حقیقت به موجب بند ۲ ماده ۱۴ و ماده ۱۰ قانون مزبور هرگونه انتقال به غیر چه به صورت مشاعی باشد

چه به صورت جزئی یا کلی موجب حق درخواست تخلیه برای موجر خواهد بود؛ روشن تر اینکه، اگر

مباشرت مستاجر در عین مستاجره برای کسب منفعت مد نظر قانونگذار نبود، چنین عباراتی را به کار نمی برد.

گرچه در رویه قضایی به کار گیری کارگر یا منشی،انتقال به غیر محسوب نمی گردد ولی این تفسیر باید محدود به

مواردی باشد که اداره عین مستاجره خارج از توان مستاجر بوده و یا شغل ایشان به گونه ای باشد که نیاز به کارگر

یا منشی داشته باشد. کارگر یا منشی، مستحق حقوق کارگری یا منشی گری است نه شرکت در منافع کسبی،

بنابراین در صورت اثبات موجر در شراکت مستاجر با شخص دیگر در منافع عین مستاجره، قطع به یقین باید

حکم به تخلیه به نفع موجر صادر گردد.

مثال

فرض کنید مستاجر به شغل آرایشگری در محل استیجاری مشغول به فعالیت بوده،

سپس با وجود سلامت جسمی و توان فعالیت و عدم فعالیت شخصی در محل کسب،

شخصی را به فرض کارگر ( در واقعیت به عنوان شریک )

مشغول به فعالیت می کند، با اخذ تامین دلیل توسط موجر، محرز می گردد،

دستگاه کارت خوان مغازه متصل به حساب کارگر است و تمام قبوض برق و آب و گاز

نیز توسط وی پرداخت می شود و خود ( کارگر) نیز در زمان

تامین دلیل اقرار به سهم مشاعی از منافع مغازه دارد، اما در هنگام جلسه دادرسی،

این موضوع را انکار می کند، اگر نگوییم دادگاه به صورت مطلق باید

حکم تخلیه به این جهت را صادر کند، حداقل باید به بررسی دقیق و واکاوی

موضوع بپردازد تا مشخص شود به چه علت و چه جهتی دستگاه های کارت خوان

به حساب به اصطلاح کارگر متصل است؟

زیرا متصل بودن دستگاه کارت خوان به حساب ایشان، پرداخت قبوض مصرفی توسط ایشان و

سلامت جسمی مستاجر، قرینه های قوی ای بر شرکت در منافع محل استیجاری هستند.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
رزرو وقت مشاوره

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی و انجام تخصصی امور حقوقی و داوری می باشد.

محکومان به حبس ابد

مرجع صالح به اعتراض اشخاص حقوقی دولتی و عمومی به آرای کمیسیون ماده صد

رای وحدت رویه شماره ۸۰۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

مقدمه

مرجع صالح به اعتراض اشخاص حقوقی دولتی و عمومی به آرای کمیسیون ماده صد

غیر قابل طرح و رسیدگی بودن اعتراض اشخاص حقوقی دولتی و عمومی نسبت به

آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در دادگاه های عمومی:

جلسه هیأت ‌عمومی دیوان عالی کشور در مورد پرونده وحدت رویه ردیف ۹۹/۴۳

 رأس ساعت ۸:۳۰ روز سه‌شنبه، مورخ ۱۸/۹/۱۳۹۹ به ‌ریاست حجت‌الاسلام‌ والمسلمین

جناب آقای سیداحمد مرتضوی مقدّم، رئیس محترم دیوان ‌‌عالی ‌‌کشور و با حضور

حجت‌الاسلام‌ والمسلمین جناب آقای سید محسن موسوی، نماینده محترم دادستان ‌کل‌ کشور

و با شرکت آقایان رؤسا، مستشاران و اعضای ‌معاون کلیه شعب دیوان‌عالی‌کشور، در سالن هیأت‌ عمومی

تشکیل شد و پس از تلاوت آیاتی از کلام الله مجید و قرائت گزارش ‌پرونده و طرح و بررسی

نظریات مختلف اعضای شرکت‌‌کننده در خصوص مورد و استماع نظر نماینده محترم

 دادستان ‌کل‌ کشور که به ‌ترتیب‌ ذیل منعکس ‌می‌گردد،

به ‌صدور رای وحدت‌ رویه ‌قضایی شماره ۸۰۳ ـ ۱۸/۹/۱۳۹۹ منتهی گردید.

الف) گزارش پرونده مرجع صالح به اعتراض اشخاص حقوقی دولتی و عمومی به آرای کمیسیون ماده صد

     به استحضار می‌رساند، مدیر کل محترم دفتر حقوقی و امور مجلس سازمان بیمه سلامت ایران،

با اعلام اینکه از سوی شعب پانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران و سیزدهم دادگاه تجدیدنظر

 استان خراسان رضوی در خصوص صلاحیت محاکم عمومی دادگستری در رسیدگی به اعتراض

 مراجع دولتی یا عمومی نسبت به آراء کمیسیون ماده صد شهرداری و … آراء مختلف صادر شده،

 درخواست طرح موضوع را در هیأت عمومی دیوان عالی کشور نموده است که گزارش امر

به شرح ذیل تقدیم می‌شود:

الف)

