اراضی و املاک

الزامات شهرداری و اداره ثبت قبل از اقدام به افراز یه تفکیک

افراز و تفکیک اراضی شهری
افراز و تفکیک اراضی شهری

بر اساس ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبـت، موارد الزامی که دادگاهها و ادارات ثبت قبل از اقدام به افراز یا تفکیک اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها،باید انجام دهند به شرح ذیل است:

نقشه تفکیکی را جهت تایید به شهرداري محل بفرستند و در صورت تایید، اقدام به افراز یا تفکیک نمایند

همچنین شهرداريها مکلفند که ظرف ۲ ماه نسـبت
به امکان افراز یا تفکیک به وضوح و کتبا اظهارنظر کنند .

اگر ظرف دو ماه از تاریخ ارسال نقشه بـه شـهرداري اظهـار نظـر ننمایند، ادارات ثبت و دادگاهها راسا نسبت به افراز و تفکیک اقدام خواهند نمود .

متن ماده مذکور چنین است: “دادگاهها و ادارات ثبت و اسناد و املاك باید طبق نقشه تفکیکی کـه بـه تایید شهرداري محل رسیده باشد، نسبت به افراز و تفکیک کلیـه اراضـی واقـع در محـدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند. شـهرداريهـا نیـز مکلفنـد براسـاس ضـوابط طـرح جـامع تفصیلی یا هادي و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازي نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگـاه یا ثبت، ظرف دو مـاه اظهـار نظـر کـرده و نظریـه کتبـی را ضـمن اعـاده نقشـه بـه مرجـع ارسال کننده اعلام دارند. در غیر این صورت دادگاهها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیـک راسا اقدام خواهند نمود.”
لازم به یادآوري است که مطابق ماده ۳ قانون اصلاح و حذف موادي از قـانون ثبـت….
در هر مورد که در اجراي موارد مذکور در آن قانون، نیاز بـه تفکیـک یـا افـراز ملـک باشـد واحدهاي ثبتی با توجه به وضع موجود راسا اقدام خواهنـد نمـود و مـورد مشـمول مقـررات
ماده ۴ و استعلام از شهرداري نخواهند بود. در واقع این استثنایی نسبت به حکم کلی مذکور
در ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت (ماده۴ قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت) است.

در ادامه به بررسی امکان تفکیک مضاعف اراضی که تحت یک رای دیوان عدالت اداری صادر شده است می پردازیم:

دیوان عدالت اداری آن قسمت از ضوابط کلی تفکیک طرح تفصیلی شهر تبریزکه مقرر می دارد « هیچ قطعه زمینی را نمی توان بیش از یک بار تفکیک نمود» را ابطال کرد.


متن رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری به شرح ذیل است :


رأی هیأت عمومی


با توجه به اینکه قائم مقام دبیر شورای نگهبان در نامه شماره ۹۷-۱۶۴۷-۴ مورخ ۱۷؍۳؍۱۳۹۹ اعلام کرده است «موضوع قسمتی از ضوابط کلی تفکیک از طرح تفصیلی شهر تبریز، در جلسه مورخ ۲۳؍۲؍۱۳۹۹ فقهای معظم شورای نگهبان مورد بحث و بررسی قرار گرفت که به شرح ذیل اعلام نظر می گردد: اطلاق مصوبه مـورد شکایت نسبت به مـواردی که ضرورتی نسبت به منع تفکیک مجدد اراضی وجود ندارد، خلاف شرع شناخته شد. مضافاً اینکه مطابق ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری ها مصوب سال ۱۳۹۰تفکیک املاک در مراحل بعدی نیز با رعایت حد نصاب تفکیک بلامانع می باشد، بنابراین اطلاق مصوبه مورد شکایت از این لحاظ نیز مغایر قانون بوده و مستنداً به بند ۱ماده ۱۲ و مواد ۸۷ و ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال می شود.

شرح پرونده :

