موسسه حقوقی اعتماد و اندیشه (1)

شکایت ثالث از عملیات اجرایی درمقایسه با اعتراض ثالث به رای

شکایت ثالث از عملیات اجرایی، درمقایسه با اعتراض ثالث به رای

مقدمه:

شکایت ثالث از عملیات اجرایی : اعتراض ثالث در معنای کلی شامل دعوای «اعتراض

شخص ثالث»، «اظهار حق ثالث» و «شکایت شخص ثالث» می‌شود؛ چنان‌که قانون اجرای

احکام مدنی نیز در فصل پنجم خود از این عنوان کلی استفاده کرده است. اما میان دعوای

اعتراض شخص ثالث نسبت به رأی و شکایت ثالث نسبت به عملیات اجرایی رأی، هم از جهت

مفهوم و گستره و هم از منظر حقوق مورد ادعا، تفاوت مبنایی وجود دارد؛ مبنای اولی اصل

نسبیت رأی و مبنای دومی اصل رعایت حقوق دفاعی است. در واقع شکایت شخص ثالث

صرفاً درخصوص توقیف اجرایی مال در فرضی که توقیف مستقیماً موضوع رأی نباشد،

مطرح می‌شود. این دعوا در مرحله اجرای رأی بسته به مدرک ادعا، به «اظهار حق ثالث» و

«شکایت شخص ثالث» تقسیم می‌شود.


«شکایت ثالث از عملیات اجرایی» و «اعتراض ثالث» از نظر آغاز دعوا، نوع تصمیم دادگاه و

قابلیت اعتراض به، شباهت‌هایی دارند؛ درعین-حال میان این‌دو از منظر مرجع رسیدگی،

تشریفات دادرسی، قابلیت طرح برخی دعاوی طاری، محل و زمان رسیدگی به دلایل طرفین،

تمایز جدی وجود دارد.

بررسی و مقایسه دو مفهوم

شکایت ثالث از عملیات اجرایی، درمقایسه با اعتراض ثالث به رای :اعتراض ثالث درمعنای

کلی شامل دعوای «اعتراض شخص ثالث»،«اظهار حق ثالث» و «شکایت شخص ثالث»

می‌شود؛ چنانکه قانون اجرای احکام مدنی درفصل پنجم از این عنوان استفاده کرده است.

اما میان دعوای اعتراض شخص ثالث نسبت به رأی و شکایت ثالث نسبت به عملیات اجرایی

رأی، هم ازجهت مفهوم و گستره و هم ازمنظر حقوق مورد ادعا، تفاوت مبنایی وجود دارد؛

مبنای اولی اصل نسبیت رأی و مبنای دومی اصل رعایت حقوق دفاعی است. در واقع

شکایت شخص ثالث صرفاً درخصوص توقیف اجرایی مال در فرضی که توقیف مستقیماً

موضوع رأی نباشد، مطرح می‌شود. این دعوا در مرحله اجرای رأی بسته به مدرک ادعا، به

«اظهار حق ثالث» و «شکایت شخص ثالث» تقسیم می‌شود.

«شکایت ثالث ازعملیات اجرایی» و «اعتراض ثالث» از نظر آغاز دعوا، نوع تصمیم دادگاه و

قابلیت اعتراض، شباهت‌هایی دارند؛ میان این‌ دو ازمنظر مرجع رسیدگی، تشریفات دادرسی

و غیره تمایز جدی وجود دارد.

رزرو وقت مشاوره
رزرو وقت مشاوره

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی و انجام تخصصی امور حقوقی و داوری می باشد.

توقیف حقوق بازنشستگی شخص ضامن

توقیف حقوق بازنشستگی شخص ضامن

چکیده:

توقیف حقوق بازنشستگی شخص ضامن: در صورت احراز شرایط قانونی تحقق ضمان شخص بازنشسته

و محکومیت وی از سوی دادگاه دیگر دین متعلق به شخص دیگری نیست، فلذا از شمول ممنوعیت توقیف

حقوق بازنشستگی مذکور درتبصره یک ماده ۹۶ صدرالذکر خروج موضوعی داشته و قابل توقیف است.

مرجع صدور: اداره حقوقی قوه قضاییه
شماره نظریه : ۷/۹۹/۱۳۷۹
تاریخ نظریه : ۱۳۹۹/۰۹/۳۰

استعلام :

با لحاظ تبصره یک ماده ۹۶ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، آیا امکان توقیف حقوق بازنشستگان

کشوری و لشگری در مواردی که به عنوان ضامن تسهیلات بانکی از سوی محاکم حقوقی به پرداخت تضامنی

تسهیلات و متفرعات آن محکوم می‌شوند به نفع محکوم‌له پرونده‌ی اجرایی وجود دارد؟

ماده ۹۶ -قانون اجرای احکام مدنی

از حقوق و مزایای کارکنان سازمانها و مؤسسات دولتی یا وابسته به دولت و شرکتهای دولتی و شهرداری‌ها

و بانکها و شرکتها و بنگاههای‌خصوصی و نظائر آن در صورتی که داری زن یا فرزند باشند ربع و در

غیر این صورت ثلث توقیف می‌شود.


‌تبصره ۱ – توقیف و کسر یک چهارم حقوق بازنشستگی یا وظیفه افراد موضوع این ماده جایز است مشروط بر این که دین مربوط به شخص‌بازنشسته یا وظیفه‌بگیر باشد.


‌تبصره ۲ – حقوق و مزایای نظامیانی که در جنگ هستند توقیف نمی‌شود.