به حکایت دادنامه شماره ۹۸۰۹۹۷۱۵۱۰۶۰۰۲۰۳ ـ ۲۲/۲/۱۳۹۸ شعبه ششم دادگاه

عمومی حقوقی ساری، در خصوص دعوای اداره کل بیمه سلامت استان مازندران به

طرفیت: ۱. شهرداری ساری ۲. کمیسیون ماده صد شهرداری ساری به خواسته ابطال

رای شماره ۹۶۲۰ ـ ۲/۵/۱۳۹۷ کمیسیون بدوی ماده صد شهرداری و رای مورخ ۲۱/۶/۱۳۹۷

کمیسیون تجدیدنظر ماده صد شهرداری ساری، شعبه یاد شده به موجب دادنامه صدرالذکر،

حکم بر ابطال آراء موضوع خواسته صادر کرده و ایراد خوانده به صلاحیت دادگاه را با این استدلال

 نپذیرفته است: «بر اساس اصول ۳۴، ۱۵۹، ۱۵۶ و ۱۷۳ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، دادگستری

 به عنوان مرجع عام تظلّم‌خواهی در رسیدگی به ادعاها و تظلم‌خواهی اشخاص اعمّ از عمومی

و دولتی و آحاد ملت می‌باشد و از این حیث، عدم شمول ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آیین دادرسی

دیوان عدالت اداری در رسیدگی به اعتراض نهادهای عمومی و دولتی از آراء کمیسیون‌

ماده صد شهرداری مانع رسیدگی دادگاه‌های عمومی و سلب صلاحیت از آنان نمی‌باشد …»

با تجدیدنظرخواهی از این رای، شعبه پانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران

 به موجب دادنامه شماره ۹۸۰۹۹۷۱۵۱۶۸۰۱۵۴۶ ـ ۱۷/۱۰/۱۳۹۸ چنین رای صادر کرده است:

بخشی از متن رای

«… اولا،ً هر چند طبق اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران،

دادگستری مرجع رسمی و عام رسیدگی به تظلمات و شکایات می‌باشد، ولی قانونگذار در

ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و تبصره‌های یک و دو ماده صد قانون مذکور رسیدگی به تخلفات اشخاص

در خصوص مسائل ساختمانی را بر عهده کمیسیون ماده صد قرار داده است و در کمیسیون‌های

ماده صد، یک نفر قاضی به نمایندگی از دادگستری حاضر است و تصمیم کمیسیون

اول ماده صد… در کمیسیون دیگر که کمیسیون دوم می‌باشد، قابل اعتراض می‌باشد

و رای کمیسیون دوم قطعی می‌باشد. (طبق تبصره ۱۰ ماده صد قانون مذکور)

ثانیا،ً

با توجه به صلاحیت کمیسیون ماده صد شهرداری‌ها، دادگستری صلاحیت رسیدگی

به موضوعاتی که در صلاحیت کمیسیون‌های تخصصی می‌باشد را ندارد و در خصوص چنین موضوعاتی

در صورت صلاحیت دادگستری بایستی نصّ صریحی وجود داشته باشد تا دادگاه‌ها در خصوص

 موضوع ورود و اقدام به رسیدگی نمایند.

ثالثاً،

طبق ماده یک قانون تشکیلات و آیین دادرسی

دیوان عدالت اداری مصوب ۲۲/۹/۱۳۹۰ مجلس شورای اسلامی و ۲۵/۳/۱۳۹۲

مجمع تشخیص مصلحت نظام و اصل ۱۷۳ از قانون اساسی، رسیدگی به شکایات

 و تظلّمات و اعتراضات مردم نسبت به مأموران واحدها… در صلاحیت دیوان عدالت اداری می‌باشد

و طبق بند یک ماده ۱۰ قانون اخیرالذکر… رسیدگی به تظلمات و شکایات و اعتراضات اشخاص حقیقی

 و اشخاص حقوقی حقوق خصوصی در صلاحیت دیوان عدالت اداری می‌باشد و منع شکایت

و اعتراضات اشخاص خصوصی حقوق عمومی و ادارات دولتی در دیوان عدالت اداری به این معنی

 نمی‌باشد که امتیاز بیشتر به اینگونه اشخاص نسبت به مردم داده شود تا آنها که نمی‌توانند

در دیوان عدالت اداری طرح شکایت نمایند در دادگستری اقدام به طرح دعوی نمایند.

رابعاً،

طبق ماده ۱۰ از قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی نخستین به دعاوی، حسب مورد

 در صلاحیت دادگاه‌های عمومی و انقلاب است، مگر در مواردی که قانون مرجع دیگری را

تعیین کرده باشد که در خصوص موضوع مورد دعوی، قانونگذار مرجع دیگری تعیین نموده است،

 بنابراین از صلاحیت دادگاه خارج است.

خامسا،ً

طبق رای وحدت رویه شماره ۶۹۹ ـ ۲۲/۳/۱۳۸۶ هیأت عمومی دیوان عالی کشور،

صرفاً در خصوص آراء صادره از کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری‌ها با این استدلال که برای

 رای صادره از سوی کمیسیون مذکور مرجع تجدیدنظر پیش بینی نگردیده است ممکن است

کمیسیون مذکور مرتکب اشتباه شود و مرجعی جهت رفع اشتباه باید وجود داشته باشد

حق اعتراض نسبت به آراء صادره از کمیسیون ماده ۷۷ برای سازمان‌های دولتی استثنائاً در نظر گرفته شده است.