بسم الله الرحمن الرحیم
شماره دادنامه : ۸۶۹
تاریخ دادنامه : ۱۳۹۹/۷/۸
شماره پرونده: ۹۷۰۱۶۴۷
مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
شاکی: خانم ها: ۱- نازلی شمس نیا ۲- مهین‌خانم فرشی و ۳- آقای سعید شمس نیا
موضوع شکایت و خواسته: ابطال آن قسمت از ضوابط کلی تفکیک طرح تفصیلی شهر تبریز (که مقرر می دارد هیچ قطعه زمینی را نمی توان بیش از یک بار تفکیک نمود)
 گردش کار: شاکیان به موجب دادخواستی ابطال آن قسمت از ضوابط کلی تفکیک طرح تفصیلی شهر تبریز (که مقرر می دارد هیچ قطعه زمینی را نمی توان بیش از یک بار تفکیک نمود) را خواستار شده و در جهت تبیین خواسته اعلام کرده اند که:
 ” ۱- اینجانبان به موجب سند مالکیت رسمی که تصویر مصدق آن به ضمیمه تقدیم می گردد از مالکین مشاعی ششدانگ یک باب خانه تحت پلاک ثبتی ۲۵ فرعی از ۱۵ اصلی بخش ۲ تبریز واقع در محله آبرسان شهر تبریز هستیم. مساحت ملک مذکور ۷۵؍۶۶۳۵ مترمربع بوده و مابین اینجانبان و آقایان مرتضی و علی به صورت مشاعی شریک بوده و به علت نیاز شدید هر یک از مالکین مشاعی به مسکن مناسب نیاز به تفکیک و یا افراز ملک را دارد و به همین منظور از تاریخ ۳۰؍۱۱؍۱۳۹۶ با مراجعه به شهرداری منطقه ۲ تبریز تقاضای افراز ملک را مطابق نقشه افـرازی پیوست دادخواست تقاضا نموده ایم کـه تاکنون شهرداری منطقه ۲ تبریز از تصویب نقشه افرازی در اجرای ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها خودداری نموده و آخر الامر به شرح بند ۲ جلسه مورخ ۱۵؍۲؍۱۳۹۷ کمیسیون شهرداری منطقه ۲ تبریز اعلام نموده ( بر اساس ضوابط طرح تفصیلی شهر تبریز مصوب ۱۳۹۱ شورای عالی شهرسازی افراز و تفکیک ملک به قطعات تفکیکی مجدد مقدور نمی باشد) تصمیم شهرداری به شرح مرقوم برخلاف اصل تسلیط ید و اعمال حقوق مالکانه در شرع مبین اسلام وماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها و قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان ۱۳۵۷ می باشد.
 ۲- مستند شهرداری در تصمیم فوق بر مبنای ضوابط طرح تفصیلی شهر تبریز مصوب ۱۳۹۱ به شرح سطر دوم ضوابط کلی تفکیک صفحه ۷۳ کتاب ضوابط و مقررات طرح تفصیلی تبریز می باشد که چنین مقرر نموده (هیچ قطعه ای را نمی توان بیش از یک بار تفکیک نمود) وضع قواعد آمره به شکلی که در ضوابط کلی تفکیک از سوی کمیسیون ماده ۵ آذربایجان شرقی آمده برخلاف مدلول قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان ۱۳۵۷ بوده و استناد شهرداری به آن نیز برخلاف ماده۱۰۱ قانون شهرداری ها می باشد. 
 با عرض مراتب به شرح مرقوم و اینکه ملک اینجانبان دارای سند مالکیت ثبتی است که به صورت ششدانگ یک باب خانه ثبت و سند صادر شده و قطعات افرازی به شرح کروکی افرازی به مراتب از قطعات مجاور در منطقه آبرسان از حیث متراژ طول و عرض قطعات و مساحت بیشتر بوده و حتی از استاندارد تراکم تعریف شده در منطقه نیز بالاتر می باشد و به موجب گواهی کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری برابر نظریه ارائه شده در سال ۱۳۷۱ به شماره پرونده ۳۹۰۳-۷۱ به عنوان دایر ساختمانی صادر و تشخیص داده شده است لذا اعمال ضوابط مقرر در طرح تفصیلی بر خلاف قانون و استناد شهرداری به آن و امتناع از تصویب نقشه افرازی نیز موجب سلب حقوق قانونی و تسلیط ید مالکانه و محرومیت از داشتن مسکن اینجانبان را فراهم ساخته و از محضر ریاست شعبه تقاضای بذل عنایت و ابطال مصوبه کمیسیون ماده ۵ از ضوابط کلی تفکیک و به تبع آن تصمیم بند ۲ جلسه مورخ ۱۵؍۲؍۱۳۹۷ شهرداری منطقه ۲ تبریز مورد استدعاست. ” 
 در پی اخطار رفع نقصی که از طرف دفتر هیأت عمومی و هیأت های تخصصی دیوان عدالت اداری برای شاکیان ارسال شده بود، خانم فرشی به موجب لایحه ای که به شماره ۹۷-۱۶۴۷-۲ مورخ ۷؍۷؍۱۳۹۷ ثبت این دفتر هیأت عمومی و هیأت های تخصصی دیوان عدالت اداری شده اعلام کرده است:
