اراضی و املاک, ثبت اسناد و املاک, دیوان عالی کشور, دیوانعالی کشور

مجهول‌المالک از نظر مقررات ثبتی

مجهول المالک از نظر مقررات ثبتی

مجهول‌المالک از نظر مقررات ثبتی

مجهول‌المالک از نظر مقررات ثبتی متصرفین در جریان عملیات مقدماتی ثبت بعد از انتشار آگهی مقدماتی

موضوع ماده ده قانون ثبت، باید به وسیله اظهارنامه ثبتی درخواست ثبت ملک نمایند،چنانچه نسبت به ملکی اظهار

نامه مربوط به آن عودت داده نشده باشد به عنوان ”مجهول المالک” تلقی می شود.( مواد ۱۱ و ۱۳۹ قانون ثبت )

بررسی افراز ملک مشاعی که قسمتی از آن مجهول المالک است

​در صورتی که قسمتی از ملک مشاع مجهول المالک باشد، اینکه افراز این گونه املاک در صلاحیت چه مرجعی

است قانون افراز و فروش املاک مشاع ساکت است با این حال بند ۳۷۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی نسبت به این

مورد تعیین تکلیف نموده است، براساس این بند از مجموعه بخش نامه های ثبتی : « هرگاه نسبت به ملکی که

قسمتی از آن مشاعاً در خواست ثبت شده و بقیه مجهول المالک باشد رای قطعی دادگاه بر افراز آن صادرشود

،چنانچه آگهی نوبتی قسمت تقاضای ثبت شده صادر نشده باشد باید صدور آگهی نوبتی قسمت تقاضای ثبت شده

صادر نشده باشد باید صدور آگهی نوبتی آن و نیز پذیرفتن در خواست ثبت سهام مجهول طبق حکم مزبور صورت

گیرد و در صورتی که آگهی نوبتی قبلاً به نحو اشاعه منشر شده بقیه اقدامات ثبتی طبق رای صادره تعقیب و

چنانچه سهم مشاعی مزبور مسبوق به صدور سند مالکیت باشد مساحت و حدود و مشخصات و حقوق ارتفاقی آن

طبق حکم قطعی دادگاه با اشاره به شماره حکم در ملاحظات ثبت ملک قید و نسبت به سهم مجهول المالک به شرح

فوق عمل می شود .»

نظریه شماره ۳۸۲۱/۷ مورخ۱۳۷۸/۰۶/۰۷

مجهول‌المالک از نظر مقررات ثبتی به ملکی گفته می‌شود که ظرف مهلت قانونی به وسیله اظهارنامه درخواست ثبت نشده و یا اظهارنامه آن اعاده نگردیده باشد.


سؤال:

اداره منابع طبیعی استان خوزستان در اجرای مقررات ماده ۲ قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع

کشور در مورد املاک از ادارات شهرستان مربوطه استعلام می‌نماید، بعضاً در پاسخ به استناد مواد ۱۱، ۱۲ و

۱۳۹ قانون ثبت قسمت‌هایی از پلاک‌ها را مجهول‌المالک اعلام می‌نمایند که ممکن است اظهارنامه ثبتی اعاده نشده

باشد در این بین قضات دادگاه‌های انقلاب از لفظ مجهول‌المالک برداشت نادرستی کرده و بعضاً آن را مصادره

می‌نمایند و حتی از منابع طبیعی که ملک مذکور را جنگل و مرتع می‌داند خلع ید می‌نمایند با توجه به مراتب فوق

اعلام فرمایید که املاک مجهول المالک چه نوع املاکی هستند

رای هیات عمومی دیوان عالی کشور شماره ۱۱۸۲-۱۳۳۸/۰۲/۱۹:

فرجام خواهان بطرفیت فرجامخوانده بخواسته اعتراض برتقاضای ثبت املاک مرتعی قشلاق به پلاک ۱۶۵ مقوم به

مبلغ ده هزارریال درتیرماه ۱۳۲۷ دادخواست تسلیم داشته واداره ثبت کرج آنرابه دادگاه بخش تهران فرستاده