 لذا با توجه به مراتب فوق، دادگاه رسیدگی به موضوع را در صلاحیت دادگستری ندانسته و

به استناد قسمت اول ماده ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی مدنی، حکم بر نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته صادر می‌گردد…»

ب)بررسی دادنامه های منتهی به صدور رای وجدت رویه درخصوص مرجع صالح به اعتراض اشخاص حقوقی دولتی و عمومی به آرای کمیسیون ماده صد

به حکایت دادنامه شماره ۹۶۰۹۹۷۷۵۷۹۸۰۱۱۶۶ ـ ۱۲/۱۱/۱۳۹۶ شعبه شانزدهم

دادگاه عمومی حقوقی مشهد، در خصوص دعوای اداره کل بیمه سلامت استان خراسان رضوی

 به طرفیت: ۱. شهرداری مشهد ۲. شعبه دوم کمیسیون تجدیدنظر ماده صد شهرداری مشهد

 به خواسته ابطال رای کمیسیون تجدیدنظر ماده صد شهرداری به شماره ۱۳۵۵۸۵/۹۳/۱ـ ۱۰/۸/۱۳۹۳،

شعبه یاد شده  به موجب دادنامه صدرالذکر، بدون اظهارنظر راجع به صلاحیت،

حکم بر ابطال رای کمیسیون در قسمت تغییر کاربری صادر کرده است و شعبه سیزدهم

 دادگاه تجدیدنظر استان خراسان رضوی به موجب دادنامه شماره ۹۷۰۹۹۷۵۱۳۳۳۰۰۴۵۲ـ ۲۰/۴/۱۳۹۷

 رای بدوی را تأیید و در خصوص ایراد به صلاحیت دادگاه بدوی چنین اظهارنظر کرده است:

بخشی از متن رای

«… این ایراد وارد نیست؛ زیرا دیوان عدالت اداری مرجع رسیدگی به شکایات، تظلمات و اعتراضات

مردم نسبت به تصمیمات واحدهای دولتی است و چون اداره بیمه سلامت، سازمان دولتی است

در نتیجه دیوان مذکور در اینگونه موارد صلاحیت ندارد و این ایراد مردود اعلام می‌شود.»

چنانکه ملاحظه می‌شود، بین شعبه سیزدهم دادگاه تجدیدنظر استان خراسان رضوی

 و شعبه پانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران در خصوص صلاحیت محاکم عمومی دادگستری

در رسیدگی به اعتراض مراجع دولتی یا عمومی نسبت به آراء کمیسیون‌ ماده صد شهرداری

اختلاف در برداشت از قوانین مربوط، به ویژه ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و ماده ۱۰ قانون تشکیلات

و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری و نیز ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی در امور مدنی محقّق است.

بنا به مراتب، در موضوع مشابه، اختلاف استنباط از قانون محقق شده است،

لذا در اجرای ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری به منظور ایجاد وحدت رویه قضایی،

طرح موضوع در جلسه هیأت عمومی دیوان عالی کشور درخواست می‌گردد.

معاون قضایی دیوان عالی کشور در امور هیأت عمومی ـ غلامعلی صدقی

ب) نظریه نماینده دادستان کل کشور

احتراماً، در خصوص پرونده وحدت رویه قضایی ردیف ۹۹/۴۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

به نمایندگی از دادستان محترم کل کشور به شرح آتی اظهار عقیده می‌گردد:

۱ـ شعبه محترم پانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران با نقض حکم بطلان رای

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری صادره از دادگاه بدوی، رسیدگی به موضوع را در صلاحیت دادگاه

ندانسته است. اما شعبه محترم سیزدهم دادگاه تجدیدنظر استان خراسان رضوی،

با تأیید حکم بطلان رای کمیسیون مذکور، رسیدگی به موضوع را در صلاحیت دادگاه دانسته است.

۲ـ اولاً:

مستفاد از اصل ۱۷۲ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، منظور از تأسیس دیوان عدالت اداری

رسیدگی به شکایات، تظلمات و اعتراضات «مردم» نسبت به تصمیمات و اقدامات واحدهای

دولتی و تصمیمات و اقدامات مأمورین واحدهای مذکور در امور راجع به وظایف آنها است.

ثانیاً:

عبارت اشخاص حقیقی یا حقوقی مصرّح در بند الف ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آیین دادرسی

دیوان عدالت اداری مصوب ۲۵/۳/۱۳۹۲ با توجه به معنای لغوی و عرفی کلمه «مردم» اشخاص

حقیقی یا حقوق خصوصی اطلاق می‌شود و واحدهای دولتی از شمول مردم خارج می‌باشد.

ثالثاً:

بر اساس اصل ۱۵۹ قانون اساسی، مرجع رسمی رسیدگی به تظلمات و شکایات،

 دادگستری است و این اصل جز در موارد مسلم که به موجب قوانین خاص از صلاحیت

دادگستری خارج است، حاکم می‌باشد.

رابعاً:

عدم تجویز رسیدگی به اعتراضات واحدهای دولتی در دیوان عدالت اداری صلاحیت

رسیدگی دادگاه‌های عمومی در رسیدگی به دعاوی طرح شده از سوی واحدهای دولتی مبنی بر

ابطال آراء قطعی مراجع اختصاصی اداری نمی‌باشد.

خامساً:

دیوان عدالت اداری در آراء وحدت رویه متعددی از جمله رای وحدت رویه به شماره های ۳۸ و ۳۹

مورخ ۱۰/۷/۱۳۶۸ و نیز رای وحدت رویه به شماره دادنامه ۱۴۶ مورخ ۲۹/۱/۱۳۷۴ رسیدگی به شکایات

واحدهای دولتی علیه تصمیمات و اقدامات واحدهای دولتی و مأموران آنها را در صلاحیت

دیوان عدالت اداری دانسته است.