پاسخ :

توقیف حقوق بازنشستگی شخص ضامن

مطابق تبصره یک ماده ۹۶ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، توقیف و کسر یک‌ چهارم حقوق بازنشستگی

مشروط به این است که دین، مربوط به شخص بازنشسته باشد و ضامنی که پرداخت دین شخص دیگری را ضمانت

می‌کند، اعم از آنکه به نحو ضم ذمه به ذمه یا نقل ذمه به ذمه باشد، در صورت احراز شرایط قانونی تحقق ضمان

و محکومیت ضامن از سوی دادگاه دیگر نمیتوان گفت، دین متعلق به شخص دیگری است، در نتیجه فرض مذکور

از شمول ممنوعیت توقیف حقوق بازنشستگی مذکور در تبصره یک ماده ۹۶ صدرالذکر خروج موضوعی دارد.

بنابراین در فرض سؤال توقیف حقوق محکوم‌علیه فاقد منع قانونی است.

رزرو وقت مشاوره

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه

کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی می باشد.

دعاوی ناشی از اجاره

دعاوی ناشی از اجاره

در مورد عقد اجاره چند گونه دعاوی در محاکم مطرح است:دعوای تخلیه .دعوای تعدیل اجاره بها دعوای

مطالبه اجاره بها و اجرت المثل.دعوای مطالبه حق سرقفلی و کسب و پیشه.دعوای تجویز انتقال منافع.

دعوای تخلیه

دعوای تخلیه از مهمترین و شایع تری دعاوی در مورد عقد اجاره است و در رویه قضایی جزو دعاوی غیر

 مالی محسوب می شود.

دعوای تعدیل اجاره بها

دعوای تعدیل اجاره بها از نوآوری های قانون روابط موجرو مستأجر بوده و سابقه ای در قانو مدنی ندارد.

در عقد اجاره،پس از انقضای مدت،در صورت تصرف مستأجر در آن از وی اجرت المثل اخذ می گردد.

تعیین اجرات المثل به دو صورت امکان پذیر است.۱-توسط کارشناس تعیین شود.۲-با توجه به ماده ۶۳۱ ق.م تعیین شود که برابر با اجرت المسمی خواهد بود.

با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۶۵، پس از پایان مدت اجاره امکان تخلیه عین مستاجره

وجود نداشت و موجر نمی توانست بدون دلیل از ادامه تصرف مستاجر جلوگیری به عمل آورد.

با وجود این در صورتی که میزان اجاره بها برای مدت طولانی ثابت باشد،موجبات تضرر مالک فراهم می گردد.

لذا قانو گذار با ایجاد دعوایی به نام تعدیل اجاره بها به مالک این امکان را داده است که تعدیل میزان اجاره بهای خود را در طی دوره هایی تقاضا نماید.

البته این دعوا،هم از جانب مالک و هم از جانب مستأجر قابل طرح است.در دعوای تعدیم اجاره بها،مستأجر

مبلغی پرداخت نمی کند و مالی به دارایی موجر افزوده نمی شود.فقط میزان اجاره بها تعدیل می یابد،

پس این دعوا ازجمله دعاوی غیر مالی است

دعوای مطالبه اجاره بها و اجرت المثل

دیگر دعوای مرتبط،دعوای مطالبه اجاره بها یا اجرت المثل است که با توجه به ماهیت آن از جمله دعاوی مالی محسوب می گردد

بهتر است مطالعه شود: چند نکته درخصوص عقد اجاره

دعوای مطالبه حق سرقفلی و کسب و پیشه

از دعاوی مرتبط با عقد اجاره می توان به دعوای مطالبه حق سرقفلی و حق کسب و پیشه اشاره کرد.

در دادگاه این دعوا کمتر به طور مستقم طرح می گردد چرا که دادگاه ها تکلیف دارند در ضمن صدور حکم تخلیه

نسبت به عین مستاجره،نسبت به کلیه وجوه و حقوق مصرح در قرارداد اجاره هم تعیین تکلیف نمایند که از جمله

آنها حق سرقفلی و کسب و پیشه است.در این فرض نیاز به تسلیم دادخواست علی حده و بالتبع پرداخت هزینه

دادرسی دعاوی مالی وجود نخواهد داشت. در هر حال فارغ از شرایط عملی پرونده ها،

دعوای مطالبه حق سرقفلی و کسب و پیشه نیز مالی است.لازم به ذکر است که دعوای مطالبه حق کسب

و پیشه همواره در کنار دعوای تخلیه مطرح می شود. در حالی که دعوای مطالبه حق سرقفلی به طور مستقیم

نیز قابلیت طرح دارد.علت ای است که حق کسب و پیشه قبل از تخلیه عین مستاجره فعلیت نیافته و در

نتیجه دعوای مطالبه آن بی مورد است

دعوای تجویز انتقال منافع

اگر مستأجر بخواهد ملک را به غیر اجاره دهد،باید از مالک اجازه بگیرد و اگر بدون اجازه از

 مالک منافع را انتقال دهد،هم باید ملک را تخلیه کند و هم نصف حق کسب و پیشه خود را از دست خواهد داد.

اگر مستأجر به مالک برای کسب اجازه مراجعه کند ولی مالک به وی اجازه ندهد، قانونگذار در ماده ۱۱ قانون

روابط موجر و مستأجر سال ۶۵ دعوایی را تحت عنوان دعوای تجویز انتقال منافع پیش بینی کرده است

که به موجب آن مستأجر،در صورت امتناع مالل از اجازه می تواند از دادگاه اجازه مذکور را دریافت دارد

.این دعوا با توجه به ماهیت آن غیر مالی است.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه

کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی می باشد.

دعوای-ابطال-اجرائیه

دادگاه صالح به دعوای ابطال اجرائیه

دادگاه صالح به دعوای ابطال اجرائیه

دادگاه صالح به دعوای ابطال اجرائیه طبق ماده ۲ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲ شمسی «مرجع رسیدگی به دعاوی ناشی از دستور اجرای اسناد رسمی دادگاه صلاحیتدار محلی است که در حوزه آن دستور اجرا داده شده.».