وبه شعبه سوم دادگاه مزبورارجاع گردیده به این توضیح که املاک مرتعی قشلاق ملک متصرفی اسلاف خود آنها

بوده وهست وچندی است که خوانده بدون هیچگونه مدرکی دراملاک مزبوررفت وآمدومداخله وتصرفاتی نموده

ورسیدگی وصدورحکم برحقانیت خودراخواستارمی باشندمستندات دعوی عبارت است ازرونوشت فرمان مورخه

صفر ۱۲۳۸ منسوب به محمدشاه مشعربراینکه قشلاق‌های رضاقلی نانکلی بایددرتصرف اوباشدوکسی حق تعرض

نداردورونوشت سندمورخه ۱۴ جمادی الثانیه ۱۲۶۵ حاکی ازاینکه عزیزقلی وطهماسب قلی ششدانگ قشلاق

صفرعلی واقعه بین شهریارورودخانه شورمحدودبه حدودمشروحه درورقه رابه کربلائی ولی وسرهنگ محمد به

بیع خیاری انتقال داده‌اند، خوانده ادعای مالکیت وتصرف خواهانهاراتکذیب نموده ومورددعوی راملک متصرفی

خود دانسته وقبول تقاضای ثبت رامثبت تصرف داشتن خویش درموردتقاضامعرفی کرده است.

دادگاه بخش

دادگاه بخش پس ازرسیدگی رای به بیحقی خواهانهاومحکومیت آنهابه پرداخت پانصدریال بابت خسارت حق الوکاله بطرف صادرنموده است.

براثرپژوهشخواهی وکیل خواهانهاشعبه سوم دادگاه شهرستان تهران غیاباوپس ازواخواهی مجدداحکم بدوی رااستوارنموده است.

وکیل محکوم علیهم ازاین حکم فرجامخواهی نموده

شعبه پنجم دیوان عالی کشور چنین رای داده است:

(مطابق قرارتکمیلی دادگاه بدوی مورخ ۷/۶/۲۹ تحقیق ومعاینه محلی که به منظوراحرازتصرفات طرفین بوده

بطورکامل اجرا نشده لذادادگاه مقررداشته که باملاحظه پرونده ثبتی درمحل حدودموردتقاضای ثبت وحدود

مدعی به کاملامعلوم ومشخص گرددوتصرف متداعیین هم موردتحقیق قرارگیرد واجرای این قرارکه در ۲۴/۷/۲۹

مقررشده مطابق نظردادگاه بعمل نیامده وحدودموردنظردادگاه ازلحاظ تطبیق درصورت مجلس مذکورمنعکس

نیست وحال آنکه اختلاف حدودموردتقاضای ثبت (بشرح اظهارنامه ثبتی منعکسه درصورت مجلس تاریخ فوق)

باحدودقشلاق مورددعوی اجمالامحرزبوده وراجع به تصرف هم علاوه ازآنکه مطابق ماده ۱۱ قانون ثبت مناط

تصرف متقاضی بعنوان مالکیت درتاریخ تقاضای ثبت است مجریان قراردادگاه تصرف درتاریخ اجرای

قرارراموردنظرقرارداده اندوباآنکه بشرح تحقیقات متصرفین قبلی که درقشلاق شخصاوارثادارای متصرفاتی

ازقبیل زاغه وغیره بوده اندواظهارشده که نامبردگان راازآنجاچندی کوچانیده اندتوجه نشده که بااین ترتیب وصف

چگونه تصرفات مرقومه موثردرجریان نبوده است بنابه مراتب رسیدگی ناقص وحکم فرجامخواسته مخدوش

وشکسته می شودورسیدگی مجددباشعبه دیگردادگاه شهرستان تهران خواهدبود.