با ملاحظه رای وحدت رویه ۶۹۹ مورخ ۲۳/۳/۱۳۸۶ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، هر چند رای مذکور

ناظر به کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری است، لیکن با وحدت ملاک گرفتن و استدلال مطروحه

مشمول سایر کمیسیون‌های شبه قضایی نیز می‌گردد.

از طرفی، مرجع عام رسیدگی تظلمات نبایستی استثناء در رسیدگی تظلم‌خواهی در جایی که

مرجع خاصی وجود ندارد داشته باشد و دولت هم مشمول این کلمه کلی خواهد بود.

اگر مرجع خاصی مانند دیوان عدالت اداری برای عموم و اشخاص حقیقی و حقوقی در نظر

 گرفته شده و شامل حقوق عمومی و دولت نمی‌گردد طبق اصل بایستی رفتار گردد.

به هر حال، قوه قضائیه نبایستی در صورت اشتباه بودن حکم صادره ساکت باشد و

 حق اعتراض افراد را سلب نماید.

لذا با توجه به مراتب فوق، نظریه شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان خراسان رضوی

با قوانین جاری منطبق و صحیح به نظر می‌رسد.

ج) رای وحدت‌ رویه شماره ۸۰۳ ـ ۱۳۹۹/۹/۱۸هیأت‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور

مرجع صالح به اعتراض اشخاص حقوقی دولتی و عمومی به آرای کمیسیون ماده صد

مطابق تبصره ۱۰ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی،

آراء صادره از کمیسیون موضوع این ماده قابل اعتراض در کمیسیون هم‌عرض است

و برابر بند ۲ ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۹۲

مجمع تشخیص مصلحت نظام، رسیدگی به اعتراضات و شکایات از آراء و تصمیمات قطعی

کمیسیون موضوع ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در صلاحیت دیوان عدالت اداری است.

بنا به مراتب و با عنایت به ذیل ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب

در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹، اعتراض اشخاص حقوقی دولتی و عمومی نسبت به آراء کمیسیون

 یادشده در هر حال قابل طرح و رسیدگی در دادگاه‌های عمومی نیست و رای شعبه پانزدهم

دادگاه تجدیدنظر استان مازندران که در نتیجه با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی

تشخیص داده می‌شود. این رای طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲

با اصلاحات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع،

اعمّ از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است.

هیأت‌ عمومی دیوان‌ عالی‌ کشور

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه

کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی می باشد

دعاوی ناشی از اجاره

دعاوی ناشی از اجاره

در مورد عقد اجاره چند گونه دعاوی در محاکم مطرح است:دعوای تخلیه .دعوای تعدیل اجاره بها دعوای

مطالبه اجاره بها و اجرت المثل.دعوای مطالبه حق سرقفلی و کسب و پیشه.دعوای تجویز انتقال منافع.

دعوای تخلیه

دعوای تخلیه از مهمترین و شایع تری دعاوی در مورد عقد اجاره است و در رویه قضایی جزو دعاوی غیر

 مالی محسوب می شود.

دعوای تعدیل اجاره بها

دعوای تعدیل اجاره بها از نوآوری های قانون روابط موجرو مستأجر بوده و سابقه ای در قانو مدنی ندارد.

در عقد اجاره،پس از انقضای مدت،در صورت تصرف مستأجر در آن از وی اجرت المثل اخذ می گردد.

تعیین اجرات المثل به دو صورت امکان پذیر است.۱-توسط کارشناس تعیین شود.۲-با توجه به ماده ۶۳۱ ق.م تعیین شود که برابر با اجرت المسمی خواهد بود.

با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۶۵، پس از پایان مدت اجاره امکان تخلیه عین مستاجره

وجود نداشت و موجر نمی توانست بدون دلیل از ادامه تصرف مستاجر جلوگیری به عمل آورد.

با وجود این در صورتی که میزان اجاره بها برای مدت طولانی ثابت باشد،موجبات تضرر مالک فراهم می گردد.

لذا قانو گذار با ایجاد دعوایی به نام تعدیل اجاره بها به مالک این امکان را داده است که تعدیل میزان اجاره بهای خود را در طی دوره هایی تقاضا نماید.

البته این دعوا،هم از جانب مالک و هم از جانب مستأجر قابل طرح است.در دعوای تعدیم اجاره بها،مستأجر

مبلغی پرداخت نمی کند و مالی به دارایی موجر افزوده نمی شود.فقط میزان اجاره بها تعدیل می یابد،

پس این دعوا ازجمله دعاوی غیر مالی است

دعوای مطالبه اجاره بها و اجرت المثل

دیگر دعوای مرتبط،دعوای مطالبه اجاره بها یا اجرت المثل است که با توجه به ماهیت آن از جمله دعاوی مالی محسوب می گردد

بهتر است مطالعه شود: چند نکته درخصوص عقد اجاره

دعوای مطالبه حق سرقفلی و کسب و پیشه

از دعاوی مرتبط با عقد اجاره می توان به دعوای مطالبه حق سرقفلی و حق کسب و پیشه اشاره کرد.