از لحاظ صلاحیت محلی، رسیدگی به دعوای «ابطال اجراییه ثبتی» در صلاحیت دادگاهی که در حوزه آن دستور اجرا صادر شده، می باشد

و حتی در فرض اعطای نیابت برای پیگیری عملیات اجرایی در اداره ثبت محلی که مال غیرمنقول واقع شده است،

مطابق با ماده، دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای ابطال اجراییه، دادگاه محل صدور دستور اجرا خواهد بود.

ظاهر ماده

حسب ظاهر ماده و اطلاق  مقرره مزبور، بین حالتی که دعوای ابطال اجراییه حین عملیات اجرایی مطرح شده  

و حالتی که عملیات اجرایی خاتمه یافته، تفاوتی وجود ندارد. رویه قضایی نیز تمایل به عدم تفکیک این امر داشته

و در هر دو فرض، طبق اطلاق ماده ۲ قانون فوق الاشعار عمل می نمایند.

با وجود این، اگر مال موضوع عملیات، مال غیرمنقول باشد با توجه به شکل دعاوی مطروحه، به نظر می رسد

در خصوص دعوای «ابطال اجراییه ثبتی» از حیث صلاحیت محلی دادگاه، باید بین دو فرض تفکیک قائل شد؛

بدین صورت که اگر عملیات اجرایی در حال پیگیری باشد و خاتمه نیافته و نتیجتاً سند رسمی انتقال اجرایی

تنظیم نشده باشد، مطابق با ماده ۲ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت، می بایست صلاحیت دادگاه

محل صدور دستور اجرا را ملاک عمل دانست.

تذکر

اما اگر عملیات اجرایی خاتمه یافته و منجر به تنظیم سند رسمی انتقال اجرایی در دفترخانه اسناد رسمی شده باشد،

با عنایت به اینکه می بایست از لحاظ جنبه عملی، در دادخواست تنظیمی همراه با خواسته «ابطال اجراییه ثبتی»

«ابطال عملیات اجرایی آن» و «ابطال مزایده برگزار شده» (که جزء دعاوی منقول محسوب می شوند)

باید خواسته های «اعلام بطلان عقد بیع موضوع سند رسمی»، «ابطال سند رسمی تنظیمی در دفترخانه» و

«ابطال سند مالکیت صادره» را نیز تقاضا نمود که سه خواسته اخیر، جزء دعاوی غیرمنقول محسوب شده

و لذا در این فرض از لحاظ صلاحیت محلی دادگاه، ماده ۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی

(طرح همزمان دعاوی منقول و غیرمنقول در یک دادخواست) را حاکم بر موضوع دانست و چنین حکم داد

که در چنین فرضی دادگاه صالح، دادگاه محل وقوع ملک غیرمنقول است (م ۱۵ ق.آ.م.د) و نه دادگاه محل صدور دستور اجرا.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه

کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی می باشد.

وانمود کردن غیر واقع

مدنی بودن جریمه مندرج در ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی

مدنی بودن جریمه مندرج در ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی

چکیده: مدنی بودن جریمه مندرج در ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی :

«جریمه» مذکور در ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی، مدنی است و نه کیفری و پس از وصول به محکوم له پرداخت می شود. بنابر این واریز آن به خزانه کل یا تملک این اموال به وسیله دولت موضوعاً منتفی است.

مشخصات رای

مرجع صدور: اداره کل حقوقی قوه قضاییه
شماره نظریه : ۷/۹۹/۱۳۳۴
تاریخ نظریه : ۱۳۹۹/۰۹/۳۰

استعلام :

با توجه به ذیل ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی که انتقال گیرنده عالم به موضوع را در حکم

شریک جرم قرار داده و در ادامه ماده قید کرده است: «در این صورت عین مال و در صورت تلف یا انتقال مثل

یا قیمت آن از اموال انتقال گیرنده به عنوان جریمه اخذ و محکوم به از محل آن استیفاء خواهد شد»:

۱- آیا مجازات انتقال گیرنده عالم به موضوع، صرفاً مجازات قید شده بعد از عبارت «در این صورت»

است یا این مجازات علاوه بر مجازات شریک جرم می‌باشد؟

۲- در مورد مجازات مقرر شده بعد از عبارت «در این صورت»:

الف- منظور از جریمه چه چیست؟

ب- اگر جزای نقدی منظور باشد، با توجه به این‌که باید به صندوق دولت واریز شود، استیفای محکوم‌به از محل آن چگونه ممکن است؟

پ- آیا بعد از استیفای محکوم‌به از عین مال، در صورتی که مازاد باقی بماند باید به نفع دولت ضبط شود؟

پاسخ :

۱- با عنایت به ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب ۱۳۹۴، در فرض علم منتقل‌الیه،

وی در حکم شریک جرم است و با توجه به این‌که برابر ماده ۱۲۵ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲،

مجازات شریک، مجازات فاعل مستقل جرم است؛ بنابراین منتقل‌الیه به مجازات مقرر برای ناقل (محکوم علیه)

محکوم می‌شود و مرجع کیفری مربوط، وی را در صورت احراز علم، به یک یا هر دو مجازات مقرر محکوم

می کند.

۲- الف و ب- با توجه به این‌که اصطلاح «جریمه» مذکور در ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی،

مدنی است و نه کیفری و متفاوت از جزای نقدی به عنوان یکی از انواع مجازات‌ها است، وجوه یا اموال اخذ شده

از منتقل‌الیه، صرفاً در راستای وصول محکوم‌به و به تقاضای محکوم‌له به وی پرداخت می‌شود و لذا واریز آن

به خزانه کل یا تملک این اموال به وسیله دولت موضوعاً منتفی است.