شعبه چهارم دادگاه شهرستان تهران

دردرسیدگی ثانوی قرارصادرکرده به اینکه حدودمشروحه دراظهارنامه ثبتی خوانده بامورد دعوی تطبیق و

راجع به تصرف طرفین دعوی هم باتوجه به تاریخ تقاضای ثبت تحقیق شودوبعدازمعاینه مجددمحل وتحقیق

ازگواهانی که طرفین اقامه نموده اندواستماع بیانات وکلای طرفین دادگاه به استدلال اینکه:خلاصه اعتراضات

پژوهشخواهان بشرح محتویات پرونده بدوی یک سلسله مربوط به اظهارتکذیب وتردیدنسبت به اوراق وقوانین است

وثانیادر قسمت تشخیص ارزش گواهی گواهان وبالاخره فسخ حکم بدوی می باشدکه باتوجه به حکم دیوان

کشورورسیدگی که معمول گردیده بشرح زیراعتراضات واردبنظر نمی رسدزیرادرقسمت اوراق چون ضمن

رسیدگی دردادگاه بخش استردادشده دیگر موردی برای اظهارنظرباقی نیست ودرقسمت های دیگرنظربه اینکه

طبق رای دیوان کشورمجددامحل معاینه وحدودمورددعوی باحدودی که دراظهارنامه ثبتی منعکس است ازطرف

دادرسی مجری قرارتطبیق وباحضورطرفین دعوی رسیدگی وازنظرعلائم ومشخصات محلی انطباق آن تصدیق

گردیده واعتراض موجهی هم بر نظریه مزبورنشده زیراحدودتعیین شده دراظهارنامه ثبتی درمحل هم عینا ملاحظه

وتطبیق شده وازنظرخصوصیات واوضاع طبیعی کوه ورودخانه که تشخیص آن احتیاجی به کارشناس نداردنسبت

به قلعه ای که درغرب مورددعوی قرار دارد بشرح مندرج درصورت مجلس اجرای قرارمورخه ۱۳۳۳/۰۸/۰۸

طرفین تصدیق نموده اندکه درفاصله دوفرسخی غرب محل مورد دعوی قرارداردوازاین جهت هم نیاز رجوع به

کارشناس برای تشخیص اینکه حدغربی راتعیین نمایدنیست وبنابراین آنچه دراظهارنامه ثبتی تعیین شده به محل

مورددعوی بنابه مراتب فوق منطبق بوده وآنچه درقسمت حدودمعترضین به ثبت بیان نموده اند

باوصف فوق

بنظرغیروارداست وچون درقسمت بیانات شهودهم گرچه شهودمعترضین به ثبت چه درجلسات اجرای قرارمرحله

بدوی وچه دراین مرحله تااندازه‌ای بنفع معترضین به ثبت بیان گواهی نموده اندولی باتوجه به تصرفات پژوهشخواه

که چه درموقع تقاضای ثبت وچه قبل ازآن بنابه اظهارگواهان مشارالیه بعنوان مالکیت بوده وگواهان پژوهشخوانده

رادرمحل تصدیق نموده اندمجموعادر نظردادگاه تصرفات مالکانه وممتدپژوهشخوانده ثابت تشخیص می شودو

بودن زاغه‌های قدیمی درمحل باتوجه به اینکه ارتباط آنهاباپژوهشخواهان مسلم بنظرنمی رسدکافی برای ابطال

تقاضای ثبت پژوهشخوانده نبوده ولذا دعوی پژوهشخواهان فاقددلائل کافی وبالنتیجه غیرثابت بنظرمی رسد،

حکم صادرازشعبه سوم دادگاه شهرستان که برتاییدحکم دادگاه بخش صادرگردیده عیناتاییدواستوارنموده است.