در دادگاه این دعوا کمتر به طور مستقم طرح می گردد چرا که دادگاه ها تکلیف دارند در ضمن صدور حکم تخلیه

نسبت به عین مستاجره،نسبت به کلیه وجوه و حقوق مصرح در قرارداد اجاره هم تعیین تکلیف نمایند که از جمله

آنها حق سرقفلی و کسب و پیشه است.در این فرض نیاز به تسلیم دادخواست علی حده و بالتبع پرداخت هزینه

دادرسی دعاوی مالی وجود نخواهد داشت. در هر حال فارغ از شرایط عملی پرونده ها،

دعوای مطالبه حق سرقفلی و کسب و پیشه نیز مالی است.لازم به ذکر است که دعوای مطالبه حق کسب

و پیشه همواره در کنار دعوای تخلیه مطرح می شود. در حالی که دعوای مطالبه حق سرقفلی به طور مستقیم

نیز قابلیت طرح دارد.علت ای است که حق کسب و پیشه قبل از تخلیه عین مستاجره فعلیت نیافته و در

نتیجه دعوای مطالبه آن بی مورد است

دعوای تجویز انتقال منافع

اگر مستأجر بخواهد ملک را به غیر اجاره دهد،باید از مالک اجازه بگیرد و اگر بدون اجازه از

 مالک منافع را انتقال دهد،هم باید ملک را تخلیه کند و هم نصف حق کسب و پیشه خود را از دست خواهد داد.

اگر مستأجر به مالک برای کسب اجازه مراجعه کند ولی مالک به وی اجازه ندهد، قانونگذار در ماده ۱۱ قانون

روابط موجر و مستأجر سال ۶۵ دعوایی را تحت عنوان دعوای تجویز انتقال منافع پیش بینی کرده است

که به موجب آن مستأجر،در صورت امتناع مالل از اجازه می تواند از دادگاه اجازه مذکور را دریافت دارد

.این دعوا با توجه به ماهیت آن غیر مالی است.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه

کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی می باشد.

طرح-اصلاح-کمیسیون-ماده-100-شهرداری

اصلاح کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

طرح اصلاح کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

متن جدید ماده در طرح اصلاح کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

دراصلاح کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری هرگونه احداث بنا در محدوده شهر و حریم آن بدون اخذ مجوز و پروانه ساختمانی ممنوع است.

شهرداری مکلف است پس از آگاهی از احداث بنای بدون پروانه ساختمانی در هر مرحله از ساخت و ساز،

از عملیات عمرانی و ساختمانی جلوگیری کند. تجهیزات و اسباب و وسایل مربوط را جمع آوری و متعاقباً

پس از اخذ دستور دادستان، بوسیله ماموران خود در مقام ضابطان قضائی و با همکاری مستقیم ماموران

نیروی انتظامی نسبت به تخریب بنای غیر مجاز اقدام نماید. مالکان و ذی نفعان مکلف به پرداخت کلیه هزینه های تخریب می باشند.

تبصره ۱ اصلاح کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

 مالکین و سازندگان حقیقی و حقوقی اراضی و املاک واقع در محدوده شهر و حریم آن باید قبل از شروع

هر گونه تفکیک و عملیات عمرانی از شهرداری مجوز و پروانه ساختمانی اخذ نمایند و مطابق با آن اقدام نمایند.

هرگونه تخلف از مفاد پروانه از جمله اضافه بنای زاید بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی و یا تجاوز

به معابر شهر و یا پیش آمدگی ممنوع است. مهندس ناظر موظف است از شروع عملیات ساختمانی و در تمام

مراحل بر عملیات عمرانی از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی

ضمیمه آن مستمراً نظارت نماید و در صورت وقوع تخلف ساختمانی، به فوریت مراتب را کتباً به شهرداری،

مالک و حسب مورد سازنده ی ذیصلاح یا پیمانکار ساختمان اعلام نماید، عدم گزارش و یا تعلل در اعلام به موقع تخلف رافع مسئولیت مالک و سازنده نمی باشد.

شهرداری مکلف است پس از آگاهی از بروز تخلف از مفاد پروانه که توسط مهندس ناظر اعلام می شود،

همچنین در مواردی که از طریق مامورین ذیربط و یا براساس گزارش سازمانها و دستگاه های مسئول و یا

اعلام شهروندان از وقوع تخلف مطلع می شود، بلافاصله از ادامه عملیات عمرانی و ساختمانی جلوگیری نماید

و به مالک یا سازنده اخطار نماید ظرف مدت ده روز پس از ابلاغ نسبت به رفع خلاف و تطبیق آن با پروانه ساختمانی اقدام نماید.

در صورتی که مالک با سازنده در مدت مزبور رفع خلاف ننماید، شهرداری مکلف است پس از اخذ دستور

دادستان بوسیله مأمورین خود در مقام ضابط دادگستری و با همکاری ماموران نیروی انتظامی

نسبت به تخریب آن چه بر خلاف مفاد پروانه احداث شده است، اقدام می نماید. در این صورت مالکان و

یا ذی نفعان متخلف، مکلف به پرداخت کلیه هزینه های تخریب و اعاده به وضعیت مجاز به شهرداری می باشند.

ادامه عملیات اجرایی مستلزم اخذ گواهی عدم خلاف از شهرداری است.

تبصره ۲ اصلاح کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

 -هرگاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند، شهرداری پس از

اطلاع از تخلف مهندس ناظر مکلف است مراتب را با فوریت به شورای انتظامی سازمان نظام مهندسی و کنترل

ساختمان منعکس نماید، شورای انتظامی مذکور موظف است با فوریت موضوع را رسیدگی و در صورت ثبوت

تخلف مهندس ناظر، وی را برای بار اول به ۶ ماه تا سه سال محرومیت از کار محکوم نماید و در صورت تکرار

تخلف رای به ابطال پروانه وی صادر نماید. در صورتی که عمل ارتکابی مهندس ناظر جنبه جزائی نیز

داشته باشد، باید مراتب جهت رسیدگی به مرجع قضائی اعلام شود.

