سند مالكیت دارای تعریف دقیق و مشخص قانونی نمی باشد اما می توان با استناد به ماده 21 قانون ثبت اسناد عنوان نمود که:

« سند مالكیت نوعی از سند رسمی است كه پس از طی تشریفات ثبت مال غیر منقول و ثبت آن در دفتر ویژه ای از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاك كه نام آن دفتر املاك است به مالك داده می شود . »

با توجه به متن این ماده سند رسمی را می توان برگه ای دانست که مشخصات کلی ملک، اعم از متراژ، پلاک ثبتی، جانمایی شمال و جنوب و شرق و غرب، مشخصات مالک، سابقه ثبتی و…. در آن درج می گردد.

سابق بر این اسناد رسمی به صورت دفترچه ای صادر می شد اما امروزه اسناد رسمی به صورت تک برگ و دارای شماره های مخصوص و هولگرامی می باشد.

باید توجه داشته باشیم که سند رسمی با سند مالکیت متفاوت است، سند رسمی از نظر قانون ثبت به سندی گفته می شود که در دفاتر اسناد رسمی طبق شرایط و ضوابط قانونی تنظیم و ثبت می گردد که ممکن است متضمن هر نوع عنوانی اعم از وکالتنامه، صلحنامهريال اقرارنامه، شهادتنامه ،بیع و هرگونه نقل و انتقال باشد.

به طور مثال در معامله یك باب منزل مسكونی چنانچه طرفین معامله خود را در یكی از دفاتر اسناد رسمی ثبت نمایند ، سندی كه دفتر خانه تنظیم می كند و در اختیار متعاملین قرار می دهد یك نوع سند رسمی است

ولی به این سند رسمی سند مالكیت گفته نمی شود چرا که مالک جدید می بایست به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه و نسبت به دریافت سند مالکیت ملک مورد معامله اقدام نماید..

شرایط پذیرش دعوی ابطال سند مالكیت

قانون ثبت در ماده 24 اذعان دارد که : در صورتی که شخصی در مهلت مقرر شده قانونی نسبت به ثبت ملک اعتراض ننماید ادعای بعد از آن مسموع نیست.

بر اساس ماده ۲۲ همان قانون شخص مالک از نظر قانون کسی است که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد یا كسی كه ملك مزبور به او منتقل گریده و این انتقال نیز در دفتر املاك به ثبت رسیده یا اینكه ملك مزبور از مالك رسمی ارثاً به او رسیده باشد.

دعوی ابطال سند مالكیت باید به موجب دادخواست مطرح و لزوماً مقررات ماده ۵۱ قانون آئین دادرسی مدنی نیز باید رعایت گردد و از نظر مالی بودن یا غیر مالی بودن هم دعوی ابطال سند مالكیت یك دعوی مالی محسوب می گردد مرجع صالح نیز دادگاه عمومی محل وقوع ملك می باشد.

پس از ثبت دادخواست ابطال سند مالکیت و تعیین شعبه رسیدگی کننده، قاضی دادگاه با بررسی مدارک و اخذ استعلام و بررسی مدارک طرفین با توجه به ادله هر یک از خواهان و خوانده دعوی در صورتی که سند مالکیت صادر شده برخلاف قوانین و مقررات صادر شده باشد و یا به عنوان سندمعارض تشخیص داده شود حکم به ابطال سند مالکیت رسمی را صادر می نماید.

برای کسب اطلاعات بیشتر مقاله معاملات معارض را مطاعه نمایید.

استرداد ثمن معامله

استرداد ثمن معامله

در لغت “ثمن” به بهایی گفته می شود که کالا در برابر آن معامله شده است، چه با ارزش متعارف کالا در بازار برابر باشد یا بیشتر و یا کمتر باشد و تفاوت آن با واژه “قیمت” در همین موضوع می باشد، چرا که “قیمت” بدان معنی است که ارزش کالا در بازار و نزد عرف یک مقدار مشخص می باشد.

برخی افراد استرداد ثمن معامله را با دعوی مطالبه ثمن اشتباه می گیرند. این در حالی است که مطالبه ثمن معامله از سوی فروشنده است و با دیگر شرایطی که گفته خواهد شد تفاوت دارد.

اما استرداد ثمن معامله از سوی خریداری است که پس از خرید خود و واریز وجه به علتی معامله مبنا از بین رفته و خواهان پول خود می باشد.

به طور کلی دعوای استرداد ثمن معامله، به دعوایی گفته می شود که مربوط به “عقد بیع” می باشد و “عقد بیع” در واقع همان خرید و فروش اصطلاحی در عرف جامعه ماست.

در صورت بروز هر مشکلی در مورد ثمن خریدار می تواند در ابتدا با ارسال اظهارنامه به فروشنده، تقاضای استرداد ثمن را بنماید و اگر موفق به اخذ ثمن نشد می تواند از طریق دادگاه با ارائه دادخواست، خواهان بازگشت وجه خود باشد.

موسسه حقوقی اعتماد و اندیشه با وکلای مجرب در ضمینه امور مالی می تواند شما را در ضمینه استرداد ثمن معامله یاری بخشد.

شرط استرداد ثمن معامله

در صورتی که بین فرشنده و خریدار انعقاد قراردادی صورت بگیرد، معامله ثمن انجام شده است و ملزم به تادیه ثمن معامله می شود. این تادیه ثمن معامله بر اساس رضایت و توافق طرفین معامله می باشد چرا که طرفین متعهد شده اند در صورت بستن قرارداد “بیع” باید پرداخت ثمن معامله هم صورت گیرد.

در صورتی که هر یک از طرفین معامله ثمن در انجام تعهدات خود در خصوص پرداخت ثمن و سایر قرارداد های که بسته اند کوتاهی نمایند دیگری می تواند خواهان استرداد ثمن معامله باشد.

 

حالت های استرداد ثمن معامله

مواردی وجود دارد که طرف ضمن آن می تواند خواهان استرداد ثمن معامله باشد در زیر به بخشی از آنها اشاره شده است:

• فسخ معامله:
  حالتی كه خریدار یا فروشنده معامله را فسخ كرده باشند و در نتیجه بر هم خوردن وی به دادگاه حقوقی برای استرداد ثمن خود مراجعه می كند.
• توافق جهت برهم زدن توافق:
  زمانی که طرفین قرارداد با رضایت یكدیگر نسبت به بر هم زدن عقد بیع توافق كنند. در این حالت در اصطلاح حقوق گفته می شود كه عقد اقاله یا تفاسخ شده است. با بر هم خوردن یک عقد دقیقا ثمن و مبیع باید به حالت اولیه بازگردد.

امکان دارد که دو طرف موضوع معامله تصمیم به بر هم زدن معامله را بگیرند که در قانون و علم حقوق به این بر هم زدن معامله “اقاله” گفته می شود و در آخر ممکن است که مورد معامله “مستحق الغیر” شود.

همانطور که بخش قبل گفته شده بایستی خریدار مال را به مالک اصلی ببخشد و خود نیز خواهان استرداد ثمن معامله را به علت این فریبکاری از فروشنده داشته باشد.

 

 

برخی اوقات امکان دارد که خریدار و فروشنده هر دو به تعهد خود عمل کرده و معامله به درستی انجام شود اما پس از آن به نحوی قرارداد باطل یا فسخ شود، در این شرایط طرفین باید ثمن و موضوع معامله را بازگردانند.

در صورتی که فروشنده از ارجاع دادن مبلغ ثمن خودداری نماید خریدار می تواند با استناد به دلایل محکمی که نشان دهنده فسخ یا ابطال معامله است در دادگاه دعوای دادخواست ابطال معامله و استرداد ثمن را اقامه کند.

 

مرجع صالح جهت رسیدگی به استرداد ثمن معامله

با توجه به اینکه موضوع استرداد ثمن معامله تقاضای دین است، طبق ماده ۱۳ آیین دادرسی مدنی فرد ضرر دیده می تواند، یا در دادگاهی که محل اقامت خوانده است و یا در محل انعقاد قرارداد جهت  طرح دعوی استرداد ثمن معامله اقدام نماید.

برای این کار و جهت طرح استرداد ثمن معامله قرارداد، بایستی پس از تنظیم طرح استرداد ثمن معامله به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دفتر مربوط به پرونده استرداد ثمن معامله را تکمیل و پس از دریافت هزینه دادرسی معادل دعاوی مالی، بر اساس تعرفه اعلامی، شکایت خود را مطرح و به دادگاه صالح ارسال نماید.

 

خلع ید

خلع ید چیست ؟

تصرفاتی که به صورت غیر قانونی در اموال غیرمنقول اشخاص رخ می دهد موجب بروز دعوی خلع ید می شود، بدین معنا که اگر یک نفر در ملکی که متعلق به دیگری است دخل و تصرف نماید و تحت تصرف خویش در بیاورد، مالک برای خروج مال از ید متصرف به طرح دعوی خلع ید مبادرت می ورزد.

ماده 308 قانون مدنی: «غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان». واژه خلع ید در قانون مدنی ذکر نشده اما این ماده خلع ید را تصرف غاصبانه معرفی می کند که درواقع همان خلع ید است.

 

به طور کلی اگر مالک ملکی از تصرفاتی که شخص دیگری در مایملک غیرمنقول آن دارد رضایت نداشته باشد با طرح دادخواست خلع ید خروج متصرف را از مرجع قضایی درخواست می نماید.

شرایط لازم برای طرح دعوی خلع ید

• مالک بودن خواهان (ارایه سند رسمی مالکیت الزامی است. اعم از سند ثبتی یا دادنامه دادگاه مبنی بر مالک بودن خواهان)
• تصرف خوانده
• غیرقانونی و غیرمجاز بودن تصرف (غصبی)

وجود این سه شرط باید از سوی دادگاه احراز و معلوم گردد.

رسیدگی به دعوای خلع ید در دادگاه چگونه است؟

دعوای خلع ید دعوای حقوقی و در صلاحیت دادگاه است و چون مربوط به مال غیرمنقول می‌باشد، در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست حتی اگر تقویم خواسته بر اساس قیمت منطقه‌ای ملک، کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد.

(شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی تا 20 میلیون تومان را دارد)  دادگاه هم صالح به رسیدگی است که در محل مال غیرمنقول وجود دارد.

یکسری دعاوی هم مرتبط با این دعوا است؛ ‌مثل قلع و قمع، اجرت‌المثل و مطالبه خسارت که همه مالی هستند و باید تقویم (ارزش‌گذاری) شوند، هرچند خواهان آن را علی‌الحساب تقویم(ارزش‌گذاری)‌کرده باشد. بدین‌ترتیب هزینه دادرسی هر یک از این دعاوی جداگانه محاسبه و گرفته می‌شود.

نکته مهمی که باید مدنظر قرار بگیرد آن است که دعاوی مرتبط اگر بعضی در صلاحیت دادگاه و برخی دیگر در صلاحیت شورای حل اختلاف باشند، همه آنها با هم در دادگاه رسیدگی می‌شوند؛ مثل دعاوی که در بالا نام برده شد، اگر همراه با دعوای خلع ید مطرح شود با هم در دادگاه مطرح می‌شوند.

اجرای حکم خلع ید چگونه است؟

با صدور حکم قطعی (یعنی قابل اجرا) در دعوای خلع ید و ابلاغ آن به خواهان، وی باید اجرای آن را از بخش اجرای احکام مدنی درخواست کند و اجراییه صادر شود.

سپس مأمور اجرا یا دادورز اقدام به عملیات اجرایی می کند. بنابراین نحوه اجرای حکم خلع ید همانند سایر احکام مدنی است.