براثرفرجامخواهی محکم علیها شعبه چهارم دیوان عالی کشوربه موضوع رسیدگی وچنین رای داده است:

استدلال دادگاه شهرستان دربیحقی خواهانهابااحرازتصرفات چندین ساله خوانده درمورددعوی بعنوان مالکیت

حسب اظهارگواهان مشارالیه و اینکه خواهانهاهم درقسمتی گواهی به تصرف خوانده داده اندوهمچنین معلوم

نگردیدن ارتباط زاغه هاوآثاردیگرقدیمی موجوده درمحل باخواهانهاموجه نیست زیرافرجامخواهان مدعی بوده

اندازقدیم الایام مرتع وزاغه وآثاردیگر موجوددرآن ملک متصرفی اسلاف آنهابوده وازپدرانشان ارثابه مشارالیهم

رسیده ودرآن تصرفات مالکانه داشته وازچندسال پیش فرجامخوانده بدون مجوزقانونی درآنجامداخله می نماید و با

آنکه گواهان اقامه شده ازطرف فرجامخواهان هم به همین کیفیت اداءگواهی نموده ولازمه گواهی‌های مزبورعدم

صحت تصرفات خوانده درمورد دعوی بوده و در حکم فرجام خواسته هم تردیدی در صحت گفتار گواهان فرجام

خواهان بعمل نیامده است صرف ثبوت تصرفات چند ساله فرجامخوانده بعنوان مالکیت منافی باصحت دعوی

فرجامخواهان وگواهی گواهان آنهانبوده وصدورحکم بربیحقی آنهابه کیفیتی که استدلال گردیده قانونی نمی باشد

بنابه مراتب حکم فرجامخواسته به اکثریت شکسته می شودو رسیدگی مجددبه شعبه دیگردادگاه شهرستان تهران رجوع می‌شود.


شعبه پنجم دادگاه شهرستان

دررسیدگی مجدد به این شرح مبادرت به صدور حکم نموده است:

باتوجه به محتویات پرونده امراعتراضات وارده ازطرف پژوهشخواهان بشرح زیربنظردادگاه واردنمی باشد،

اولایک قسمت راجع به اسنادی است که معترضین به آن استنادکرده ولی درموقع رسیدگی ازآن صرفنظر شده

لذاموردی برای اظهارنظرباقی نیست قسمت دیگرراجع به گواهان اقامه شده می باشدگرچه عده ای از شهود

پژوهش خواهان به نفع آنها گواهی نموده‌اند ولی باملاحظه گواهی گواهان پژوهش خوانده که همگی گواهی

داده اند که تصرفات پژوهش خوانده چه قبل ازتقاضای ثبت وچه درموقع تقاضای ثبت بعنوان مالکیت بوده و

گواهان پژوهشخواهان نیزقسمتی ازتصرفات پژوهشخوانده رادرمحل گواهی نموده اندوهمچنین باتوجه به اینکه

حدودمورددعوی باحدودی که در اظهارنامه ثبتی قیدگردیده طبق محتویات پرونده امرمنطبق بوده علیهذا باتوجه به

مراتب فوق ودرنظرگرفتن اظهارات وکلای طرفین درجلسه مورخ ۱۴/۱۱/۳۵ وملاحظه صورت مجلس معاینه

مجددمحل وملسم نبودن ارتباط زاغه‌ها باپژوهشخواهان وسایردلائل موجوددرپرونده، دعوی اقامه شده ازطرف

پژوهشخواهان به واسطه فقددلیل کافی غیرثابت تشخیص وبالنتیجه حکم صادر ازشعبه سوم دادگاه شهرستان تهران

که برتاییددادنامه دادگاه بخش صادر گردیده است استوارمی گردد.

وکیل معترضین به ثبت شکایت فرجامی نموده است، پروندبه درهیئت عمومی دیوان عالی کشورمطرح وحکم

فرجامخواسته به اتفاق آراءبشرح ذیل ابرام گردیده است. “چون ازطرف وکیل فرجامخواهان اعتراض موجهی

بعمل نیامده وازحیث رعایت قانون وقواعددادرسی هم اشکال موثرموجب نقض بنظرنمی رسدلذاحکم فرجامخواسته

استوارمی شود.

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه
رزرو وقت مشاوره

موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با بهره ګیری از دانش و تخصص وکلای برجسته و با تجربه کانون وکلای دادګستری با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی آماده ارايه مشاوره و قبول وکالت کلیه دعاوی و انجام تخصصی امور حقوقی و داوری می باشد.