تبصره ۳ اصلاح کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

 هرگونه تغییر کاربری و بهره برداری غیرمجاز از ساختمان حسب مورد موجب تعطیلی و توقف فعالیت

غیر مجاز، پلمپ محل و تخریب مستحدثات مازاد و اعاده به وضعیت مجاز به وسیله ماموران شهرداری

پس از اخذ دستور دادستان می باشد.

تبصره ۴ اصلاح کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

 در صورتی که شهردار و یا مامورین شهرداری در انجام وظایف خود مطابق این قانون و سایر قوانین مربوط

مرتکب قصور و تقصیری گردند و در نتیجه حقوق عمومی تضییع گردد و یا ضوابط شهرداری رعایت نشود،

مسئولین ذیربط در شهرداری و حسب مورد استانداری و وزارت کشور مکلفند مراتب را به هیات های رسیدگی

به تخلفات اداری و یا مراجع قضائی (در صورتی که عمل ارتکابی جرم باشد) اعلام تا مطابق مقررات به تخلفات و جرائم آنها رسیدگی شود.

تبصره ۵ اصلاح کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

 هرگونه انتقال رسمی عین یا منافع املاک غیر منقول واقع در محدوده و حریم شهر، موکول به اخذ پایان کار

یا گواهی عدم خلاف از شهرداری است. مراتب پاسخ استعلام شهرداری مبنی بر بلامانع بودن انتقال مزبور

در مفاد سند درج می گردد، نقل و انتقال رسمی اسناد دارای تخلف ممنوع است.

همچنین واگذاری انشعابات دائم و موقت آب، برق، گاز و فاضلاب و تلفن به ابنیه و املاک دارای تخلف ممنوع است.

تبصره ۶ اصلاح کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

 ساختمان هایی که پروانه ساختمانی آنها قبل از تاریخ تصویب اولین طرح توسعه شهری صادر شده و اضافه بنای جدید در آن ایجاد نشده از شمول این ماده معاف می باشند.

تبصره ۷ اصلاح کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

 پس از لازم الاجرا شدن این قانون، شهردای ها مکلفند نسبت به ارجاع پرونده های تخلفات ساختمانی موجود

که منجر به رأی قطعی کمیسیون نگردیده و همچنین آراء قطعی صادره از کمیسیون های مذکور که تاکنون به

مرحله اجرا در نیامده است به کمیسیون موضوع تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب ۱۳۴۵ و

اصلاحات بعدی آن اقدام نمایند تا کمیسیون مذکور با رعایت اصول و ضوابط سه گانه فنی، شهرسازی و بهداشتی و

سایر قوانین و مقررات مربوط ظرف سه سال با اخذ عوارض و جرائم قانون تعیین تکلیف نماید.

تبصره ۸ اصلاح کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

 در صورتی که بین شهرداری و مالک یا سازنده در وقوع تخلف اختلاف شود و گزارش مهندس ناظر ساختمان

مبنی بر عدم تخلف باشد، موضوع جهت رسیدگی به کمیسیونی متشکل از

نمایندگان: ۱- وزارت کشور ۲- شورای اسلامی شهر ۳- سازمان نظام مهندسی ساختمان،

ارجاع تا پس از بررسی و عنداللزوم جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری نسبت به اعلام نظر در خصوص تخلف یا عدم تخلف اقدام نماید.

در صورت احراز تخلف، سازنده مکلف به رفع خلاف می باشد. مگر آن که تخلف موجب تغییری در سطح اشغال،

میزان تراکم، پیشروی و اضافه مساحت بنا نشده باشد در این صورت حسب مورد، شهرداری نسبت به اصلاح پروانه یا نقشه ساختمانی اقدام می نماید.

آئین نامه اجرایی نحوه تشکیل و رسیدگی این کمیسیون ظرف مدت سه ماه پس از لازم الاجرا شدن این قانون به پیشنهاد وزارت کشور به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.

تبصره ۹

 پس از لازم الاجرا شدن این قانون، ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب ۱۳۴۵ و اصلاحات بعدی آن بجز در محدوده تبصره به این قانون ملغی می گردد./

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه

کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی می باشد.

قرارداد اجاره

چند نکته در مورد قرارداد اجاره

چند نکته در مورد قرارداد اجاره

موجر باید توجه نماید در مورد قرارداد اجاره چک تخلیه موضوعیت ندارد و بجای آن چک تضمین پرداخت اجاره بگیرید

(طبق دستورالعمل اتحادیه املاک چک تخلیه ارزش حقوقی ندارد و قابل نقد شدن نیست )

اگر چکی جهت ضمانت پرداخت اجاره مستاجر داه شد، بنگاه معاملات به هیچ عنوان نگهداری چک نزد بنگاه را قبول ننماید و حتما به موجر تحویل شود.

برای جلوگیری از عدم بازپرداخت ودیعه و ایجاد ضمانت اجرا حتماً خسارت قراردادی روزانه تعیین نمایید.

در مواردی که مورد اجاره تخلیه و آماده تحویل به مستاجر نمی باشد، بهتر است تمام مبلغ ودیعه پرداخت نگردد و مبلغی را برای روز تحویل کلید نگه دارید.

نکته

اگر مستاجر قبلی هنوز قرارداد دارد و میخواهد زودتر از موعد اتمام قرار داد خود تخلیه کند ،

پشت قولنامه خود از مستاجر امضا بگیرید و تعهد کند که در تاریخ مشخص تخلیه کند و برای عدم تخلیه خسارت روزانه تعیین کنید

در هنگام تحویل کلید جزییات منزل را در توضیحات قولنامه بنویسید مثلا شیر آلات سالم ،پمپ ، هود، شوفاژ ،و…

در توضیحات قولنامه بنویسید که توافق گردید چنانچه مستاجر اجاره ندهد موجر میتواند مستقیماٌ از ودیعه برداشت کند.

در صورت عدم درج این موضوع امکان برداشت مبلغ اجاره از ودیعه بدون دستور قضایی ممکن نیست.

رهن کامل

در مورد منازل رهن کامل خیلی مراقب باشید که اولا احراز هویت و تطبیق باسند فراموش نشود

دوما استعلام لازم برای اینکه منزل توقیفی نباشد و یا مثلا بانک مصادره نکرده باشد

اگر ملک مورد اجاره نوساز است و هنوز تکمیل نشده بهتر است کل مبلغ ودیعه را پرداخت ننمایید

چرا که بارها دیده شده است به دلایل مختلف ملک در تاریه مقرر تکمیل نشده و همین امر موجب بروز اختلافات می باشد

نکته مهم دیگر برای منزلی که هنوز به هر دلیلی تخلیه نیست برای عدم تحویل منزل به مستاجر در زمان مشخص شده خسارت روزانه تعیین کنید

مبلغ ودیعه را فقط به حساب کسی که سند به نام اوست واریز کنید تا دچار مشکلات بعدی نشوید .

در مواردی که میخواهید منزلی را رهن کامل کنید و منزل ایراداتی دارد (مثلا خرابی آبگرمکن و شیرآلات )

حتما مبلغی را برای رفع ایرادات و تسویه فیش ها نزد بنگاه نگه دارد تا موارد رفع شود

( بارها دیده شده موجر پس از دریافت کامل ودیعه از انجام تعهدات کوتاهی میکند )

مخارج تعمیرات

مخارج کلی تعمیرات بر عهده مالک و مخارج جزئی بر عهده مستاجر هست

اگر در پایان قرار داد یکسال خواستید تمدید کنید با مراجعه به یک بنگاه نسبت به تنظیم مجدد قرار داد اقدام کنید ،

هرگز به تمدید زبانی اکتفا نکنید چون عامل بسیار از پرونده های دادگاه است

حتما مبلغی را برای تسویه فیش های آب برق گاز نگه دارید چه در فروش چه اجاره

برای قرار داد ملک تجاری مستاجر حتما متعهد گردد که در پایان قرار داد تسویه ارگان های مربوط شهرداری و دارایی و اداره بیمه را دریافت کند

حقوق مستاجر

تا آخرین روز قرارداد مستاجر حق دارد که منزل را به صاحبخانه نشان ندهد (مثلا در آخر قولنامه برای مستاجر جایگزین ) مگر در قولنامه توافق دیگری شود

اگر مستاجر هستید و میخواهید مغازه ای را اجاره کنید ، احتمال این را بدهید که قبل از پایان قولنامه بخواهید

فسخ کنید و موجر قانونا میتواند قبول نکند ، پس در قولنامه بنویسید که چنانچه مستاجر زودتر ازموعد

بخواهد تخلیه کند میتواند یک ماه زودتر به موجر اطلاع دهد

تمام توافقات شفاهی را مکتوب کنید ، تا طرفین نتوانند بعدا آن را انکار کنند

در قرارداد اجاره تعیین نمایید؛ چنانچه مستاجر تا تاریخ مقرر شده نتواند مبلغ ودیعه کامل را پرداخت کند تا ملک را تحویل بگیرد، حق فسخ موجر را در نظر بگیرید و مبلغی هم به عنوان خسارت تعیین نمایید .

اگر موجر تعهدی در قبال انجام کاری داد (مثلا راه اندازی آسانسور و نصب اسپیلت و..)

سعی کنید حتما مکتوب کنید و برای عدم انجام آن تا تاریخ مشخص حق فسخ یکجانبه و ضرر و زیان تعیین کنید

(و یا حق عدم پرداخت اجاره )،چون بارها دیده شده که موجر بعد از مدتی منکر کلیه تعهدات خود میشود

در پایان قرار داد برای تحویل ملک حتما در حضور موجر تمام لوازم منزل را چک کنید،

و برای تحویل ملک حتما مبلغی از ودیعه را بابت تعمیر و تادیه خسارت های احتمالی که به ملک وارد آمده

نگه دارید و در ذیل اجاره نامه ذکر نمایید.

معیوب بودن عین مستاجره

اگر پس از عقد قرارداد اجاره معیوب بودن عین مستاجره ثابت و مشخص گردد، مستاجر حق فسخ دارد.

موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری ایجاد کند مگر اینکه با توافق مستاجر باشد.

مستاجر حق انتقال منافع مورد اجاره را به شخص ثالث ندارد مگر اینکه در قرارداد توافق شود.

اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد و در صورت درخواست موجر می بایست مورد اجاره را به همان وضع اولیه تحویل دهد.

برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی می بایست حتماً دو نفر به عنوان شاهد ذیل سند اجاره نامه را امضا کنند.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه

کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه امور قراردادی اعم از تنظیم و حل و فصل اختلافات ناشی از قراردادهای اجاره می باشد.

روابط موجر و مستاجر

نمونه رای صادره درخصوص روابط موجر و مستاجر

عدم عودت ودیعه پرداختی مستأجر پس از پایان مدت اجاره حاکی از رضایت موجر به ادامه تصرفات مستأجر با همان شرایط و اجرت سابق است و موجر حق تقاضای اجرت‌المثل اضافی برای این مدت را ندارد.

رای بدوی
در خصوص دادخـواسـت خواهان ن.ر. با وکالت م.ر. به طرفیت خوانده پ.ق. با وکالت آقای الف.ب. به خواسته محکومیت خوانده به خلع ید از پلاک ثبتی ۳۲۰۵ فرعی از ۶۷۲۳ اصلی مفروز و مجزا شده از پلاک ۳۵۲ فرعی از اصلی مذکور قطعه ۱۸ واقع در بخش ۲ تهران و مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف از تاریخ ۱۰/۴/۹۰ لغایت اجرای حکم با احتساب خسارات دادرسی و حق‌الوکاله وکیل، دادگاه با امعان نظر و بـررسی جمـیع اوراق و محتویات پرونده و توجه به تصویر مصدق سند مالکیت مذکور و استعلام به عمل آمده از اداره ثبت اسناد و املاک ثبت به شماره ۹۰۰۲۲۵۷ این دادگاه شده و توجهاً به تصرفات خوانده در ملک مذکور حسب اقرار به تصرف در دادگاه در تاریخ ۲۶/۹/۹۰ به‌واسطه وجود قرارداد اجاره و با عنایت به نظریه کارشناس محترم ثبت به شماره ۹۰۰۳۲۴۲-۹/۱۲/۹۰ این دادگاه شده ولیکن با اوضاع و احـوال محقق موضوع کارشناسی مطابقت دارد و نظـر به ایـنـکه خـوانده در قبال ادعای خواهان دلیلی بر مابه ازاء تصرفات خود ارائه ننموده و نظریه کارشناس محترم نیز مصون از تعرض باقی مانده است لـذا دادگـاه دعـوی خواهان را به کیفیت مطروحه ثابت تشخیص و مستنداً به مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی خوانده موصوف را به پرداخت مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۶۰ ریال مطابق نظـریـه کـارشـناس رسـمی‌دادگـسـتری بابت اجرت‌المثل ایام تصرف و پـرداخـت هـزینه دادرسـی و نیز پـرداخت حق‌الوکاله مطابق تعـرفـه قانونی در حق خواهان محکوم و اعلام می‌دارد. اما در خصوص خواسته دیگر خواهان دایر بر خلع ید، نظربه اینکه خوانده ملک مذکور را از مالک وقت بنام الف.ج. با وکالت خانم ص. در تاریخ ۱۴/۹/۸۹ قبل از مالکیت خواهان (۱۷/۶/۸۹) به اجاره در تصرف داشته منطبق با شرایط و ارکان خلع ید که به نحو عدوان و بدون اذن باشد ندانسته و حکم به رد دعوی خلع ید را صادر و اعلام می‌دارد. رأی صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز پس از رویت دادنامه قابل تجدیدنظرخواهی در مرکز استان تهران می‌باشد. رئیس شعبه ۴۴ دادگاه عمومی حقوقی تهران – ابوصادقی

رای دادگاه تجدید نظر
در مورد تجدیدنظرخواهی خانم پ.ق. با وکالت آقای الف.ب. و تجدیدنظرخواهی آقای ن.ر. با وکالت آقای م.ر. به طرفیت یکدیگر نسبت به دادنامه شماره ۹۱۰۰۲۱ مورخ ۲۳/۱/۹۱ شعبه ۴۴ دادگاه عمومی تهران که طی آن درباره دعوی خلع ید از پلاک ثبتی ۳۲۰۵ فرعی از ۶۷۲۳ اصلی مفروز از پلاک ۳۵۲ فرعی از اصلی مذکور قطعه ۱۸ واقع در بخش ۲ تهران حکم به رد دعوی و در مورد دعوی اجرت‌المثل حکم به محکومیت خانم ق. به پرداخت مبلغ ۶۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال بر طبق نظر کارشناس در حق آقای ر. صادر شده است با بررسی پرونده ملاحظه می‌شود حسب قرارداد عادی مورخ ۶/۳/۸۹ خانم پ.ق. آپارتمان موضوع دعوی را با پرداخت مبلغ ۳۴۰٫۰۰۰٫۰۰۰ میلیون ریال و پرداخت ماهیانه ۵۰٫۰۰۰ ریال از مالک وقت اجاره نموده است و به قرارداد فوق نیز خدشه‌ای که اعتبار آن را مخدوش نماید وارد نشده است لذا از آنجایی که حسب ماده ۴۹۸ قانون مدنی اجاره مذکور پس از انتقال عین مستأجره به آقای ن.ر. همچنان به قوت خود باقی بوده است و به استناد تبصره ۲۵ ماده ۱۰ آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ در صورت انتقال عین از ید موجر ایادی منتقل‌الیه قائم مقام قانونی مالک قبل می‌باشند لهذا نظر به اینکه مسئولیت پرداخت ودیعه مذکور در اجرای ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ بر عهده مالک می‌باشد و تا مبلغ فوق پرداخت نگردد موضوع مشمول ماده ۵۰۱ قانون مدنی می‌باشد نه ماده ۴۹۴ آن قانون بنابراین با توجه به استدلالات مذکور به استناد ماده ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی مدنی آن قسمت از دادنامه معترضٌ‌عنه که حکایت از محکومیت خانم پ.ق. به پرداخت اجرت‌المثل دارد نقض و در خصوص دعوی فوق حکم به بطلان آن صادرواعلام می‌گردد.ضمناًبارد تجدیدنظر خواهی آقای ن.ر. در باب دعوی خلع ید مستنداً به ماده ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی مدنی این بخش از دادنامه تجدیدنظرخواسته تأیید می‌گردد. این رأی قطعی است. مستشاران شعبه ۱۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران.