تعریف سرقفلی

مفهوم سرقفلی به زبان ساده:

حق سرقفلی به حقی گفته می شود که مستاجر ملک تجاری با پرداخت مبلغی به مالک در محل مورد اجاره پیدا می‌کند و برابر این حق می‌تواند از محل تجاری با اجاره ناچیزی استفاده کند.

به طور مثال اگر ارزش یک مغازه که ملک تجاری محسوب می شود یک میلیار تومان باشد،

مستاجر باید ماهیانه مبلغ پانزده میلیون تومان بابت اجاره به موجر پرداخت نماید‌.

اما اگر همین مستاجر به طور مثال مبلغ ششصدمیلیون تومان به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت نماید،

اجاره ماهیانه ناچیزی مثلاً مبلغ دویست هزار تومان باید پرداخت نماید‌.

مفهوم سرقفلی از دیدگاه قانون:

سرقفلی در زمره دارایی ها و حقوق معنوی تاجر است که به تاجری که در یک محل تجاری حق سرقفلی دارد، حق تقدم در اجاره محل و ادامه تجارت در محل کار خود اعطا می نماید . این حق معنوی به ‌تدریج و با گذشت زمان و شهرت در کسب و کار محل تجاری به ‌دست می‌آید و غیرملموس و غیرقابل رویت و نامحسوس است.

سرقفلی به‌ عنوان دارایی نامشهود در نظر گرفته می‌شود،

زیرا یک دارایی فیزیکی مثل ساختمان یا تجهیزات نیست.

سرقفلی به عنوان یکی از دارایی ها اشخاص در ترازنامه، در بخش دارایی‌های شرکت، منعکس می‌شود.

محاسبه ارزش سرقفلی

با توجه به اینکه سرقفلی حق تاجر یا صنعتگر در جلب مشتریان خود و شهرت کسب شده

در محل تجاری مورد اجاره می باشد که به موجب آن افزایش ارزش ملک و ایجاد حق تقدم برای تاجر

پس از اتمام مدت اجاره در تمدید اجاره و ادامه فعالیت خود در محل تجاری به همراه خواهد داشت.

همانطور که عنوان شد سرقفلی یک دارایی غیرقابل رویت و نامحسوس بوده و به عنوات یک دارایی بسیار اثربخش عمل می کند.

سرقفلی تنها در مواردی که مالک و مستاجر توافق کرده باشند، جنبه ی قانونی دارد.

در فقه حق سرقفلی برای مالک درنظر گرفته شده است

اما در متون فقهی و نظرات فقها هیچ مبنا و ماخذی برای محاسبه ارزش سرقفلی در دسترس نیست.

اختیار مالکانه ای که قانون به اشخاص اعطا نموده به مالک اجازه میدهد بر ملک خود مسلط باشد، به همین منظور در ابتدای قرارداد اجاره می تواند ضمن دریافت اجاره بها، مبلغی را که جزء اجاره محسوب می شود، دریافت نماید .

این وجه اضافه به دلیل موقعیت مناسب ملک اجاره ای و عدم تشابه کیفیت موقعیتی املاک تجاری،

درزمان انعقاد قرارداد اجاره ملکی که دارای موقعیت خوب تجاری است،از طرف موجر از مستاجر اخذ می گردد.

میزان این وجه به موقعیت و کیفیت و منحصر به فرد بودن ملک بستگی دارد که هر چه ملک موقعیت مناسب تری داشته باشد، سرقفلی آن نیز بیشتر خواهد بود .

امتیازاتی که پرداخت حق سرقفلی برای مستاجر به همراه دارد

موجر به هنگام اجاره دادن ملک با دریافت وجهی به عنوان سرقفلی، به مستاجر این امکان را می دهد که

 الف : به دلیل داشتن حق تقدم به اجاره محل ادامه دهد

ب: ملک را تخلیه کند و به مالک تحویل دهد و از مالک مبلغی را دریافت می کند

ج: ملک را به فرد دیگری اجاره دهد و مبلغی را از مستاجر جدید دریافت نماید .

مبنای محاسبه ارزش سرقفلی

میزان و مبلغ سرقفلی به عواملی بستگی دارد که باعث مرغوبیت و منحصربه فرد بودن ملک تجاری می گردد،

 با این توضیح که هرچه این ویژگی ها با کیفیت و مرغوب تر باشد مبلغی که به عنوان سرقفلی تعیین می شود، طبیعتاً بیشتر خواهد بود.

مبلغ و ارزش سرقفلی به موقعیت محلی و کیفیت ملک و تجهیزات مورد نیاز مستاجر بستگی دارد

از این رو محاسبه ارزش سرقفلی تا حدود زیادی به توافق و اراده ی موجر و مستاجر وابسته است،

در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره مالک با توجه به مواردی که در تعیین وجه سرقفلی مدنظر قرار می گیرد

مبلغ سرقفلی را تعیین می کند و مستاجر در پذیرفتن آن مبلغ مختار است که اگر پرداخت مبلغ را نپذیرد

می تواند از معامله خارج شده و انصراف دهد.

در صورتی که مستاجر مبلغ را نپذیرد امکان اینکه راساً و بدون نظر موجر مبلغ سرقفلی را تعیین نماید ندارد.

نکته:

از آنجا که مبلغ سرقفلی به مالک محل پرداخته می شود نه به مستاجر اول، لذا رونق تجاری و شهرت کسب و کار در تعیین مبلغ آن تاثیری نخواهد داشت.

نکته:

تعیین ارزش و مبلغ سرقفلی باید در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره توسط مالک ملک تجاری تعیین شود و اگر مالک پس از انعقاد قرارداد اجاره مبلغی را به عنوان سرقفلی تعیین نماید نمی تواند از مستاجر طلب نماید.

قوانین مربوط به حق سرقفلی

با بررسی پیشینه تاریخی قوانین مربوط به حق سرقفلی که در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر «حق کسب و پیشه یا تجارت» نامیده شده است، به عنوان حقی برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته تا از تلاش و کوششی که مستاجر برای کسب شهرت ملک تجاری به عمل می آورد به نحوی ویژه حمایت کرده باشد.

در واقع حق سرقفلی یک ارزش افزوده پنهان برای اماکن تجاری است که با تلاش و کوشش و کسب شهرت و نام و آوازه توسط شخصی که در آن محل مشغول به تجارت است به دست می آید که قانون گذار بر آن است که از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند.

سیر تحول قوانین مربوط به سرقفلی

قانون روابط موجر و مستاجر، مصوب سال ۱۳۵۶ در سال ۱۳۷۶ با تغییراتی روبه رو شد و  موضوع «سرقفلی» نیز با تغییر قانون تغییراتی یافت.

در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ از مفهوم ذکر شده به عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» یاد شده، در صورتی که در قانون مصوب سال ۱۳۷۶ این مفهوم به «سرقفلی» تغییر پیدا کرده است.

به همین علت است که برای بررسی حق سرقفلی سال انعقاد قرارداد بسیار حائز اهمیت بوده چرا که اگر قرارداد اجاره پیش از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد باید به قانون سال ۱۳۵۶ مراجعه نمود.

بیع سرقفلی

برای بیع  توجه به سال انعقاد قرارداد اجاره ای که مبنای اثر ایجاد حق سرقفلی است بسیار حایز اهمیت است، اگر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ باشد، خریدار باید قبل از انعقاد بیع نسبت به کسب رضایت مالک به انتقال  اقدام نماید در غیر این صورت ممکن است بعد از امضاء قرارداد با عدم رضایت مالک به تخلیه محل سرقفلی با اخذ مبلغی که نصف حق کسب پیشه است مجبور شود.

انواع سرقفلی

در حال حاضر در حقوق ایران به لحاظ حقوقی دو نوع سرقفلی قابل بررسی می‌باشد.

۱-  ناشی از حق کسب و پیشه

این نوع سرقفلی به دلیل انعقاد قراردادهای اجاره که مبنای اثر حق سرقفلی هستند قبل از سال ۱۳۷۶ منعفد شده و در واقع همان حق کسب و پیشه است که در عرف بین مردم از آن تحت عنوان سرقفلی یاد می‌شود و تحت همین عنوان مغازه‌های دارای حق کسب‌وپیشه بین کسبه و بازاریان نقل‌وانتقال می‌گردد.

۲- واقعی

سرقفلی که از آن تحت عنوان سرقفلی واقعی یاد می‌شود، سرقفلی است که ناشی از حق کسب پیشه نیست، بلکه مستاجر در بدو ورود به عین مستاجره با پرداخت مبلغی که مالک به عنوان سرقفلی تهیین نموده، سرقفلی ملک تجاری را خریداری کرده است، این نوع سرقفلی نیز در دو مبحث قابل بحث است.

۱-۲ واقعی در زمان قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

این نوع سرقفلی در کنار حق کسب و پیشه حاصل از قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ قرار دارد و در بسیاری از موارد باعث اشتباه بازاریان و مردم و حتی در بعضی مواقع صاحب نظران و حقوقدانان می‌شود. از آنجا که برای مستاجران مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ حق کسب وپیشه ایجاد می‌شود. در صورتی که مستاجر در بدو ورود به عین مستاجره سرقفلی نیز به مالک پرداخت کرده باشد علاوه بر حق کسب پیشه دارای حق سرقفلی نیز هست.

۲-۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶

این نوع اولین بار در حقوق ایران در سال ۱۳۷۶ در قانون روابط موجر و مستاجر پیش‌بینی شد و شرایط تخلیه، تخلف و انتقال این سرقفلی کاملا با سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه متفاوت است.