 ” احتراماً عطف به پرونده شماره ۹۷۰۹۹۸۰۹۰۵۸۰۰۹۶۰ به استحضار می رساند که ملک پلاک ۲۵ فرعی از ۵ اصلی واقع در بخش ۲ تبریز قبلاً با مجوز شهرداری تبریز احداث و دارای پایان کار و رأی کمیسیون ماده صد شهرداری می باشد که کلیه جرایم و عوارضات قانونی ملک با کاربری مسکونی طبق طرح تفصیلی مصوب سال ۱۳۵۸ پرداخت شده و کاربری ملک تثبیت گردیده و تغییر کاربری و عدم تفکیک آن طبق ضوابط طرح تفصیلی سال ۱۳۹۱ کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی محدود کردن اصل مالکیت می باشد که در اسلام آیات قرآنی و حدیث نبوی الناس مسلطون علی اموالهم و قواعد فقهی دلالت بر نفی ضرر و پیشگیری از ورود ضرر دارد رعایت نمی شود و از طرف دیگر حقوق مکتسبه قبل از اجرای طرح تفصیلی جدید که با مجوز شهرداری به دست آمده تضییع حق می گردد که وجهه شرعی ندارد زیرا قوانین و مقررات که به تصویب شورای نگهبان برسد عین مقررات شرعی بوده بنابراین تصویب شورای عالی شهرسازی و تغییر کاربری با توجه به حقوق مکتسبه برخلاف شرع مقدس اسلام می باشد که تقاضای ابطال آن را درخواست می نماید. ” 
 متن مقرره مورد اعتراض به شرح زیر است:
 ” هیچ قطعه زمینی را نمی توان بیش از یک بار تفکیک نمود: تجمیع برای تفکیک مجدد قطعاتی که از طریق تفکیک به وجود آمده اند ممنوع است. ” 
 در پاسخ به شکایت مذکور، مدیرکل وزارت راه و شهرسازی آذربایجان شرقی به موجب لایحه شماره ۹۷؍۴۱۴۹۳-۱۵؍۷؍۱۳۹۷ توضیح داده است که:
 ” سـلام علیکم: احترامـاً عطف بـه پرونده کلاسه ۹۷۰۱۶۴۷ مطروحـه در هیأت عمومی دیـوان عدالت اداری با موضوع دادخواست شاکیان خانم ها مهین‌خانم فرشی و نازلی شمس نیا و آقای سعید شمس نیا به طرفیت کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری استان آذربایجان شرقی در خصوص درخواست ابطال ضوابط کلی تفکیک طرح تفصیلی شهر تبریز با رعایت مهلت مقرر قانونی مراتب ذیل را به استحضار می رساند:
وفققانون اصلاح ماده ۱۰۱ شهرداری مصوب ۱۳۹۰ ادارات ثبت مکلف به رعایت حد نصاب های تفکیک که به تأیید شهرداری می رسد هستند. همچنین توجهاً به تبصره ۱ قانون مزبور رعایت حد نصاب های تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح تفصیلی مصوب در محدوده شهرها دارد. مضافاً به اینکه ملک شکات به مساحت ۶۶۰۰ مترمربع دارای کاربری زراعی و باغ مشجر می باشد و مطابق قوانین جاریه کشور از جمله قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی رویه درخت، همچنین ماده ۶ ضوابط جلوگیری از افزایش محدوده شهرها مصوب۱۳۷۲ تغییر کاربری از باغ به مسکونی ممنوع است. علی ایحال با عنایت به مراتب معنونه و دلایل معروضه فارغ از ایرادات شکلی پیش گفته توجهاً به انطباق اقدامات اداره کل متبوع با قوانین موضوعه و عمل به ضوابط مصرح قانون تقاضای رد شکایت نامبردگان را دارد. “
 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ ۸؍۷؍۱۳۹۹ با حضور رئیس و معاونین دیوان عدالت اداری و رؤسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رأی مبادرت کرده است.


رأی هیأت عمومی


با توجه به اینکه قائم مقام دبیر شورای نگهبان در نامه شماره ۹۷-۱۶۴۷-۴ مورخ ۱۷؍۳؍۱۳۹۹ اعلام کرده است «موضوع قسمتی از ضوابط کلی تفکیک از طرح تفصیلی شهر تبریز، در جلسه مورخ ۲۳؍۲؍۱۳۹۹ فقهای معظم شورای نگهبان مورد بحث و بررسی قرار گرفت که به شرح ذیل اعلام نظر می گردد: اطلاق مصوبه مـورد شکایت نسبت به مـواردی که ضرورتی نسبت به منع تفکیک مجدد اراضی وجود ندارد، خلاف شرع شناخته شد. مضافاً اینکه مطابق ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری ها مصوب سال ۱۳۹۰ تفکیک املاک در مراحل بعدی نیز با رعایت حد نصاب تفکیک بلامانع می باشد، بنابراین اطلاق مصوبه مورد شکایت از این لحاظ نیز مغایر قانون بوده و مستنداً به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۸۷ و ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال می شود./ 
 
 محمدکاظم بهرامی
رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری