ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در ابتدا باید مورد تعریف و بررسی قرار گیرد که در ادامه به تعریف مفاهیم پرداخته می شود.

همچنین موسسه حقوقی و داوری اعتماد و اندیشه با مدیریت آقای دکتر سیدامیرحسین بحرینی با  استفاده از تجارب علمی و تخصصی وکلای پایه یک دادگستری در دپارتمان تخصصی دیوان عدالت اداری آماده ارایه بهترین خدمات مشاوره ای و قضایی درخصوص مسایل مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری می باشد.

مشخصات کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

شخصیت حقوقی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری همانند کمیسیون تغییر کاربری اراضی مجزا از شهرداری می باشد.

این کمیسیون در محل ساختمان شهرداری ها مستقر می باشد.

نمایندگان وزارت کشور، دادگستری، نماینده شورای اسلامی، نماینده شهرداری اعضای تشکیل دهنده این کمیسیون می باشند.

نماینده شهرداری به عنوان کارشناس و تنها برای ادای توضیحات در جلسات این کمیسیون حاضر می شود و حق رای برایش متصور نیست.

در تقسیم بندی های مراجع مرتبط با قوه قضائیه کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری یکی از محاکم اختصاصی شبه قضایی خارج از دادگستری است.

پروسه پیگیری پرونده در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

پس از مشاهده تخلفات ساختمانی توسط مامورین شهرداری و اعلام موارد تخلف، از شخص متخلف لایحه دفاعیه اخذ و رسیدگی به تخلفات در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری بدون حضور ذینفع صورت می گیرد.

در صورتی که نمایندگان حاضر در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری لازم بدانند و توضیحات ذی نفع موجب رفع ابهام باشد حضور وی بلامانع است.

طرفین پرونده اعم از شهرداری و مالک یا قائم مقام وی می توانند ظرف مدت ۱۰ روز پس از ابلاغ رای نسبت به نظریه صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری اعتراض نمایند.

مرجعی که به این اعتراض رسیدگی خواهد کرد، کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود توضیحاً اینکه اعضاء آن غیر از افرادی است که در صدور رأی قبلی شرکت داشته اند.

رأی صادره از کمیسیون که به اعتراض رسیدگی می کند قطعی می باشد.

مرجع شکایت از تصمیم های قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

آرای قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مطابق بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری قابل شکایت و اعتراض در دیوان عدالت اداری است.

موارد مهم و ضروری برای طرح پرونده درکمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

صلاحیت ذاتی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری به بررسی انواع تخلفات ساختمانی

تعیین جریمه: اگر در ساخت و ساز غیرمجاز اصول فنی بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد در این صورت کمیسیون می تواند رای مبنی بر اخذ جریمه صادر نماید که به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش سرقفلی داشته باشد (از مبلغ ارزش معاملاتی ساختمان یا ارزش سرقفلی هر کدام که مبلغ آن بیشتر است) از ذی نفع، بلامانع بودن صدور برگ پایان کار ساختمان را به شهرداری اعلام نماید.

تخریب: زمانی حکم تخریب صادر می شود که مخالف اصول شهرسازی، فنی، بهداشتی باشد.

تخلف تراکم اضافه: عنوان یکی دیگر از انواع تخلفات داخل در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری موضوع تخلف تراکم اضافه می باشد به این معنی که مالک در ساخت و ساز به ساخت اضافه بنایی که زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی مبادرت می ورزد، که کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در مورد این نوع از تخلف می تواند دو نوع حکم صادر کند که عبارت است از؛

تخریب

الف) در صورتی که مالک در ساخت و ساز با تخلف تراکم اضافه اصول فنی شهرسازی و بهداشتی را رعایت ننموده باشد.

ب) در صورتی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری حکم به پرداخت جریمه دهد اما ذی نفس متخلف از پرداخت جریمه پس از تقاضای شهرداری مبنی بر وصول جریمه خود داری نماید.

در این دو صورت کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مکلف به صدور حکم تخریب است.

تعیین و اخذ جریمه

کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری می تواند در صورتی که ضرورت قلع و قمع اضافه بنا را ایجاب ننماید، رای به اخذ جریمه علیه مالک متخلف صادر نماید.

در مورد صدور رای به اخذ جریمه ازسوی کمیسیون علل وعواملی موثرند که به اختصار به آنها پرداخته خواهد شد.

عوامل موثر در صدور رای به اخذ جریمه از سوی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

الف) نوع موقعیت جغرافیایی ملک از نظر جانمایی مکانی ؛

خیابان های اصلی

خیابان های فرعی

کوچه بن باز

کوچه بن بست

ب) نوع استفاده از فضای ایجاد شده

پ) نوع ساختمان از نظر مصالحی

ت) نوع حوزه استفاده از اراضی

اگر ملکی که در آن تخلف صورت گرفته مسکونی باشد

در این صورت کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری می تواند با در نظر گرفتن شرایط و ذکر عدم ضرورت قطع، نسبت به صدور رای مبنی بر اخذ جریمه ای که نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد، مبادرت ورزد.

اگر ملکی که تخلف در آن صورت گرفته تجاری، صنعتی و اداری باشد

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری در این صورت می تواند با در نظر گرفتن شرایط و عدم ضرورت قلع و قمع بنای غیرمجاز نسبت به صدور رای مبنی بر اخذ جریمه ای که نباید از:

حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع اضافی ایجاد شده بیشتر باشد، مبادرت ورزد.

اگر تخلف مربوط به عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ باشد

این نوع از تخلف زمانی محقق می گردد که احداث پارکینگ با توجه به مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و ضوابط شهرداری محل الزامی باشد

ولی مالک ساختمان از احداث پارکینگ خودداری نماید و ابتدا به ساکن پارکینگ را احداث نکند و یا اینکه پارکینگ را به صورتی که امکان اصلاح چنین تخلفی وجود داشته باشد،

حکم به اصلاح همراه اخذ جریمه می دهد و در صورتی که اصلاح آن ممکن نباشد و کمیسیون باتوجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ قادر است نسبت به صدور رای به اخذ جریمه ای که حداقل یکی برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد، اقدام نماید.

«هر پارکینگ با احتساب گردش، دارای مساحتی حداقل ۲۵ متر مربع می باشد»

لازم به توضیح است که اگر تخلف عدم احداث پارکینگ بدون لحاظ و رعایت اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی باشد صدور حکم تخریب از سوی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در آن مورد الزامی است.

تخلف عدم استحکام بنا

تخلف مستحکم نبودن بنا زمانی پیش می آید که مالک رعایت اصول فنی و معماری و شهرسازی وغیره را در ساخت و ساز رعایت نکرده باشد و بنا استحکام لازم را برای مقابله با مخاطرات متصور از قبیل سیل، زلزله، باد و طوفان، آتش سوزی و…. و حتی سکونت را نداشته باشد، در مورد این تخلف حکم تخریب از سوی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری  الزامی است.

تخلف عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی

تعریف اصول فنی شامل مواردی از ضوابط شناخته شده و علمی راجع به ساخت و ساز می شود که توجه به آن ها موجب عدم و یا کاهش امکان بهره برداری مطلوب از بنا و عدم مقاومت و بقای ساختمان را در پی خواهد داشت.

تعریف اصول بهداشتی مربوط به اموری است که رعایت آن به منظور حفظ سلامت جسم و روان ساکنین و استفاده کنندگان از ساختمان ضرورت داشته و عدم رعایت این اصول موجب خلل و نقصان در سطح بهداشت جسم و روان انسان می گردد.

تعریف اصول شهرسازی به معنی رعایت اصول و ضوابطی است که برای حفظ بافت شهر و توسعه فعلی و آتی آن بر اساس طرح ها تفصیلی و ضوابط قانونی در این خصوص نیاز می باشد.

تخلف از موارد فوق الاشعار توسط مالک از موجبات طرح دعوا در کمیسیون می باشد که در این نوع از تخلف رأی به تخریب آن بنا خواهد داد.

نحوه ابطال مصوبه کمیسیون ماده ۵ قانون شهرسازی و معماری

تجاوز به معابر شهر

تخلف تجاوز به معابر شهر بدین معناست که مالک ملکی که تخلف در آن صورت گرفته نسبت به طرح تعریض معابر بی توجه بوده و عقب نشینی در ملک انجام نشده باشد، در این حالت واژه تجاوز از باب تسامح و تساهل بوده است.

تجاوز به معابر شهر مشمول عناوین کیفری چون تصرف عدوانی مطروحه در قانون مجازات اسلامی می شود.

تخلف تجاوز به معابر شهر در تبصره ۶ م ۱۰۰ قانون شهرداری ها زمانی تحقق پیدا می کند که مالک بنا در هنگام نوسازی بر خلاف پروانه ساخت و نوسازی و یا بدون پروانه و با عدم توجه به میزان برهای اصلاحی طرح های تعریض معابر مصوب شهرداری و مراجع مربوطه شروع به ساختن ملک جدید نماید و یا به عبارت دیگر نحوی از حدود جدید تعیین شده برای ساخت و ساز  به ملک سابق خود و ملک فعلی شهرداری تجاوز نماید.

تعریف تجاوز به حریم معابر شهری

متجاوز به معابر شهری مالک ملکی است که در ساخت و ساز تخلف نموده.

شخص متخلف مالک بوده و تجاوزی به ملک دیگری انجام نداده است و فقط به حدود ملک سابق خود بدون درنظر گرفته طرح ها تعریض شهرداری برگشته است، در بعضی موارد ممکن است بخش یا تمام مساحت یک ملک در طرح های مصوب شهرداری و مراجع مربوطه واقع شود، ماهیت این گونه طرح ها یا فوری و ضرب الاجلی می باشد که دولت با پرداخت قیمت روز ملک به مالک و خراب کردن آن طرح خود را اجرا می کند.

بیشتر بخوانید: تعیین جریمه بر اساس ارزش معاملاتی زمان وقوع تخلف

یا اینکه چنین طرحی فاقد قید فوریت است اما باید انجام گیرد،

اگر مالک ملکی که در طرح های شهرداری قراردارد قصد نوسازی یا تجدید بنا کرد

باید بر اساس چنین طرحی ساخت و ساز کند و اگر خلاف آن طرح ها به ساخت و ساز اقدام نماید،

بدون علم به اینکه بخش یا تمام ملک در طرح شهرداری واقع شده است، مشمول تخلف تجاوز به معابر می گردد

که در این صورت شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری کند و در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری طرح دعوی نماید.

عدم امکان مطالبه اجرت المثل ایام تصرف املاک تصرف شده توسط شهرداری ها

تغییر کاربری

تغییر کاربری زمانی تحقق پیدا می کند که بر خلاف مفاد مندرج در پروانه ساخت، مثلاً در منطقه ای غیر تجاری ساخت و ساز محل کسب یا پیشه و یا تجارت انجام پذیرد.

در این موارد شهرداری پس از اطلاع از حصول تخلف تغییر کاربری مورد را در کمیسیون مطرح می کند.

این کمیسیون پس از احراز تخلف در مهلت مناسب که حداکثر دوماه است در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف یک ماه از تاریخ صدور رای قطعی کمیسیون تصمیم می گیرند.

اجرای این تصمیم و تعطیلی محل کسب یا پیشه و یا تجارت با مأمورین شهرداری است.

کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند، به حبس جنحه ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد.

محل کسب نیز مجددا تعطیل خواهد شد «تبصره بند ۲۴ م ۵۵ قانون شهرداری»

لازم به توضیح است که ، اگر مالک نسبت به دایر کردن مطب پزشک و دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق و دفتر وکالت و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی مبادرت ورزد از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب می شود.

سکوت قانون در مورد تغییر کاربری تجاری به غیر تجاری مورد بحث است؛

در این گونه موارد شخص مالک از محل کسب یا پیشه خود که مطابق مندرجات پروانه ساختمانی تجاری می باشد

به عنوان محل سکونت استفاده نماید و یا هر استفاده غیر تجاری دیگری از آن ببرد.

در این حالت این سوال پیش می آید که این تغییر کاربری آیا مشمول این ماده می شود یا خیر؟

که در پاسخ باید گفت مطابق قانون و رویه موجود چنین تغییری کاربری مشمول مقررات این ماده نمی شود.

لزوم اصلاح ماده ۱۰۰ قانون شهرداری