دسته‌بندی نشده

نقل انتقالات ملکی با سند عادی

مشاوره تدوین سند املاک و اراضی

در مشاوره تدوین سند املاک و اراضی همانطور که می دانید هر گونه نقل و انتقالات ملکی همچون خرید و فروش یک ملک با وجود سند آن ملک صورت می گیرد و اگر مقداری در علم حقوق آشنایی داشته باشید می دانید که در ایران دو سند با عناوینی چون سند رسمی و سند عادی وجود دارند. ما در این مقاله برای شما توضیح خواهیم داد که سند عادی چیست و چه تفاوتی با سند ملکی دارد؟ ماده های ۴۸، ۴۷ و ۲۲ قانون ثبت چه چیزهایی را بازگو می کنند و در آخر مشاوره تدوین سند املاک و اراضی  در نقل انتقالات ملکی با سند عادی به چه شکلی خواهد بود؟

سند عادی چیست؟

به زبان ساده سند عادی سندی است که رسمی نباشد. پس هر سندی که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر رسمی و مأموران رسمی و مورد تایید قانون تنظیم نشده باشد یک سند عادی است که معمولاً در قالب قولنامه بین خریدار و فروشنده مبادله می شود.
تفاوت های مختلفی بین این دو سند وجود دارد اول این که سند رسمی کاملاً قانونی و مورد تأیید دولت است اما سند عادی قدرت اجرایی چندان ندارد، سند رسمی برای شخص ثالث معتبر است اما سند عادی برای شخص ثالث معتبر نیست و موارد دیگر این چنینی نمونه هایی از تفاوت های بین این دو سند می باشند.

مشاوره تدوین سند املاک و اراضی

مشاوره تدوین سند املاک و اراضی

دیدگاه قانون ثبت به سند عادی در ماده های ۴۸، ۴۷ و ۲۲

مشاوره تدوین سند املاک و اراضی ماده ۲۲ قانون ثبت به این نکته اشاره دارد که قانون زمانی یک فرد را مالک یک ملک یا زمین می داند که در دفتر ثبت اسناد ملک به نام او ثبت شده باشد یا منتقل شده باشد و اگر ملک ارثیه ای باشد باید در دفتر املاک به نام وی ثبت شده باشد. ماده ۴۸ قانون ثبت این نکته را بازگو می کند که هر سند باید طبق موارد اشاره شده در دو ماده ۴۷، ۴۶ ثبت شوند در غیر این صورت توسط هیچ یک از محاکم پذیرفته نخواهد شد؛ و در آخر ماده ۴۷ قانون ثبت می گوید که معتبر بودن یک سند منوط به دو شرط است: اولاً در آن مناطق دفتر ثبت و اسناد موجود بوده باشد، ثانیاً از قبل در آن منطقه لزوم ثبت اسناد به مردم اطلاع و آگهی داده شده باشد.

همواره بر سر پذیرفتن یا نپذیرفتن اسناد عادی بین وکلا و دادگاه ها با توجه به این سه ماده اختلاف نظرهایی وجود داشته و دارد. ماده ۴۸ و ماده ۲۲ بر اجباری بودن ثبت سند در دفتر اسناد اشاره دارد اما ماده ۴۷ تا حدی ثبت یا عدم ثبت را اختیاری می داند. شورای نگهبان نیز در طی اطلاعیه ای اشاره کردند که اطلاق مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت را مغایر قانون و شرع دانستند. از طرف دیگر وکلای کشور در سه دسته زیر این قانون را توصیف کردند:

  • دسته اول افراطی ها قرار دارند که برداشت خود را از مواد اشاره شده در یک جمله خلاصه کرده اند و اعتقاد دارند که اگر نقل و انتقالاتی از طریق اسناد عادی صورت بگیرد و این اسناد عادی مطابق موارد ذکر شده در مواد ۴۷ و ۴۸ در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده باشند پس سند طبق این دو مواد رد شده و به طور واضح مورد تایید ماده ۲۲ نیز نمی باشد پس فاقد اعتبار قانونی است.
  • دسته دوم تفریطی ها قرار دارند که داشتن سند رسمی را برای نقل و انتقالات املاک منقول چندان ضروری نمی دانند و معتقدند که می تواند معامله را با دلایل دیگری چون گواهی شاهدان اثبات کرد اما دادگاه ها را تنها با وجود سند عادی منع کرده اند.
  • دسته سوم میانه رو ها قرار دارند. این افراد معتقدند که افراد دارای سند رسمی ماده ۲۲ نسبت به افراد فاقد سند رسمی موضوع ماده ۴۷ ارجعیت دارند.
مشاوره تدوین سند املاک و اراضی

مشاوره تدوین سند املاک و اراضی

مروری بر آنچه گفته شد!

داستان مواد ۴۸، ۴۷ و ۲۲ قانون ثبت بر دعاویی دلالت دارد که برای اثبات و نقل و انتقالات املاک منقول با مشکلاتی روبه رو هستند چرا که مواد ۴۸ و ۲۲ قانون ثبت، تنها اسناد رسمی را به رسمیت میشناسد و همچنین دادگاه اسنادی را مورد بررسی قرار می دهد که افراد دعاوی دارای سند رسمی باشند، یعنی سندی که در دفتر اسناد ثبت شده باشد نه اسنادی که خارج از دفتر اسناد و در قالب قولنامه تنظیم شده باشند، اما این گفته به این معنا نیست که دادگاه ها اسناد عادی را باطل می دانند.
همانطور که اشاره کردیم تفاوت هایی بین نظرات وکلا و افراد درباره این موضوع وجود دارد که چگونه با اسناد عادی در نقل و انتقالات ملک برخورد شود. گروهی از وکیل ها و مشاوره تدوین سند املاک و ارضی ، نظر بر این دارند که تا زمانی کل اسناد موجود بین مردم به ثبت نرسند و همه عموم بر این حقیقت و باور نرسند که باید اسناد خود را به ثبت رسمی برسانند، می بایست همچنان اسناد عادی را با دلایل موجه و وجود شاهدان پذیرفت.

نوشته های مشابه