پ- در فرض سؤال، مال مورد انتقال به عنوان جریمه مدنی (نه کیفری) منتقل‌الیه که با علم به موضوع اقدام کرده،

برابر مقررات قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ به مزایده گذاشته می‌شود و محکوم‌به و هزینه‌های اجرایی

از محل فروش مال وصول و مازاد آن به منتقل‌الیه مسترد می‌شود و همان‌طور که در بند قبلی اعلام شد،

واریز آن به خزانه کل یا تملک این اموال به وسیله دولت موضوعاً منتفی است.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه

کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی می باشد.

شرایط صلح دعوی

شرایط صلح دعوی در دفتر اسناد رسمی

شرایط صلح دعوی در دفتر اسناد رسمی

چکیده:

صلح دعوی اگر در دفتر اسناد رسمی انجام و برای آن سند تنظیم شود، علاوه بر اختتام پرونده، امکان اجرای مفاد و شرایط صلح نامه توسط اجرای ثبت را فراهم می کند.

با توجه به ماده ۱۸۱ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ ، منظور از ختم موضوع چیست ؟ آیا نیاز به رای دارد یا به صرف دستور اداری باید از آمار کسر شود ؟

پاسخ :

ماده ۱۸۱ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ ناظر به فرضی است

که طرفین در دفتر اسناد رسمی صلح و سازش کرده اند.

مقصود از ختم موضوع در این ماده مختومه کردن پرونده با تصمیم قضایی است که این تصمیم حکم یا قرار نیست.

دادگاه در چنین حالتی موضوع را در صورت مجلس قید کرده و ختم رسیدگی به موضوع را اعلام

و پرونده را بایگانی می کند. اجرای سازش نامه نیز از طریق ادارات اجرای ثبت به عمل می آید.

مرجع صدور: اداره کل حقوقی قوه قضاییه
شماره نظریه : ۷/۹۸/۱۵۴۵
تاریخ نظریه : ۱۳۹۹/۱/۲۶

رزرو وقت مشاوره
رزرو وقت مشاوره

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه

کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی می باشد.

روابط موجر و مستاجر

نمونه رای صادره درخصوص روابط موجر و مستاجر

عدم عودت ودیعه پرداختی مستأجر پس از پایان مدت اجاره حاکی از رضایت موجر به ادامه تصرفات مستأجر با همان شرایط و اجرت سابق است و موجر حق تقاضای اجرت‌المثل اضافی برای این مدت را ندارد.

رای بدوی
در خصوص دادخـواسـت خواهان ن.ر. با وکالت م.ر. به طرفیت خوانده پ.ق. با وکالت آقای الف.ب. به خواسته محکومیت خوانده به خلع ید از پلاک ثبتی ۳۲۰۵ فرعی از ۶۷۲۳ اصلی مفروز و مجزا شده از پلاک ۳۵۲ فرعی از اصلی مذکور قطعه ۱۸ واقع در بخش ۲ تهران و مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف از تاریخ ۱۰/۴/۹۰ لغایت اجرای حکم با احتساب خسارات دادرسی و حق‌الوکاله وکیل، دادگاه با امعان نظر و بـررسی جمـیع اوراق و محتویات پرونده و توجه به تصویر مصدق سند مالکیت مذکور و استعلام به عمل آمده از اداره ثبت اسناد و املاک ثبت به شماره ۹۰۰۲۲۵۷ این دادگاه شده و توجهاً به تصرفات خوانده در ملک مذکور حسب اقرار به تصرف در دادگاه در تاریخ ۲۶/۹/۹۰ به‌واسطه وجود قرارداد اجاره و با عنایت به نظریه کارشناس محترم ثبت به شماره ۹۰۰۳۲۴۲-۹/۱۲/۹۰ این دادگاه شده ولیکن با اوضاع و احـوال محقق موضوع کارشناسی مطابقت دارد و نظـر به ایـنـکه خـوانده در قبال ادعای خواهان دلیلی بر مابه ازاء تصرفات خود ارائه ننموده و نظریه کارشناس محترم نیز مصون از تعرض باقی مانده است لـذا دادگـاه دعـوی خواهان را به کیفیت مطروحه ثابت تشخیص و مستنداً به مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی خوانده موصوف را به پرداخت مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۶۰ ریال مطابق نظـریـه کـارشـناس رسـمی‌دادگـسـتری بابت اجرت‌المثل ایام تصرف و پـرداخـت هـزینه دادرسـی و نیز پـرداخت حق‌الوکاله مطابق تعـرفـه قانونی در حق خواهان محکوم و اعلام می‌دارد. اما در خصوص خواسته دیگر خواهان دایر بر خلع ید، نظربه اینکه خوانده ملک مذکور را از مالک وقت بنام الف.ج. با وکالت خانم ص. در تاریخ ۱۴/۹/۸۹ قبل از مالکیت خواهان (۱۷/۶/۸۹) به اجاره در تصرف داشته منطبق با شرایط و ارکان خلع ید که به نحو عدوان و بدون اذن باشد ندانسته و حکم به رد دعوی خلع ید را صادر و اعلام می‌دارد. رأی صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز پس از رویت دادنامه قابل تجدیدنظرخواهی در مرکز استان تهران می‌باشد. رئیس شعبه ۴۴ دادگاه عمومی حقوقی تهران – ابوصادقی

رای دادگاه تجدید نظر
در مورد تجدیدنظرخواهی خانم پ.ق. با وکالت آقای الف.ب. و تجدیدنظرخواهی آقای ن.ر. با وکالت آقای م.ر. به طرفیت یکدیگر نسبت به دادنامه شماره ۹۱۰۰۲۱ مورخ ۲۳/۱/۹۱ شعبه ۴۴ دادگاه عمومی تهران که طی آن درباره دعوی خلع ید از پلاک ثبتی ۳۲۰۵ فرعی از ۶۷۲۳ اصلی مفروز از پلاک ۳۵۲ فرعی از اصلی مذکور قطعه ۱۸ واقع در بخش ۲ تهران حکم به رد دعوی و در مورد دعوی اجرت‌المثل حکم به محکومیت خانم ق. به پرداخت مبلغ ۶۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال بر طبق نظر کارشناس در حق آقای ر. صادر شده است با بررسی پرونده ملاحظه می‌شود حسب قرارداد عادی مورخ ۶/۳/۸۹ خانم پ.ق. آپارتمان موضوع دعوی را با پرداخت مبلغ ۳۴۰٫۰۰۰٫۰۰۰ میلیون ریال و پرداخت ماهیانه ۵۰٫۰۰۰ ریال از مالک وقت اجاره نموده است و به قرارداد فوق نیز خدشه‌ای که اعتبار آن را مخدوش نماید وارد نشده است لذا از آنجایی که حسب ماده ۴۹۸ قانون مدنی اجاره مذکور پس از انتقال عین مستأجره به آقای ن.ر. همچنان به قوت خود باقی بوده است و به استناد تبصره ۲۵ ماده ۱۰ آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ در صورت انتقال عین از ید موجر ایادی منتقل‌الیه قائم مقام قانونی مالک قبل می‌باشند لهذا نظر به اینکه مسئولیت پرداخت ودیعه مذکور در اجرای ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ بر عهده مالک می‌باشد و تا مبلغ فوق پرداخت نگردد موضوع مشمول ماده ۵۰۱ قانون مدنی می‌باشد نه ماده ۴۹۴ آن قانون بنابراین با توجه به استدلالات مذکور به استناد ماده ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی مدنی آن قسمت از دادنامه معترضٌ‌عنه که حکایت از محکومیت خانم پ.ق. به پرداخت اجرت‌المثل دارد نقض و در خصوص دعوی فوق حکم به بطلان آن صادرواعلام می‌گردد.ضمناًبارد تجدیدنظر خواهی آقای ن.ر. در باب دعوی خلع ید مستنداً به ماده ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی مدنی این بخش از دادنامه تجدیدنظرخواسته تأیید می‌گردد. این رأی قطعی است. مستشاران شعبه ۱۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران.

دعوای تصرف عدوانی

دعوای الزام به رفع تصرف عدوانی

دعوای الزام به رفع تصرف عدوانی

دعوای تصرف عدوانی: گاهی ممکن است در یک برهه زمانی شخصی ملکی را در تصرف داشته باشد.

اما شخص دیگری بدون اجازه و رضایت او و به شکلی غیرقانونی ملک را از تصرف او خارج کند.

در این موارد متصرف سابق می‎تواند اعاده تصرف را بخواهد و دادخواست رفع تصرف عدوانی مطرح کند.

تصرف عدوانی هم دارای جنبه حقوقی و هم جنبه کیفری است.

می توان این دعوا را در دادگاه حقوقی و هم در دادگاه کیفری مطرح نمود.

تفاوت تصرف عدوانی حقوقی و کیفری

در دعوای حقوقی، صرف تصرف سابق خواهان برای ارائه دادخواست کافی است.

اما در تصرف عدوانی کیفری، شاکی باید حتماً مالک رسمی ملک باشد.

بنابراین متصرف سابق، خواهان دعوا و متصرف فعلی، خوانده دعواست.

این دعوا در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می‌شود.

فوریت در اجرای رای

دعوای تصرف، به محض صدور رای بدوی، قابلیت اجرایی دارد و تجدیدنظر از آن اجرای حکم را به تاخیر نمی‎اندازد.

بنابراین پس از صدور حکم مبنی بر رفع تصرف ، اجراییه صادر و رای اجرا می‌شود.

نکته مهمی که باید بدانیم، این است که ارکان دعوای تصرف ، اثبات تصرف سابق خواهان،

تصرف فعلی خوانده و غیرقانونی بودن تصرف فعلی است.

موضوعات مورد بررسی در دعوی

در دعوای تصرف عدواناً به مالکیت رسیدگی نمی‎شود و فقط سابقه تصرف شخص خواهان و عدوانی بودن تصرف خوانده، مورد رسیدگی قرار می‌گیرد.

البته شخصی که ملک را به نمایندگی از مالک در تصرف داشته است،

مانند کارگر، مباشر، خادم یا متولی می‎تواند به قائم‎مقامی مالک، اقدام به طرح دعوای رفع تصرف کند.


منشأ تصرف سابق خواهان باید مشروع باشد.

همچنین اگر خواهان سند مالکیت داشته باشد، نیازی به اثبات اینکه قبلاً متصرف ملک بوده، نیست

و تصرف سابق او فرض گرفته می‎شود

اگر شخصی هم نسبت به اصل مالکیت ملک، دعوایی مطرح کرده باشد،

نمی‎تواند به صورت همزمان دعوای رفع تصرف عدوانی نیز مطرح کند.


اگر خواهان، مالک رسمی ملک باشد و اجرت‎المثل زمان تصرف خوانده را نیز درخواست کند،

دادگاه مکلف است به موضوع اجرت‎المثل رسیدگی کند.


دعوای رفع تصرف صرفاً راجع به ملک و اموال غیرمنقول، قابل طرح است.

اگر آغاز تصرف متصرف فعلی با رضایت و اذن متصرف سابق باشد،

ادامه تصرف شخص متصرف از مصادیق تصرف به طور عدوانی نیست.

مدت زمان تصرف سابق هم باید به اندازه‎ای باشد که او عرفاً متصرف محسوب شود

که تشخیص این مدت، بنابر عرف بر عهده قاضی است.

قانون اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدوانی

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی و انجام تخصصی امور داوری می باشد

کارکرد زندان در بازپروری مجرمان

کارکرد زندان در بازپروری مجرمان

یکی از تاثیرگذارترین و پرکاربردترین مجازات‌هایی که در نظام های کیفری وجود دارد مجازات مهم حبس است. این مجازات مهمترین مجازات‌ سالب آزادی محسوب می‌شود. راجع به اثربخشی این نوع مجازات در کاهش جرایم و اصلاح مجرم اختلاف‌نظراتی میان حقوقدانان وجود دارد. با توجه به اقتضائات نظام عدالت کیفری تاکنون جوامع نتوانسته اند این مجازات را حذف کنند.

مجازات زندان در بیشتر سال‌های قرن بیستم، به ویژه در نیمه نخست آن بر مبنای نظریه بازپروری، برای تامین هدف اصلاحی و تربیتی اعمال و سازمان‌دهی شد. اگر قبل از آن زندان برای نگهداری مجرمان و تحمیل درد و رنج شدید بر مجرم اعمال می‌شد، پس از تفوق نظریه اصلاح و درمان که نتیجه جرمشناسی بود، نظام‌های کیفری به تدریج کوشیدند که زندان‌ها را برای تامین چنین هدفی تدارک ببینند. حتی در سطح بین‌المللی هم سازمان ملل با تدوین قواعد و تصویب قطعنامه‌ها و برگزاری نشست‌های متعددی بر این مهم تاکید کرد و هم به گونه‌ای اصول راهنما برای کشورها فراهم کرد.


این‌که تا چه حد مجازات زندان با رویکرد اصلاحی توانسته به هدف خود برسد، سخن قاطعی نمی‌توان گفت. برخی از تحقیقات جرم‌شناختی نشان از موفقیت نسبی آن به ویژه در کشورهای اروپایی دارد و در برخی دیگر از کشورها دلالت بر ناتوانی نظام زندان‌ها در اصلاح مجرمان دارد.
معمولا این تحقیقات بر مبنای شاخص عدم تکرار جرم و یا عدم بازگشت به زندان در خصوص موفقیت زندان قضاوت کرده‌اند. همچنین امکانات و توانایی‌های بالفعل زندان‌ها برای دستیابی به هدف، آثار و تبعات زندان برای خود مجرم و خانواده او در قضاوت نهایی در خصوص اثربخشی آن موثر بوده است.


زندان‌ها عموما تا قبل از جنبش اصلاحی و درمان و نیز رویکرد انسانی‌سازی شرایط زندان، به عنوان سیاه‌چال برای تحمیل درد و رنج بر مجرمان مورد استفاده قرار می‌گرفت. اروپا نیز از این قاعده کلی مستثنی نبود. زندان‌های شلوغ، با امکانات رفاهی و بهداشتی و سرگرمی بسیار اندک، شرایط انسانی نامطلوب و در کل رویکرد به زندان به عنوان یک مجازات سخت بر اغلب نظام‌های کیفری اروپایی حاکم بود.
اما شکل‌گیری اندیشه‌های اصلاحی و انسانی‌ شرایط زندان نه تنها منجر به تغییر رویکرد به زندان به منزله جایی برای اصلاح مجرم شد، بلکه بر حقوق زندانیان برای برخورداری از حداقل‌های یک زیست انسانی در زندان تاکید کرد.


افزایش شمار زندان‌ها و تغییر در سازمان و ساختار، وظایف زندان و طبقه‌بندی و نگهداری مجرمان، مرخصی و آزادی و نیز تنوع نظام زندان‌ها و ایجاد روش‌ها و مدل‌های جدید زندان مانند نظام زندان‌های باز و نیمه‌باز از تحولات قابل ذکر در سال‌های دهه پنجاه میلادی به بعد بوده است.
البته باید خاطرنشان ساخت که استفاده زیاد از زندان و تراکم کیفری و نتایج برخی از تحقیقات پس از یک دوره تمرکز بر اصلاح و بازپروری بسیاری از کشورها را وادار کرد که از جایگزین‌های زندان استفاده کنند و بر نقش اصلاحی سایر تدابیر و اقدامات تاکید بیشتری کنند.
زندان به عنوان یکی از مهمترین مجازات همچنان در همه نظام‌های کیفری جای دارد، ولی نوع و میزان استفاده از آن محدودتر از قبل است.


از مصادیق جایگزین برای مجازات حبس، کار عام‌المنفعه، تعلیق مراقبتی، جزای نقدی جزای نقدی روزانه، نظارت الکترونیکی، پادگان‌های آموزشی و اصلاحی در نظام‌های کیفری مختلف بیش و کم مورد استفاده قرار گرفته است.


محدودسازی برخی از حقوق اجتماعی نیز در سال‌های اخیر به عنوان جایگزین مورد استفاده بوده است. البته ناگفته نماند که در این خصوص ملاحظات حقوق بشری و فلسفی زیادی وجود دارد که باید در جای خود مورد بررسی قرار گیرند تا محکومان از حقوق اساسی خود که ناشی از حق شهروندی آنان است، بی بهره نمانند.


قانون مجازات اسلامی، نظام نیمه‌آزادی را شیوه‌ای تعریف کرده است که براساس آن محکوم می‌تواند در زمان اجرای حبس، فعالیت‌های حرفه‌ای، آموزشی، درمانی و نظایر آنها را در خارج از زندان انجام دهد. اجرای این فعالیت‌ها زیر نظر مراکز نیمه‌آزادی است که در سازمان زندان‌ها و اقدامات تامینی و تربیتی کشور تاسیس می‌شود.


همچنین مقرر شده است که دادگاه صادرکننده حکم قطعی می‌تواند نظام نیمه آزادی را در حبس‌های درجه پنج تا هفت اعمال کند مشروط به این که شاکی گذشت کند و محکوم تامین مناسب بسپرد و متعهد شود که یک فعالیت شغلی، حرفه‌ای، آموزشی انجام دهد و در تداوم زندگی خانوادگی یا درمان اعتیاد یا بیماری که در فرآیند اصلاح یا جبران خسارت وارد بر بزه‌دیده موثر است، مشارکت کند.
در این صورت محکوم با رضایت خودش تحت نظام نیمه‌آزادی قرار می‌گیرد. استفاده از این امکان در طول دوره تحمل مجازات در صورت دارا بودن شرایط نیز قابل تقاضا از طرف مجرم است.


در این خصوص ماده مزبور می‌گوید که محکوم می‌تواند در طول دوره تحمل مجازات در صورت دارا بودن شرایط قانونی، صدور حکم نیمه‌آزادی را تقاضا کند و دادگاه موظف به رسیدگی خواهد بود.


به این ترتیب دادگاه می‌تواند از این نظام نیمه آزادی استفاده کند. در این روش مجازات زندان به قوت خود باقی است، ولی شخص محکوم برای انجام برخی فعالیت‌ها که به او کمک می‌کنند تا با اجتماع در ارتباط باشد و توانایی کاری و ارتباطی خود با جامعه را از دست ندهد، بخشی از وقت خود را در جامعه می‌گذارند.


در رویکردهای جدید گفته می‌شود که برخی از مجرمان باید بتوانند در دل جامعه و با ارتباط با آن به جامعه برگردند و اصلاح شوند. فرد منفک از جریان روزمره زندگی به سختی می‌تواند خود را اصلاح کند. از این رو این نظام مفید است، ولی اجرای آن نیازمند برنامه‌ریزی دقیق و نظارت و کنترل مناسب و متناسببا مجرمان و نوع جرایم ارتکابی است.


از سوی دیگر وابسته کردن استفاده از این روش به کمک به بزه دیده به شرح بالا می‌تواند زمینه خطرناکی یا خطرآفرینی دوجانبه بین بزهکار و بزه‌یده را کمتر کند و امکان روانی بیشتری برای حضور مجرم در جامعه را فراهم کند.

حق سرقفلی

بررسی حق سرقفلی

تعریف سرقفلی

مفهوم سرقفلی به زبان ساده:

حق سرقفلی به حقی گفته می شود که مستاجر ملک تجاری با پرداخت مبلغی به مالک در محل مورد اجاره پیدا می‌کند و برابر این حق می‌تواند از محل تجاری با اجاره ناچیزی استفاده کند.

به طور مثال اگر ارزش یک مغازه که ملک تجاری محسوب می شود یک میلیار تومان باشد،

مستاجر باید ماهیانه مبلغ پانزده میلیون تومان بابت اجاره به موجر پرداخت نماید‌.

اما اگر همین مستاجر به طور مثال مبلغ ششصدمیلیون تومان به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت نماید،

اجاره ماهیانه ناچیزی مثلاً مبلغ دویست هزار تومان باید پرداخت نماید‌.

مفهوم سرقفلی از دیدگاه قانون:

سرقفلی در زمره دارایی ها و حقوق معنوی تاجر است که به تاجری که در یک محل تجاری حق سرقفلی دارد، حق تقدم در اجاره محل و ادامه تجارت در محل کار خود اعطا می نماید . این حق معنوی به ‌تدریج و با گذشت زمان و شهرت در کسب و کار محل تجاری به ‌دست می‌آید و غیرملموس و غیرقابل رویت و نامحسوس است.

سرقفلی به‌ عنوان دارایی نامشهود در نظر گرفته می‌شود،

زیرا یک دارایی فیزیکی مثل ساختمان یا تجهیزات نیست.

سرقفلی به عنوان یکی از دارایی ها اشخاص در ترازنامه، در بخش دارایی‌های شرکت، منعکس می‌شود.

محاسبه ارزش سرقفلی

با توجه به اینکه سرقفلی حق تاجر یا صنعتگر در جلب مشتریان خود و شهرت کسب شده

در محل تجاری مورد اجاره می باشد که به موجب آن افزایش ارزش ملک و ایجاد حق تقدم برای تاجر

پس از اتمام مدت اجاره در تمدید اجاره و ادامه فعالیت خود در محل تجاری به همراه خواهد داشت.

همانطور که عنوان شد سرقفلی یک دارایی غیرقابل رویت و نامحسوس بوده و به عنوات یک دارایی بسیار اثربخش عمل می کند.

سرقفلی تنها در مواردی که مالک و مستاجر توافق کرده باشند، جنبه ی قانونی دارد.

در فقه حق سرقفلی برای مالک درنظر گرفته شده است

اما در متون فقهی و نظرات فقها هیچ مبنا و ماخذی برای محاسبه ارزش سرقفلی در دسترس نیست.

اختیار مالکانه ای که قانون به اشخاص اعطا نموده به مالک اجازه میدهد بر ملک خود مسلط باشد، به همین منظور در ابتدای قرارداد اجاره می تواند ضمن دریافت اجاره بها، مبلغی را که جزء اجاره محسوب می شود، دریافت نماید .

محاسبه ارزش حق سرقفلی

این وجه اضافه به دلیل موقعیت مناسب ملک اجاره ای و عدم تشابه کیفیت موقعیتی املاک تجاری،

درزمان انعقاد قرارداد اجاره ملکی که دارای موقعیت خوب تجاری است،از طرف موجر از مستاجر اخذ می گردد.

میزان این وجه به موقعیت و کیفیت و منحصر به فرد بودن ملک بستگی دارد که هر چه ملک موقعیت مناسب تری داشته باشد، سرقفلی آن نیز بیشتر خواهد بود .

امتیازاتی که پرداخت حق سرقفلی برای مستاجر به همراه دارد

موجر به هنگام اجاره دادن ملک با دریافت وجهی به عنوان سرقفلی، به مستاجر این امکان را می دهد که

 الف : به دلیل داشتن حق تقدم به اجاره محل ادامه دهد

ب: ملک را تخلیه کند و به مالک تحویل دهد و از مالک مبلغی را دریافت می کند

ج: ملک را به فرد دیگری اجاره دهد و مبلغی را از مستاجر جدید دریافت نماید .

مبنای محاسبه ارزش سرقفلی

میزان و مبلغ سرقفلی به عواملی بستگی دارد که باعث مرغوبیت و منحصربه فرد بودن ملک تجاری می گردد،

 با این توضیح که هرچه این ویژگی ها با کیفیت و مرغوب تر باشد مبلغی که به عنوان سرقفلی تعیین می شود، طبیعتاً بیشتر خواهد بود.

مبلغ و ارزش سرقفلی به موقعیت محلی و کیفیت ملک و تجهیزات مورد نیاز مستاجر بستگی دارد

از این رو محاسبه ارزش سرقفلی تا حدود زیادی به توافق و اراده ی موجر و مستاجر وابسته است،

در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره مالک با توجه به مواردی که در تعیین وجه سرقفلی مدنظر قرار می گیرد

مبلغ سرقفلی را تعیین می کند و مستاجر در پذیرفتن آن مبلغ مختار است که اگر پرداخت مبلغ را نپذیرد

می تواند از معامله خارج شده و انصراف دهد.

در صورتی که مستاجر مبلغ را نپذیرد امکان اینکه راساً و بدون نظر موجر مبلغ سرقفلی را تعیین نماید ندارد.

حق سرقفلی
نکته:

از آنجا که مبلغ سرقفلی به مالک محل پرداخته می شود نه به مستاجر اول، لذا رونق تجاری و شهرت کسب و کار در تعیین مبلغ آن تاثیری نخواهد داشت.

نکته:

تعیین ارزش و مبلغ سرقفلی باید در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره توسط مالک ملک تجاری تعیین شود و اگر مالک پس از انعقاد قرارداد اجاره مبلغی را به عنوان سرقفلی تعیین نماید نمی تواند از مستاجر طلب نماید.

قوانین مربوط به حق سرقفلی

با بررسی پیشینه تاریخی قوانین مربوط به حق سرقفلی که در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر «حق کسب و پیشه یا تجارت» نامیده شده است، به عنوان حقی برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته تا از تلاش و کوششی که مستاجر برای کسب شهرت ملک تجاری به عمل می آورد به نحوی ویژه حمایت کرده باشد.

در واقع حق سرقفلی یک ارزش افزوده پنهان برای اماکن تجاری است که با تلاش و کوشش و کسب شهرت و نام و آوازه توسط شخصی که در آن محل مشغول به تجارت است به دست می آید که قانون گذار بر آن است که از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند.

سیر تحول قوانین مربوط به سرقفلی

قانون روابط موجر و مستاجر، مصوب سال ۱۳۵۶ در سال ۱۳۷۶ با تغییراتی روبه رو شد و  موضوع «سرقفلی» نیز با تغییر قانون تغییراتی یافت.

در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ از مفهوم ذکر شده به عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» یاد شده، در صورتی که در قانون مصوب سال ۱۳۷۶ این مفهوم به «سرقفلی» تغییر پیدا کرده است.

به همین علت است که برای بررسی حق سرقفلی سال انعقاد قرارداد بسیار حائز اهمیت بوده چرا که اگر قرارداد اجاره پیش از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد باید به قانون سال ۱۳۵۶ مراجعه نمود.

رزرو وقت مشاوره

بیع سرقفلی

برای بیع  توجه به سال انعقاد قرارداد اجاره ای که مبنای اثر ایجاد حق سرقفلی است بسیار حایز اهمیت است، اگر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ باشد، خریدار باید قبل از انعقاد بیع نسبت به کسب رضایت مالک به انتقال  اقدام نماید در غیر این صورت ممکن است بعد از امضاء قرارداد با عدم رضایت مالک به تخلیه محل سرقفلی با اخذ مبلغی که نصف حق کسب پیشه است مجبور شود.

انواع سرقفلی

در حال حاضر در حقوق ایران به لحاظ حقوقی دو نوع سرقفلی قابل بررسی می‌باشد.

۱-  ناشی از حق کسب و پیشه

این نوع سرقفلی به دلیل انعقاد قراردادهای اجاره که مبنای اثر حق سرقفلی هستند قبل از سال ۱۳۷۶ منعفد شده و در واقع همان حق کسب و پیشه است که در عرف بین مردم از آن تحت عنوان سرقفلی یاد می‌شود و تحت همین عنوان مغازه‌های دارای حق کسب‌وپیشه بین کسبه و بازاریان نقل‌وانتقال می‌گردد.

۲- واقعی

سرقفلی که از آن تحت عنوان سرقفلی واقعی یاد می‌شود، سرقفلی است که ناشی از حق کسب پیشه نیست، بلکه مستاجر در بدو ورود به عین مستاجره با پرداخت مبلغی که مالک به عنوان سرقفلی تهیین نموده، سرقفلی ملک تجاری را خریداری کرده است، این نوع سرقفلی نیز در دو مبحث قابل بحث است.

۱-۲ واقعی در زمان قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

این نوع سرقفلی در کنار حق کسب و پیشه حاصل از قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ قرار دارد و در بسیاری از موارد باعث اشتباه بازاریان و مردم و حتی در بعضی مواقع صاحب نظران و حقوقدانان می‌شود. از آنجا که برای مستاجران مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ حق کسب وپیشه ایجاد می‌شود. در صورتی که مستاجر در بدو ورود به عین مستاجره سرقفلی نیز به مالک پرداخت کرده باشد علاوه بر حق کسب پیشه دارای حق سرقفلی نیز هست.

۲-۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶

این نوع اولین بار در حقوق ایران در سال ۱۳۷۶ در قانون روابط موجر و مستاجر پیش‌بینی شد و شرایط تخلیه، تخلف و انتقال این سرقفلی کاملا با سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه متفاوت است.

12